土地出讓金淨收益是怎樣計算的？有誰說說看？

住宅土地出讓金計算方法：住宅土地出讓金計算一般按房屋交易價或評估價的2％收取。經濟適用房過戶必須在取得產證5年後過戶。這時候過戶就需要繳納土地出讓金。繳納過土地出讓金的經濟適用房再次轉讓就和普通的商品房一樣，不需要繳納土地出讓金。

國有土地使用權轉讓涉及三項稅：土地增值稅、契稅、土地使用稅。土地增值稅根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令[1993]138號）第二條轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)並取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人(以下簡稱納稅人)，應當依照本條例繳納土地增值稅。的規定貴公司不是納稅義務人可不繳納土地增值稅。根據《中華人民共和國契稅暫行條例》（國務院令[1997]224號）第一條在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本條例的規定繳納契稅。貴公司應該繳納契稅。根據第三條契稅稅率為3—5%。契稅的適用稅率，由省、自治區、直轄市人民政府在前款規定的幅度內按照本地區的實際情況確定，並報財政部和國家稅務總局備案。貴公司可以到土地所在地區的土地管理部門查詢。土地使用稅根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》(國務院令[1988]17號)第四條土地使用稅每平方米年稅額如下:一、大城市0.5元至10元；二、中等城市0.4元至8元；三、小城市0.3元至6元；國有土地使用權出讓金財政財務管理和會計核算暫行辦法一、總則第一條為了加強國有土地使用權出讓金（以下簡稱“土地出讓金”）的財政財務管理和會計核算，根據財政部和國家土地管理局聯合下發的《關於加強土地使用權出讓金徵收管理的通知》（財綜字〔1995〕10號）的有關規定，特制定本辦法。第二條土地出讓金財政財務管理和會計核算主要任務是：根據政府土地出讓計畫，依法組織土地出讓金收入，合理安排土地出讓金支出，作好土地出讓金收支核算，加強財政監督、檢查，維護國家的利益，充分發揮土地資產效益，促進經濟的發展。第三條土地出讓金包括：1．各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額）；2．土地使用期滿，土地使用者需要續期所繳納的續期土地出讓價款；3．原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規定補交的土地出讓價款。二、財政財務管理第四條土地出讓金收入應直接繳入財政部門在銀行設立的“土地出讓金財政專戶”。除財政部門外，其他部門不得設立土地出讓金帳戶。第五條在土地使用權出讓過程中收取的定金（或預付款），應直接繳入“土地出讓金財政專戶”，不得在其他部門滯留。土地使用權出讓合同簽訂時，定金轉為土地出讓金價款。第六條各地土地管理部門應根據土地出讓金清算單，列清土地開發費用、業務費用和土地淨收益，每月及時與財政部門進行結算。第七條根據財政部財綜字〔1995〕10號文件的規定，財政部門應根據土地管理部門填報的清算單，及時清算、撥付出讓土地的開發費用。土地開發費用應按如下範圍列支：1．補償性支出指因徵用土地而發生的各項費用。具體包括：土地補償費、安置補助費、青苗補償費、拆遷補償費。拆遷建築物回收的殘值應當及時入帳，沖減開發費用。2．開發性支出。指徵用土地之後，用於土地的各項開發費用（不含市政大配套費用）。具體包括：出讓的土地所在社區範圍內發生的基礎設施建設費，即道路、供水、供電、供氣、排水等；為徵用、開發出讓的土地而支付的銀行貸款利息。第八條土地開發費用的計算辦法是，出讓土地的單位面積開發費用乘以按圖紙出讓土地的總面積。單位面積開發費用的計算辦法是，出讓土地所在社區的總開發費用除以該社區的土地總面積。第九條財政部門可以為土地出讓金徵收管理部門核撥並提取一定比例的土地出讓業務費。具體比例應以不超過繳入金庫的土地出讓金總額的2％為准。第十條土地出讓業務費，應按如下範圍使用：1．對有償出讓的土地地域內的勘探設計費；2．為開展土地有償出讓工作所支付的廣告費、諮詢費；3．土地出讓給外商過程中的外方仲介人傭金；4．土地在進行出讓（拍賣、招標等）時所支付的場地租金；5．查處未補辦出讓手續而擅自轉讓、出租、抵押原屬行政劃撥土地使用權的單位和個人發生的開支；6．為開展土地有償出讓工作及土地出讓金徵收管理工作所必需的辦公費、購置費、調查研究費；7．業務人員培訓費、宣傳費；8．按規定由財政部門統一印製登記單、清算單、專用票據和財務報表所發生的費用；9．對有關票據、報表等進行保管、倉儲、運輸所發生的費用；10．聘請財務會計等專業征管人員所必需的工資和酬金。第十一條各省、自治區、直轄市和各計畫單列市財政部門應向財政部報送土地出讓金收支季度報表和年度預、決算。其中，季度報表應於季度終了後20日內報送財政部；年度預算應于當年3月底之前報送財政部，一式三份；年度決算應於第二年3月底之前報送財政部，一式三份。第十二條各級財政、審計、土地管理部門要加強對土地出讓金的審計、監督、檢查。第十三條對違反財政、財務制度，隨意增加土地開發費用，擅自提取業務費，土地出讓金不繳入財政，要按照《國務院關於違反財政法規處罰的暫行規定》及國家其他有關規定給予單位和主要責任人以相應的處罰。三、會計核算第十四條土地出讓金收支會計科目包括三類，即：資金來源類、資金運用類和資金結存類。第十五條土地出讓金資金來源類會計科目核算內容和方法如下：1．土地出讓金收入。財政部門按規定向土地受讓方徵收的土地出讓價款，用本科目核算。發生收入時，記收方；沖銷轉帳時，記付方。平時收方餘額反映財政部門土地出讓金累計收入數。按季結帳時，將“土地出讓金支出”科目的付方餘額轉入本科目的付方沖銷。結轉後本科目的收方餘額。作為本季度的土地出讓淨收益，全數上繳金庫。上繳時記本科目付方。2．合同預收款。財政部門按規定或合同協議向土地受讓方預收的土地定金（或保證金）等，用本科目核算。預收數記收方；轉帳結算或退回時，記付方。收方餘額反映尚未結算的合同預收款數額。3．暫存款。發生的各種臨時性應付、代管等款項用本科目核算。發生數記收方；沖轉或結算退還數記付方。收方餘額反映尚未結算的暫存款數額。第十六條土地出讓金資金運用類會計科目核算內容和方法如下：1．土地出讓金支出。清算、核撥土地開發費用、土地出讓業務費，用本科目核算。本科目下設二個明細科目，即：土地開發費用、土地出讓業務費。各項支出數記付方；支出收回數或沖銷轉出數記收方；拆遷建築物的殘值收入，作沖減開發費用處理，記本科目收方。付方餘額反映當期土地出讓金實際支出累計數。年終結帳時，本科目的付方餘額全部轉入“土地出讓金收入”科目沖銷。2．暫付款。發生的各種臨時性應收或待核銷的結算款項，用本科目核算。發生暫付款時記付方；結算收回或核銷轉列支出時記收方。付方餘額反映尚待結算的暫付款金額。第十七條土地出讓金資金結存類會計科目（即：銀行存款科目）核算內容和方法如下：“土地出讓金財政專戶”各種資金來源及資金運用的銀行存款，用本科目核算。存入時記收方，提取時記付方。

國有土地使用權轉讓涉及三項稅：土地增值稅、契稅、土地使用稅。土地增值稅根據《*******土地增值稅暫行條例》（國務院令[1993]138號）第二條轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)並取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人(以下簡稱納稅人)，應當依照本條例繳納土地增值稅。的規定貴公司不是納稅義務人可不繳納土地增值稅。根據《*******契稅暫行條例》（國務院令[1997]224號）第一條在*******境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本條例的規定繳納契稅。貴公司應該繳納契稅。根據第三條契稅稅率為3—5%。契稅的適用稅率，由省、自治區、直轄市人民政府在前款規定的幅度內按照本地區的實際情況確定，並報財政部和國家稅務總局備案。貴公司可以到土地所在地區的土地管理部門查詢。土地使用稅根據《*******城鎮土地使用稅暫行條例》(國務院令[1988]17號)第四條土地使用稅每平方米年稅額如下:一、大城市0.5元至10元；二、中等城市0.4元至8元；三、小城市0.3元至6元；國有土地使用權出讓金財政財務管理和會計核算暫行辦法一、總則第一條為了加強國有土地使用權出讓金（以下簡稱“土地出讓金”）的財政財務管理和會計核算，根據財政部和國家土地管理局聯合下發的《關於加強土地使用權出讓金徵收管理的通知》（財綜字〔1995〕10號）的有關規定，特制定本辦法。第二條土地出讓金財政財務管理和會計核算主要任務是：根據政府土地出讓計畫，依法組織土地出讓金收入，合理安排土地出讓金支出，作好土地出讓金收支核算，加強財政監督、檢查，維護國家的利益，充分發揮土地資產效益，促進經濟的發展。第三條土地出讓金包括：1．各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額）；2．土地使用期滿，土地使用者需要續期所繳納的續期土地出讓價款；3．原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規定補交的土地出讓價款。二、財政財務管理第四條土地出讓金收入應直接繳入財政部門在銀行設立的“土地出讓金財政專戶”。除財政部門外，其他部門不得設立土地出讓金帳戶。第五條在土地使用權出讓過程中收取的定金（或預付款），應直接繳入“土地出讓金財政專戶”，不得在其他部門滯留。土地使用權出讓合同簽訂時，定金轉為土地出讓金價款。第六條各地土地管理部門應根據土地出讓金清算單，列清土地開發費用、業務費用和土地淨收益，每月及時與財政部門進行結算。第七條根據財政部財綜字〔1995〕10號文件的規定，財政部門應根據土地管理部門填報的清算單，及時清算、撥付出讓土地的開發費用。土地開發費用應按如下範圍列支：1．補償性支出指因徵用土地而發生的各項費用。具體包括：土地補償費、安置補助費、青苗補償費、拆遷補償費。拆遷建築物回收的殘值應當及時入帳，沖減開發費用。2．開發性支出。指徵用土地之後，用於土地的各項開發費用（不含市政大配套費用）。具體包括：出讓的土地所在社區範圍內發生的基礎設施建設費，即道路、供水、供電、供氣、排水等；為徵用、開發出讓的土地而支付的銀行貸款利息。第八條土地開發費用的計算辦法是，出讓土地的單位面積開發費用乘以按圖紙出讓土地的總面積。單位面積開發費用的計算辦法是，出讓土地所在社區的總開發費用除以該社區的土地總面積。第九條財政部門可以為土地出讓金徵收管理部門核撥並提取一定比例的土地出讓業務費。具體比例應以不超過繳入金庫的土地出讓金總額的2％為准。第十條土地出讓業務費，應按如下範圍使用：1．對有償出讓的土地地域內的勘探設計費；2．為開展土地有償出讓工作所支付的廣告費、諮詢費；3．土地出讓給外商過程中的外方仲介人傭金；4．土地在進行出讓（拍賣、招標等）時所支付的場地租金；5．查處未補辦出讓手續而擅自轉讓、出租、抵押原屬行政劃撥土地使用權的單位和個人發生的開支；6．為開展土地有償出讓工作及土地出讓金徵收管理工作所必需的辦公費、購置費、調查研究費；7．業務人員培訓費、宣傳費；8．按規定由財政部門統一印製登記單、清算單、專用票據和財務報表所發生的費用；9．對有關票據、報表等進行保管、倉儲、運輸所發生的費用；10．聘請財務會計等專業征管人員所必需的工資和酬金。第十一條各省、自治區、直轄市和各計畫單列市財政部門應向財政部報送土地出讓金收支季度報表和年度預、決算。其中，季度報表應於季度終了後20日內報送財政部；年度預算應于當年3月底之前報送財政部，一式三份；年度決算應於第二年3月底之前報送財政部，一式三份。第十二條各級財政、審計、土地管理部門要加強對土地出讓金的審計、監督、檢查。第十三條對違反財政、財務制度，隨意增加土地開發費用，擅自提取業務費，土地出讓金不繳入財政，要按照《國務院關於違反財政法規處罰的暫行規定》及國家其他有關規定給予單位和主要責任人以相應的處罰。三、會計核算第十四條土地出讓金收支會計科目包括三類，即：資金來源類、資金運用類和資金結存類。第十五條土地出讓金資金來源類會計科目核算內容和方法如下：1．土地出讓金收入。財政部門按規定向土地受讓方徵收的土地出讓價款，用本科目核算。發生收入時，記收方；沖銷轉帳時，記付方。平時收方餘額反映財政部門土地出讓金累計收入數。按季結帳時，將“土地出讓金支出”科目的付方餘額轉入本科目的付方沖銷。結轉後本科目的收方餘額。作為本季度的土地出讓淨收益，全數上繳金庫。上繳時記本科目付方。2．合同預收款。財政部門按規定或合同協議向土地受讓方預收的土地定金（或保證金）等，用本科目核算。預收數記收方；轉帳結算或退回時，記付方。收方餘額反映尚未結算的合同預收款數額。3．暫存款。發生的各種臨時性應付、代管等款項用本科目核算。發生數記收方；沖轉或結算退還數記付方。收方餘額反映尚未結算的暫存款數額。第十六條土地出讓金資金運用類會計科目核算內容和方法如下：1．土地出讓金支出。清算、核撥土地開發費用、土地出讓業務費，用本科目核算。本科目下設二個明細科目，即：土地開發費用、土地出讓業務費。各項支出數記付方；支出收回數或沖銷轉出數記收方；拆遷建築物的殘值收入，作沖減開發費用處理，記本科目收方。付方餘額反映當期土地出讓金實際支出累計數。年終結帳時，本科目的付方餘額全部轉入“土地出讓金收入”科目沖銷。2．暫付款。發生的各種臨時性應收或待核銷的結算款項，用本科目核算。發生暫付款時記付方；結算收回或核銷轉列支出時記收方。付方餘額反映尚待結算的暫付款金額。第十七條土地出讓金資金結存類會計科目（即：銀行存款科目）核算內容和方法如下：“土地出讓金財政專戶”各種資金來源及資金運用的銀行存款，用本科目核算。存入時記收方，提取時記付方。