商品房預售款使用需要什麼部門審批？哪位有經驗？

商品房的預售採取授權管理制度，房地產專案的開發建設單位需要預售商品房的，須按照相關規定辦理預售許可證審批手續，取得《商品房預售許可證》後方可將開發建設的商品房上市出售。1、預售許可證的申請：售房單位預售商品房，須按規定提交相關檔、資料，向審批行政主管部門申請辦理《商品房預售許可證》。2、預售許可證的受理：審批行政主管部門審核售房單位提交的商品房預售申請，對售房單位提交的檔不齊備的，告知需補充提交的全部檔；對提交文件齊備的，及時予以辦理。3、預售許可證的審批：審批行政主管部門對商品房預售申請予以審批，對符合相關規定的，自受理商品房預售申請之日起10個工作日內核發商品房預售許可證；對不符合預售條件的，作出不同意預售的決定並說明理由。4、預售許可證的公佈：市、縣行政主管部門將核發預售許可證的情況定期向社會予以公佈。

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一、什麼是限價房？1.簡單理解，限價房就是限房價、限地價的兩限商品房。2.限價房是一種限價格限面積的商品房，主要解決中低收入家庭的住房困難，是目前限制高房價的一種臨時性舉措，並不是經濟適用房。3.限價房按照以房價定地價的思路，採用政府組織監管、市場化運作的模式

房屋買賣合同標的額較大且系比較重要之合同，故法律規定應當採取書面形式訂立。《城市房地產管理法》第40條規定：“房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同……”。《城市房地產開發經營管理條例》第28規定：“商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同。……”上述規定是認定房屋買賣合同應當採用書面形式的法律依據。根據法律及相關司法解釋的規定，房屋買賣合同書面形式應包括如下類型：(一)正式房屋買賣合同正式房屋買賣合同是房屋買賣合同書面形式的基本類型，內容一般包括房屋買賣合同的基本條款，如房屋位置、結構、建築面積、價款及其支付期限、交房期限、品質標準、產權轉移登記等條款。儘管法律法規並未規定買賣雙方必須採用統一的房屋買賣合同文本，但在辦理產權轉移登記時，房屋產權登記機關往往要求使用建設主管部門統一制訂的規範的合同文本，否則，不予辦理備案、登記。但是，並不因為不使用統一合同文本而影響書面房屋買賣合同的成立和效力。實踐中，商品房買賣時，要求必須使用建設主管部門統一製作的格式文本。但在正式合同文本簽訂之前，多由開發商提供認購書、預訂協定等預約合同文本要求買受人簽署，其中有的預約合同已經具備本約性質，相當於房屋買賣合同。二手房買賣的合同形式未作統一要求，買賣雙方一般會根據協商一致的意見共同起草一份房屋買賣合同，經雙方簽字、蓋章生效，並據此履行，在產權登記機關填寫的制式合同只作為登記檔使用。(二)具備特定條件的預約合同最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(下稱商品房買賣司法解釋)第五條規定：“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備第16條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。”根據最高法院民一庭的觀點，商品房認購、訂購、預訂等協議是在開發商取得立項、規劃、報建審批手續至取得商品房銷售許可證之前簽訂的預約性質的合同(事實上預約合同的簽訂並不限於這個期間)。為保障交易安全，保護業主權益，促進簽約，規定具備合同實際履行條件的預約合同，應當認定為本約合同。筆者認為，司法解釋的本條規定，用意雖好，但效果一般，極易造成誤導。首先，《商品房銷售管理辦法》第16條規定的商品房買賣合同的主要內容多達13項，而認購書等預約合同均為開發商擬定的格式合同，同時具備該13項內容的可能性很少，買受人依據該條規定維護自身權益的機會並不多見。其次，認定合同性質的依據為合同內容，而非合同名稱。預約合同如果具備了商品房買賣合同的主要內容，理應認定為商品房買賣合同，不再具有預約性質。第三，“出賣人已經按照約定收受購房款”，表明買賣合同已經實際履行。即使預約合同未完全具備《商品房銷售管理辦法》第16條規定的商品房買賣合同的主要內容，只要標的物明確、價款確定，完全可以依據合同法的相關規定認定雙方房屋買賣合同成立。如果機械適用該條司法解釋的規定，就會導致依據合同法應當認定房屋買賣合同成立，而依據該條司法解釋則不能認定合同成立。(三)房屋買賣合同的其他書面形式。《合同法》第11條規定：“書面形式是指合同書、信件和資料電文(包括電報、電傳、傳真、電子資料交換和電子郵件)等可以有形地表現所載內容的形式。”根據《電子簽名法》第3條第3款的規定，“涉及土地、房屋等不動產權益轉讓的”的文書，不適用“電子簽名、資料電文”。無疑排除了以“資料電文”為表現形式的房屋買賣合同。記載雙方房屋買賣意思表示的、以有形方式表現的信函等雙方往來資料，應當認定為其他書面形式的房屋買賣合同。有些情況下，沒有書面合同，也無法認定口頭合同存在，買受人以其持有的購房款收據或發票主張房屋買賣合同成立。此時，買受人持有的購房款收據或發票，既是書面合同形式，也是合同實際履行證據，如果收據或發票載明的房屋位置具體、房屋價款明確，應當認定雙方之間的房屋買賣合同成立。筆者認為，認定其他書面形式的房屋買賣合同成立，已有書面證據必須能夠證明三項事實：房屋買賣的意思表示、房屋具體位置和價款。

一、商品房預售許可證需要什麼材料 商品房預售需要有商品房預售許可證，辦理商品房預售許可證的材料有以下一些： 1、申請報告。申請報告須寫明申請預售的商品房基本情況（包括具體座落，申請預售的房屋面積、幢數、編號等）和申請預售的理由； 2、《企業法人營業執照》和《房地產開發企業資質證書》原件及影本； 3、土地使用權出讓合同和房地產權證原件及影本； 4、建設工程規劃許可證原件及影本； 5、建設工程施工許可證原件及影本； 6、房地產測繪機構出具的工程進度現場鑒證報告； 7、與在本市註冊的銀行簽訂的預售款監管協議原件； 8、水、電、煤等到配套已落實的有關證明原件； 9、與建築工程承包公司或施工單位簽訂的總承包合同或施工合同及工程進度計畫； 10、商品房預售方案原件。內容包括：商品房座落、結構、裝修與設備標準，預售計畫、預售價格、地點與方式、交付使用日期等內容；銷售人員崗位證書和承諾書； 11、房屋使用公約原件，與所聘物業管理公司簽訂的物業管理服務公司原件，物業公司的資質證書影本，所在地區房產辦事處的備案證明； 12、商品房總平面圖、分層面圖及建築明細表原件及影本； 13、新建住宅社區四至範圍劃分； 14、新建住宅社區物業用房和業委會用房落實證明； 15、地名批准檔原件 注意事項： 1、按照規定，超過5萬平方米的新建住宅社區，到房產署辦理物業管理招投標手續。 2、為今後初始登記的方便，應同時提交警署編訂的正式門牌號碼。 以上便是商品房預售許可證的申辦材料。 二、無證預售商品房的後果 無證將受重罰如果開發商未取得《商品房預售許可證》預售商品房，根據違法情節和後果，將處以不同等級的處罰： 1、銷售1套且收取定金或房價款未超過50萬元的，沒收違法所得，並處以已收取預付款0、5%的罰款； 2、銷售2套以上5套以下或收取定金或房價款超過50萬元未超過300萬元的，沒收違法所得，並處以已收取預付款0、8%的罰款； 3、銷售6套以上或收取定金或房價款超過300萬元的，沒收違法所得，並處以已收取預付款1%的罰款。 對於“不符合商品房銷售條件，房地產開發企業向買受人收取預訂款性質費用”的行為，按照收取金額的多少，明確了從1萬元到3萬元3檔不同的處罰標準。房企未取得資質證書從事房地產開發經營，根據違法情節和後果，確定了5萬元和10萬元兩檔不同的處罰標準。