如何確定土地拍賣價底價？要注意哪些方面

2016土地出讓契稅新政策：1、通常情況的土地使用權轉讓契稅計稅價格。實際工作中按照合同成交價、評估價、土地剩餘使用年限的基準地價孰高原則確定。2、拍賣價格明顯偏低的土地使用權轉讓的計稅價格。如法院拍賣債務人的土地使用權以及銀行處理到期債權押的土地使用權等情況，由於強勢一方的介入，加之拍賣操作不夠規範，其拍賣價格通常大大低於正常的市價格，大大低於基準地價。在這種情況下，契稅的計稅依據就不能按照財稅[2004]134號國有權“讓”中“競價的‘一般’應確定為競價成交價格”的規定進行處理，而應根據“成交價格明顯低於市場價格且無正當理由的”，由徵收機關採用正常的市場價格、評估價格、土地剩餘使用年限的攤餘基準地價核定收。

一、提供產權檔〓核實產權關係期房拍賣作為房地產開發企業預售商品房的一種特殊形式，具有較大的風險性與投機性，並且從拍賣成交到房屋竣工交付結算有較長的一段時間，從而可能影響買受人的切身利益。因此拍賣人在接受期房委託拍賣前，必須根據2001年8月15日建設部《城市商品房管理辦法》等法律規定要求房地產開發企業提供下列檔與資料：1、開發企業的《營業執照》及法人身份證明；2、房地產企業開發資質等級證書；3、《商品房預售許可證》與《建設工程規劃許可證》；4、《工程施工許可證》、工程施工圖紙及配套資料；5、《國有土地使用權證》及土地出讓金交付收據(或證明)；6、《商品房買賣合同》樣本；7、書面提供拍賣期房的位置、數量、房屋竣工交付日期、付款期限、結算方式等；8、其他相關資料。拍賣人對委託人提供的檔與資料進行核查，是保證期房拍賣得以順利進行和拍賣成交後順利交付結算的重要環節。一般情況下核查的主要內容有：檔是否真實；出讓金是否已支付；產權是否依法登記；批准檔是否齊全；工程量是否已完成25%以上；是否存在抵押行為；面積與圖紙是否準確；現場勘查等。二、瞭解市場行情〓合理確定底價對拍賣期房確定合理的拍賣底價和起拍價是決定拍賣成功與否的主要環節，是期房拍賣程式中必不可少的一項工作，也是拍賣人與委託人正式簽定委託拍賣合同前極其重要的一個環節。期房拍賣底價的確定不同於一般房地產以評估價為參考來確定底價，由於其本身的特殊性所決定，很少有相類似的房屋作參考，因此僅能通過市場調查，綜合考慮影響期房價格的一般因素(指行政、人口、社會、心理、經濟等因素)、區域因素(指城市規劃發展與限制、供求狀況、商業繁華度、配套設施、交通狀況、公益設施、環境等因素)和個別因素(指開發規模、位置、建築外觀、內部結構、朝向、人文景觀、臨街狀況等因素)，並結合房地產市場買賣交易情況、開發商投入成本等來確定底價。開發商提出的期望價作參考，通過市場調查、結合各種因素將期望價下調10%～30%來確定底價，而起拍價則以期望價下調20%～50%來確定，以吸引更多的競買人。三、接受拍賣委託〓簽定委託合同簽定拍賣委託合同是整個拍賣活動中的一個關鍵環節。在具備接受拍賣委託條件後，拍賣人與委託人應當按照《拍賣法》的要求，結合拍賣期房的特點簽定委託拍賣合同並對有關事項進行明確。合同內容應包括：委託人、拍賣人名稱，住所等；雙方的權利與義務；期房名稱、坐落、建築面積、數量、用途、年限、竣工日期；交付方式、時間；拍賣款結算、按揭貸款方式；拍賣費用、傭金結算支付方式；拍賣方式與期限；中止和終止條件；違約責任；簽約日期與合同時效；拍賣底價；其他需約定的事項；相關的附件。四、引人按揭機制〓編制拍賣資料引進按揭貸款機制是迎合工薪階層的購房需要，也是吸引更多競買人的需要，其不但可以減輕買受人的一次性付款壓力，還可以提高拍賣成交價格。因此引入按揭貸款機制是期房拍賣必不可少的一道程式。