房屋裝修定額要怎麼選取？怎樣計算費用呢

國務院305號令有關裝修評估補償的規定《城市房屋拆遷管理條例》(國務院305號令)第24條的立法釋義明確了：1、條例的立法原意在評估時是不考慮裝修的；2、貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建築面積等因素，以房地產市場評估價格確定；3、如果要對裝修進行補償，應當由拆遷人和被拆遷人在簽訂協定時協商確定。從上述解釋可以看到：1、房屋拆遷評估中的房地產市場評估價格是不含裝修價格的；2、拆遷目的下的房地產市場價格評估時所選取的修正因素是不應包括裝修因素的。各地在制定評估細則時，在確定房屋成新時以及進行市場法選取成交案例進行修正計算時均應將裝修因素對成交價格的影響剔除。當然，我們應該認識到，國務院拆遷管理條例中的房地產市場評估價格不包含裝修因素，並不是指房屋建築中的裝飾部分工程。作為交付使用的建築物必須達到裝飾的驗收標準方可交付。房屋最基本的粉刷、油漆、塗料等均應含在市場評估價中，只有住宅的二次裝修、商業用房的裝修改造等需要單獨評估。二、裝修理性與利益我們認為裝修是理性行為，裝修人是基於最大化自己利益的考慮，計算其裝修利益並實施裝修行為的。同時，裝修人是趨向於自己的使用、依據自己的審美偏好去裝修的。這偏好規定了裝修利益的專用性和個人性。裝修利益是指裝修人就其改良房屋的使用利益。該利益以房屋中的改良部分為物件。裝修人利失指裝修人就其改良房屋的使用利益因基礎法律關係終止而當然產生的損失。它涉及三項要素：裝修利益，以返還佔有為時間基準的該利益存量、該利益存量因返還佔有而當然產生的滅失或者減少。最高人民法院《關於貫徹執行若干問題的意見》第86條規定，“非產權人在使用他人的財產上增添附屬物，財產所有人同意增添，並就財產返還時附屬物如何處理有約定的，按約定辦理；沒有約定又協商不成，能夠拆除的，可以責令拆除；不能拆除的，也可以折價歸財產所有人，造成財產所有人損失的，應當負賠償責任”。三、拆遷出租房屋的裝修評估在實施對出租房屋拆遷時，對於房屋承租(使用)人與房屋所有人在房屋租賃協議中事先約定了合同發生終止時裝修如何補償的，應按照約定條款予以補償。當然，對於明知該房要拆遷，訂立虛假合同圖謀非法獲利的應堅決不予補償。在房屋租賃合同中經常有租賃到期時裝修無償返還房主的約定，此時，如果拆遷估價時點尚在租賃期間，應計算按照裝修工程的現時造價結合成新以及該裝修原造價扣除使用時間的剩餘價值兩種結果，視不同情形而定。如房主甲與房客乙簽定房屋租賃協議，約定乙對房屋進行裝修，租賃期為五年，租賃期滿，裝修殘值全部無償交給甲。乙裝修投入100萬元(假定不存在高估冒算，屬於理性裝修)，現使用到第五年初，政府公佈拆遷通告對該房屋實施拆遷。經估價師現場勘察測量，按照拆遷時的裝修定額及材料市場價格計算，全新狀態的造價為150萬元(假定物價上漲)，現狀成新率為30％。在拆遷評估時，宜按照45萬元補償給房屋所有人。而其中的20萬元應由所有人支付給承租人。當然拆遷行為只能與房屋所有人發生拆遷關係。所有人與承租人之間屬於租賃合同關係。如果上述案例中，拆遷時物價下跌，按照全新狀態的造價為60萬元，其他情況不變。此時，承租人尚須收回裝修投資20萬元，而現時價值僅18萬元。拆遷評估價應按照20萬元予以補償。因為由於拆遷行為造成甲的合同違約使得乙無法在合同期限內實現收回投資。四、連同裝修發生轉讓交易後的房屋拆遷評估目前，對於商品住宅銷售時已達到精裝修標準，產權人沒有再進行二次裝修，以及重新裝修好的二手房發生轉讓後的房屋等，該類房屋的產權人已按照市場價支付了房款及裝修款，在實施拆遷時如何處理。在房屋買賣中，裝修往往只是修正因素之一，對於舊房買賣，裝修基本上是不考慮的，因為買方認為其設計、用材不符合其要求、偏好。而對於新房，可能裝修在房價的部分比其成本價格要高。我們認為應按照就高原則予以補償。因為被拆遷人的行為屬於理性的購買及裝修行為，其購買時並不知道該房要拆遷，而且作為買房人必然要與出售方討價還價以達到價格最低。合理的評估出裝修利益是確定裝修補償價格的依據。計算房屋考慮裝修因素下的市場評估價格與不考慮裝修因素下的市場評估價格之差額。計算裝修的工程造價並考慮成新狀況下的價格。比較上述結果，孰高取高作為拆遷時對裝修的補償。五、裝修估價時計算的注意事項1、價格時點由於建築裝飾材料價格變化較快，應注意採用兩個時點，即裝修作業當時與拆遷時點。分別採用時點下人工材料機械價格計算其工程造價。這是因為作為被拆遷人不是主動的到市場上將其房屋賣出而是被動無奈的。如果物價下跌，被拆遷人已投入了資金，沒有產生他所應當產生的利益就被動終止了。此時應按照裝修當時造價扣除折舊予以補償。如果物價上漲，被拆遷人應獲得由於物價上漲而帶來的投資增值，此時應按現時價值作為補償。2、價格構成在計算裝修造價時，除了按照工程預算定額或單項單價計算施工造價外，還應計算工程的間接費用如：設計費、管理費、監理費、審批費用、稅金等。對於大型商場，還發生招標費用、建設單位管理費、審計費、消防審查費、竣工驗收費用等。上述費用通常在總價的百分之十到十五。3、成新率的確定成新的確定應考慮實際現狀以及使用期限的因素，裝修使用期限一般在5至8年。4、裝修品質對價值的影響

房屋裝修定額一般是由各省、市、自治區主管部門或授權有關單位組織編寫，而預算定額的編寫是根據本轄區範圍內的各種條件及其它因素進行的，所以在現目前存在很多版本的預算定額，每個省的預算定額都不一樣，有或多或少的區別。它是一項重要的技術經濟檔，在其適用範圍內強制執行，不允許隨便修改。所以採用定額計價時，要注意工程所在的地點所屬轄區，它應採用的預算定額。

如果是拆牆，改門，這類的應套建築定額，而裝飾裝修定額是必須的，所以可以套建築和裝飾裝修定額。建築定額為實現一個建築工程所需材料、工具、設備及人員的種類和數量的綜合參照指標。它是工程報價的主要依據。建築裝飾工程定額是指在正常的施工條件下，完成一定計量單位的建築裝飾合格產品所需消耗的人工、材料和機械台班的數量標準。因為定額中有人、材、機的消耗數量，所以有的又稱為裝飾工程消耗量定額。

外牆防水塗料裝修定額，包括了基本的做法，只要不變和材料沒有變動，就不變動，如果做法變了就要調整。希望我的回答可幫到您