買商品房時，如何算出陽臺的價格呢？

《中華人民共和國合同法》第一百一十五條：給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。《中華人民共和國擔保法》第八十九條：當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定：出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，假如因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，引發商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。依照上述法律規定，我們可以得出以下結論：假如因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理，即若是買受人因自身原因放棄購買的，則不履行約定義務的買受人無權要求返還定金，若是由於出賣人違約不出售該房屋的，那麼接受定金的出賣人應當雙倍返還定金。假如雙方當事人由於對正式的商品房買賣合同主要條款不能商榷確定而無法簽訂合同時，任何一方都不存在違約行為，出賣人應把定金全數返還買受人。購買者在購房時一定要慎重交定金，建議把它改為“訂金”或“預約金”。假如碰到出賣人因當退還定金而不退的情況，可以通過以下途徑解決：與出賣人協商解決找村(社區)調委會出面調處解決撥打12315舉報向法院起訴

房產證一定要收房後才能辦理。辦理商品房的房產證時，需要提交下列資料：商品房買賣合同；銷售證；購房發票原件；契證；稅單；本人身份證件。申請夫妻共有產的還需要提供配偶身份證件；有效婚姻問題證明等

五證是指:《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房預售許可證》，這些證是開發商開始賣房時需要取得的證件。 二書是指:《住宅品質保證書》、《住宅使用說明書》，這些證件是業主在收房時，開發商應該出具的證件。收房時還應出具一表一報告，即《竣工驗收備案表》和房屋實測面積報告。

一、購房前期的相關準備工作： 在決定購房前首先需要制訂詳細的購房預算，對投資進行可行性分析，充分考慮自身及家庭收入水準、現有存款額、可獲得的貸款額度等各種資金來源及其他相關因素，從而正確估算自己的實際購買能力。在充分考慮自己的需求的同時研究市場行情，以便最終確定所要購買的房屋類型、面積和價位。以下幾方面是制定購房預算時應該考慮的主要內容： 1、正確估量個人資產及家庭可支配收入 買房要根據需要和支付能力綜合考慮，首先考慮支付得起的樓宇，其次考慮喜歡的樓宇，要計算一下家庭的平均月收入，包括利息收入及各種貨幣補貼。買房前請主要保留兩部分的資金，其一是家庭的日常開支，其次是用於醫療保險及預防意外災害的預備資金。通過仔細核查，審慎地計算出個人或家庭的淨資產，這才是可隨時支配的自由款項。認真計算可以保證購房者能夠準確把握自身的實力和購房方向。 2、選擇適宜的房價和房屋面積 在對個人資產做完認真估量後，就要開始性價比高的住宅了。購房人在選擇了適合自己消費水準的房子後，就要著重考量房間的面積、戶型等因素，要瞭解一座建築物的有效面積係數，即“得房率”。它是指建築物內可使用面積與總建築面積的比例，有效面積係數越大，可使用面積就越大。有效面積係數的大小，意味著購房者花同樣的錢，買到房子的使用面積可能差別很大。 3、算清購房時的各項稅費 稅費的繳納在購買房產時佔有相當的比重，其中比較重要的幾個稅項有契稅、房地產交易費等。稅費在房產買賣過程中佔有相當重要的位置，因此瞭解稅費專案種類及繳納的方式對買房者來說很有必要。 4、仔細考量物業管理費用 物業管理費是指物業管理公司因提供管理及服務向業主或使用人收取的費用。物業管理公司管理服務費的高低直接與管理服務物件、內容及其業務量有關，通常按照不同檔次根據住房的建築面積以每平方米收取。商品房一旦售出之後，購房人就要開始負擔一切房屋的開支，如房屋的修繕、水、電、取暖、電梯、保安費等等。與其他費用不同，購買商品房入住後需要繳納的物業管理費是一直伴隨房子終身的，所以需要購房人在購買前瞭解清楚不同樓盤物業管理的收費標準，做到心中有數。 5、細緻估計還款能力 購房者利用銀行貸款購房時，要考慮銀行利率的高低、銀行可借貸金額、首期付款金額、分期付款的期限、每月付款額度等因素。此外還要選擇合適自己的還款方式。 6、做好裝修及維修費用預算 裝修費用應與首期款一起考慮，仔細算計，同時應提前考慮適當的房屋維修款項。必須的生活設施還需要一些初裝費用，如開通管道煤氣、有線電視、寬頻網等。另外，購置適當的傢俱、電器、裝飾也是新居預算所必須考慮的。 二、購房對開發商的選擇 購房者要買到理想的商品房，除了選擇好的房屋位置、交通、戶型、價格等，還要選擇一家信譽良好、實力雄厚的房地產開發公司，購買這些公司開發的商品房，會減少很多不必要的麻煩和苦惱。主要有三個途徑： 1、背景調查。在選擇購買住房時，可以先到房地產管理部門做一些諮詢，或登錄由當地市房管局開辦的官方房地產資訊網站進行企業信用及相關樓盤查詢 。 2、現場考察。為了能詳細的瞭解房地產開發商開發樓盤的有關情況，還應到住宅社區建設現場進行實地考察，可以先看環境狀況以及物業管理狀況，還可以到已入住居民家中詢問。 3、態度分析。購房者可以對購房過程中所受的禮遇態度進行自我分析，以此來衡量房地產開發商的服務優劣情況。好的房地產開發商除了實力強大、信譽良好外，一般都注重企業本身的文化塑造，對顧客負責，對工作認真應該是房地產開發商對消費者最直接有效的承諾和表現。 三、選樓十大絕招，確保新房工程品質 1、不看廣告看產權。不管發展商鼓吹得如何開花亂墜，首先要落實其產權的合法性。不要被一些“集資房”、“宅基地房”所迷惑。一般來說，有商品房預售許可證的，各方面的手續就較為齊全了。 2、、首選大公司的優質樓盤。 3、、諮詢商品房的品質等級。要求發展商出示建築工程品質認定書，最好是選“優良工程”。商品房的驗民一般分為單體驗收和社區綜合驗收。在總驗收以後，由質檢站核發品質等級證書。 4、白天看，晚上也看。晚上可以瞭解其夜間情況（如出入安全、噪音、道路照明等）。 5、重點看有無滲水。廚房、廁所如果有滲水，將給住戶帶來很大的不便。所以要重點觀察廚廁的天花板、角落有沒有滲水、潮濕發黴等情況。購房者經常容易忽視的一點是：只看本層的滲水情況，而不看下一層的滲水情況。試想，如果你的廚廁經常滲水到你的樓下，不但別人煩惱，你也肯定不得安寧。所以看樓要“上下兼顧”。對於買頂層住宅的人，最好是下雨天去考察，有滲水的問題可以及早發現。 6、不看樣板房，看實際的現樓。樣板房由於經過精心佈置、傢俱設施占滿空間，反倒使購房者注意力分散，被其迷惑，看不出應看到的問題。 7、不但看電梯，還要看樓梯。有些高層住宅，頭幾層是商業用房，樓梯沒有應急燈，漆黑一片，或者堆放雜物，交通不暢。對於這種樓宇，我們必須認真考慮“萬一”要逃生時，是否有路可走。 8、不看建材看格局。道理很簡單，材料不好，更換容易，格局不佳，改變困難。 9、觀察做工的精細程度和工藝水準。主要看接角、窗沿、牆角、天花板、水電設備的品質及位置的合理性等。 10、打聽情況。可以向已入住的居民或警衛、物業管理人員瞭解房屋的管理、保安以及有無其他潛在的問題、糾紛等等，做到“兼聽則明”。 四、辦理相關過戶及付款過程中注意事項 1、處理面積確認及面積差異：第一，當您確定要購買的專案後，想著先向開發商索要共有建築面積分攤部位和商品房預售面積測繪技術報告書。該報告書中應說明共有建築分攤部位的各項用途、所在位置（樓層、房號）、被哪些樓層分攤。共有建築分攤部位（如物業管理用房）因用途移、空間不明確，且難以用文字表述的，應附圖紙予以確定。當確認以上內容無誤後，還要將這些內容在商品房買賣合同中如實載明，開發商不得擅自變更共有建築分攤部位。如果開發商預售商品房後，變更共有建築分攤部位的，應當在約定的時間內書面通知買房人，買房人有權退房。 第二、簽訂購房合同時，要確認使用的是已增加關於面積差異的處理方式和共有建築分攤部位變更處理方式條款的新合同。由市國土房管局統一編號、印製的《商品房買賣合同》中，已增加關於面積差異的處理方式和共有建築分攤部位變更處理方式的條款。這些合同文本在取得預售許可證的專案中推廣使用。買房人在簽合同時要認真審看。按照新合同條款面積差異處理方式的約定，建築面積、套內建築面積均在3%以內（含3%）的，根據產權登記建築面積據實結算房價款；兩個面積誤差比絕對值有一項超出3%時，買房人有權退房。 買受人不退房的，產權登記建築面積大於合同約定建築面積時，建築面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由出賣人承擔，產權歸買受人。產權登記建築面積小於合同約定建築面積時，建築面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。 第三、買房人收房時，要向開發商索要《商品房面積測繪技術報告書》，同時可以要求對共有建築分攤部分進行核查。新規定要求開發商交付商品房時，要向買房人提供《商品房面積測繪技術報告》，並要求測繪單位建立商品房測繪面積查詢制度。如果您對商品房測繪面積有異議，可以到測繪單位查詢所購商品房面積的測繪情況。 2、產權證上要注明房屋面積和施測單位。建設部頒佈的《關於房屋建築面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》中明確規定，在房屋權屬證書附圖中應注明施測的房產測繪單位名稱、房屋套內建築面積（在圖上標注尺寸）和房屋分攤的共有建築面積。

高層樓房的分攤面積要大於多層的分攤面積。一般來說，高層的分攤係數在0.18～0.26之間，多層的分攤係數在0.11～0.16之間。 先來看看公共建築面積分攤係數是怎麼算出來的：整棟建築物的公用建築面積÷整棟建築物各單元套內建築面積之和。什麼是“整棟建築物的公用建築面積”？在一個社區裡，哪些屬於公共建築面積，這些面積哪些可以用於公攤，哪些不用攤？ 根據2000年8月1日開始實施的中華人民共和國國家標準《房產測量規範》規定，可分攤的公用建築面積為： 1、大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)電室、值班警衛室等，以及為整幢服務的公共用房和物業管理用房以及其他功能上為該建築服務的專用設備用房； 2、套與公用建築空間之間的分隔牆及外牆(包括山牆)，為牆體面積水面投影面積的一半。 不應計入的公用建築空間，也不可用於分攤的有： 1、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道等，作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間； 2、售房單位自營、自用的房屋； 3、為多幢房屋服務的警衛室、管理(包括物業管理)用房。 那麼，每戶要怎麼分攤公用建築面積呢？每戶分攤的公用面積＝公用建築面積分攤係數×每戶套內建築面積。 商品房公用建築面積的分攤以棟為單位。也就是說，本棟樓房的住戶分攤的公用建築面積為單棟樓內的公用建築面積，與本棟樓房不相連的公用建築面積不分攤。假如有為局部範圍服務的公用建築面積，則由受益的各套商品房分攤。 新啟用的《商品房買賣合同》中有附件標明了“公共部位與公用房屋分攤建築面積構成說明”，但只列明瞭應分攤的部位及其構成，具體資料仍不確定，所以仍然存在著開發商讓業主多攤的可能性。這裡我們總結了幾招，提供給購房者參考。 第一招：索取公攤數據； 在簽訂購房合同時，讓發展商出示有關計算公攤面積的資料，包括整幢建築的建築面積、套內建築面積之和、不應分攤的建築面積等基本資料，也可以要求發展商列明公攤公用建築面積的具體專案以及各項目的面積，這樣業主可以通過資料求出公攤面積，以明確自身的權益。 第二招：查閱有關資料； 業主們有權自查或者聘請律師向設計單位、規劃單位、測繪部門等機構查閱所購房產的相關檔，比如最終設計圖紙或者最終設計方案、最終面積測量報告、各種資料的計算方式及其檔等等。 第三招：在購房合同中約定公攤面積。 《商品房買賣合同》第三條和附錄二中有關公共部位和公用房屋分攤建築面積的條款，購房人應當在合同中約定公攤面積的數位，並在附件二“有關公共部分與公用房屋公攤建築面積構成說明”中，詳細約定公攤的具體部位、面積大小。特別是有關共有建築分攤部位變更的情況，約定得越詳細，對購房者就越有利。一旦發生糾紛，購房者就可以以合同約定來保障自己得利益。 萬一真的發生了糾紛，唯一的選擇就是訴之法律，避免浪費不必要的人力和精力。當然，我們期望的是，隨著法律的不斷健全，政府監督力度的不斷加強，發展商誠信意識的不斷增強，普通購房者的權益能得到更好的保障。