沒有簽訂購房合同，但已交全款想退房怎麼辦？

目的在於對雙方交易房屋相關事情進行初步的確認，並且往往以一定數額的定金作為協議的擔保。商品房買賣認購書在實踐中稱謂不一，如認購意向書、購房訂購單、購房預訂單、訂購房屋協定等等。很多購房者認為，在整個交易過程當中，只有最終簽署的《商品房買賣合同》是有效合同，而商品房認購書並不是正式合同，充其量也就是意向書而已，並不具備合同的約束力，由此看來商品房認購書中所列有關定金罰則自然也就沒有約束力。其實這種觀點是錯誤的。商品房認購書具有合同的法律效力，一旦簽署，即對雙方當事人產生相應約束力。購房者在簽署商品房認購書時千萬不能因其內容簡單而掉以輕心，特別是不能認為商品房認購書不是正式合同，從而置商品房認購書中的有關違約責任於不顧。並且容易發生定金套牢購房人的問題。引起認購人被套牢的原因主要是由於“定金罰則”的存在：依照《民法通則》和《合同法》的規定，當事人可以約定以交付定金作為訂立合同的擔保，假如給付定金的一方拒絕訂立合同，無權要求返還定金；假如收受定金的一方拒絕訂立合同，應當雙倍返還定金。最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條明確了“定金罰則”在商品房買賣合同訂立過程中的適用。這也就意味著，《商品房認購書》中一旦約定了定金，假如不想簽訂《商品房買賣合同》，開發商就有權“不返還”。當然，假如開發商不願訂立《商品房買賣合同》，就要雙倍返還。律師提醒，一旦看到“定金”兩個字，就一定要同時想到這兩個字背後隱含著的“定金罰則”。律師支招儘管房屋認購書常常將認購人套牢，但，只要關注以下幾點，完全可以規避風險，防止被套。首先要謹慎對待銷售人員的宣傳。為了訂單背後的提成，銷售人員會使出“渾身解數”，一定要謹慎分析銷售人員的促銷手段，無論是“最後一套”還是“明天就漲價”，無論是“社區配套完善”還是“智慧管理”，無論是“超大樓間距”還是“60%綠化率”，都請您保持冷靜，不要由於一時頭腦發熱而被“套牢”。其次是交錢之前請三思。為最大限度保護自己的利益，要在把錢款交出去的時候一定要“三思”。而且在定金交付之前，《商品房認購書》中的定金條款並不生效，因此假如在已經簽訂了《商品房認購書》之後，不過尚未交付錢款之前改變主意，《商品房認購書》又沒有約定其他懲罰性條款的情況下，購買者還可以選取及時抽身，這個時候開發商或銷售公司無權要求或起訴購買者支付錢款。第三，簽訂《商品房認購書》並非必經程式。雖然很多樓盤都要求購房者簽訂《商品房認購書》，但從法律上講，簽訂《商品房認購書》並不是房屋買賣的必經程式，購房者可以爭取直接與開發商就《商品房買賣合同》及合同全部附件(包括補充協定)等內容進行協商，雙方達成一致意見後直接簽訂《商品房買賣合同》。約定《商品房認購書》“退出”條款由於簽訂《商品房認購書》時，樓盤的一些細節尚未明確，《商品房買賣合同》的很多條款都沒有明確，很多不確定性因素都可能引起難以簽訂《商品房買賣合同》，例如申請貸款不被批准等，因此應該約定“退出”條款，以保證在自己沒有過錯的時候能夠隨時“退出”。第四就是儘量不交“定金”。假如還沒有下定最後的決心要買這套房子的話，一定不要交“定金”，可以交訂金、預付款、預訂款、誠意金、擔保金、保證金、訂約金、押金等。為了更容易抽身退出，儘量不要交“定金”。最後要抓住對方違約機會。一旦開發商或銷售公司出現違約，一定要抓住機會，要求開發商或銷售公司解除《商品房認購書》，並全額退還已經收取的款項，假如是定金，還可以要求雙倍返還。為了能夠順利抓住開發商或銷售公司的違約行為，需要在《商品房認購書》中詳細約定開發商或銷售公司收取“定金”或“預付款”的目的，並把銷售人員的承諾寫入，這樣一旦出現違反約定的情況，購買者才能夠底氣十足並證據充分地要求對方返還款項。認購書可直接轉成正式合同商品房認購書是房屋買賣雙方達成的一種“初步意向”，既然是初步意向，就表明雙方可以以比較小的代價退出。不過在特殊情況下，初步意向也可能轉化為正式的商品房買賣合同。條件是具備《商品房銷售管理辦法》第16條規定的商品房買賣合同的主要內容，出賣人已經按照約定收受購房款。這個規定實際上是一把雙刃劍，假如已經決定要買這套房，不妨使用這個規定，爭取讓初步意向直接轉化成《商品房買賣合同》，免去中間的夜長夢多。不過假如購買者還處於試探階段，還期望能夠有機會隨時退出，那麼就要防止在預訂書或是商品房認購書中約定得過於詳細，防止初步意向直接轉化成商品房買賣合同，為自己保留及時“退出”的機會。

首先依照合同約定。假如合同沒有明確約定，不是購房者的因素無法貸款，比如國家政策的變化，不可抗力因素等，是可以要求解除合同，退還定金和首付的。但假如是購房者惡意違約，或者由於本身資信等自身責任是不能退還的。按揭購房防止風險的關注點：1、關注違約條款的賠付現在，個人住房按揭貸款的市場准入門檻相比前些年，提高了不少，這也導致貸不出款而退房的情況開始增多。由此看來在簽訂購房合同時，一定要留心關於逾期付款的條款，否則，可能面臨高額違約金的賠付問題。2、簽合同前自查還款能力現在購房辦按揭，既有先前就有的個人征信，又有現在的限貸，購房者在簽訂購房時一定要明確自己個人征信系統有沒有問題，自己是否在限貸範圍之內。按揭買房子，第一關就是要提供個人的月供收入比資料，即貸款人按揭貸款月還款額不得超過其可支配收入50%。，購房者通過按揭貸款買房時，首先應對自己的償還能力有正確的判斷，最大可能地保證申請的貸款數額能夠如期獲准。

在開發商取得《商品房預售許可證》以後就可以根據自身的付款情況簽訂購房合同了，銀行按揭付款的，交齊首付款後就可以簽訂購房合同了；一次性付款的需要全款到位後才可以簽訂購房合同的。希望對您有幫助

買房何時簽合同：買房在繳納首付之後就可以簽訂購房合同。買房基本流程如下：1、交納定金2、一定時間內，付齊30%首付，簽訂購房合同3、辦理貸款合同4、等待放款5、等待交房，繳納稅費6、辦理產證

流程：新房： 到開發商處簽訂購房合同 到開發商指定的銀行簽訂購房合同 帶上身份證、戶口本、婚姻證明、收入證明、銀行流水、購房合同就可以了 簽訂貸款合同後銀行放款後一個月去銀行領取貸款合同就可以了 二手房： 簽訂買賣合同 買賣雙方到銀行簽訂貸款合同 銀行審核通過後辦理過戶手續 過戶完畢後把產權證交給銀行 銀行辦理抵押後放款 放款一個月後到銀行去領取貸款合同