請問有人瞭解抵押貸款的嗎？如何辦理抵押貸款？

目前大部分地區還沒有實現商業貸款轉公積金貸款，對於為何不能夠實現互轉的原因，小編認為：將商業貸款改為公積金貸款實際上是商業銀行與公積金中心的一種債權轉讓行為此時借款人與商業銀行的債權債務關係轉變為借款人與公積金中心的債權債務關係因此借款人由向商業銀行償還貸款變為向公積金中心償還貸款商業貸款與公積金貸款其實是兩種本質完全不同的貸款二者之間在貸款的資金主體物件利率審核擔保等多方面存在差異圖一圖二因此貸款一旦發放債權的轉讓就存在諸多問題比如貸款擔保方式借款人辦理商業貸款時採用的擔保方式為抵押加開發商階段性連帶責任保證擔保，而公積金貸款的擔保方式一般是採用連帶責任保證擔保，兩種貸款擔保方式的不同使商業貸款與公積金貸款無法銜接。對於已設定抵押登記的貸款，抵押權人的變更還要看房地產主管部門能否進行操作。另外，商業貸款的額度一般較高，而公積金貸款額度是有上限規定的，即使債權轉讓存在可操作性，由於受到公積金貸款額度上限的影響，商業貸款也未見得能全部轉為公積金貸款。 一商業貸款轉公積金貸款的條件 1.借款人在公積金貸款申請地工作，申請貸款時公積金處於正常繳存狀態。 ２.申請人或共同申請人所在單位按規定為借款人繳存住房公積金滿６個月（含６個月）以上。申請人具有穩定的經濟收入和償還貸款能力。 ４.申請人同意提供中心認可的貸款保證方式。 ５.申請人及共同申請人（含配偶）除申請轉公積金的貸款外沒有尚未還清的貸款或其他債務。 ６.商業貸款轉公積金貸款涉及的《房屋所有權證》或《房屋預告登記證明》已辦出，並能辦理抵押登記手續。 ７.商業貸款正常還款１年（含１年）以上，且無逾期還款記錄。 ８.組合貸款不能申請商業貸款轉公積金貸款。 ９.商業貸款轉公積金貸款只能申請純公積金貸款。 二.貸款額度 申請人一方繳存住房公積金貸款的最高限額為xx萬元雙方繳存住房公積金貸款的最高限額為xx萬元且貸款總額不得超過原商業貸款的剩餘本金。(xx表示貸款地區對貸款限額的規定)。 三.貸款期限和比例 房屋竣工使用年限為五年內的，貸款比例不高於轉公積金貸款住房核准價的６０%，房屋竣工使用年限為五年以上、二十五年以內，貸款比例不高於核准價的５０%。房屋竣工使用年限在五年以上、二十五年以內,最長貸款期限為二十五年減房屋竣工使用年限,房屋竣工使用年限超過二十五年（不含二十五年）的住房不再受理轉公積金貸款。 貸款的最低期限為１年，最高期限為２０年且男性不得超過６０周歲、女性不得超過５５周歲。 具體額度計算公式為（以貸款地區的規定為准）：申請人及共同申請人月繳公積金的工資基數×０.６×１２個月×貸款年限。 四.所欠商業貸款清償的處理方式 在辦理商業貸款轉公積金貸款的過程中關鍵的問題是如何清償之間商業銀行所欠的貸款金額對於這個問題通常情況下處理的方式有兩種申請人自籌資金清償貸款通過墊資公司或擔保公司實現所欠金額的清償。 五.商業貸款轉公積金貸款的辦理流程 按照解決欠款途徑的不同，商業貸款轉公積金貸款的流程分為二種，流程圖如下： 1.自籌資金 2.墊資公司或擔保公司 六.辦理商業貸款轉公積金貸款需要準備的資料 1.申請人及共同申請人身份證原件及影本。 2.戶口名簿原件及影本。 3.婚姻證明原件及影本(單身的需提供由戶口所在地民政部門開具婚姻資訊證明原件，有效期１個月)。 4.《房屋所有權證》原件及影本，契稅證原件及影本。 5.原商業借款合同原件及影本。 6.還清商業貸款證明原件及影本（原件加蓋銀行業務專用章）。 商業貸款購買的房源為二手房的，須提供原房屋評估報告原件。 8.商業貸款購買的房源為商品房的，須提供商品房買賣合同原件或經查檔後的影本。 9.房產有土地證的需提供國有土地證原件及影本，如土地證未下發持土地局出具的土地證辦理收據原件及影本。 七.還款方式一般情況下還款方式為等額本金和等額本息兩種。

按揭買房即貸款買房，一般銀行規定有大紅本的房產才能辦理按揭貸款。所以能按揭的房子，一般都是有房產證的。在辦理按揭貸款的同時，房產證已經在辦理，房地局一般一個月左右能下本，本下來後銀行一般會抵押在手中做它項。做完它項銀行會選擇返還大紅本給房主或者扣押在銀行。 一般購房按揭流程為： 1.選擇房產 購房者如果想獲得房屋的按揭服務，在選擇房產時，應著重瞭解這方面的內容。 2.辦理按揭貸款申請 在確認自己選擇的房產得到銀行按揭支持後，購房者應向銀行或銀行指定的律師事務所瞭解銀行關於購房者獲得按揭貸款支持的規定，準備有關法律文件，填報《按揭貸款申請書》。 3.銀行審查 銀行受理購房者貸款申請後，要從民事主體資格、資信狀況、還款能力等方面對購房者進行資格審查，以確認是否符合規定條件。如果在未取得銀行按揭貸款支援確認的情況下，購房者盲目地與發展商簽訂購房合同，在不符合銀行條件時，就無法獲得按揭貸款，會造成資金外的被動，被迫選擇其他付款方式，從而影響自己的資金安排，甚至放棄購房，造成定金的損失。 4.簽訂購房合同 銀行收到購房者遞交的按揭申請和有關法律文件，經審查確認購房者符合按揭貸款的條件後，發給購房者同意貸款通知或按揭貸款承諾書。 5. 簽訂樓宇按揭合同

第一步：借款人要與目標樓盤的開發商簽訂《購買商品房合同意向書》或《商品房銷（預）售合同》，並支付30%以上的首付款。（目前首套房貸首付最少在30%以上，二套房貸首付在60%以上）。 2 第二步：選擇貸款銀行。在一般情況下，借款人是不可以隨意選擇自己房屋貸款的銀行的，開發商會出於自身利益，對於自己樓盤的房貸有指定銀行）。當然，也有一些開發商是不指定銀行的。所以，借款人在辦理房貸前要從開發商處瞭解自己是否有自主選擇貸款銀行的權利。 不過，即使開發商指定銀行，一般也不會僅指定一家銀行，借款人要在可供選擇的銀行中仔細挑選。目前，房貸是銀行最主要的對私貸款，因此各家銀行競爭激烈，紛紛簡化辦理手續，提供優惠利率和多種還款方式。因此，借款人要仔細選擇最適合自己的銀行房貸產品。 3 第三步：持相關手續到銀行辦理借款申請。銀行需要的手續一般包括：

對於回遷房可以貸款嗎？這個要根據具體情況而定，如果是買的回遷房五證齊全就可以貸款！回遷房可以貸款的，前提是必須拿到房產證，僅有回遷證是不能貸款的。無論是銀行貸款還是民間貸款，回遷房的價值評估一般不會太高。

一、貸款買過一套房，商業貸款已結清，再貸款買房——算首套。 二、貸款買過一套房，後來賣掉，通過房屋登記系統查詢不到房產，但在銀行征信系統裡能查到貸款記錄，再貸款買房——算首套。 三、 全款買過一套房，貸款買房——算首套。 四、全款買過一套房，後來賣掉了，房屋登記系統查不到房產，再貸款買房——算首套。 五、個人名下有兩套房的商業貸款記錄，全都已還清且出售，同時能夠提供兩套住房出售的證明，這種情況下再貸款時——算首套。 六、個人名下有一套房商業貸款已還清，另一套是公積金貸款已出售，同時能夠提供住房出售的證明，申請商業貸款再買房——算首套。希望能幫助你