二手房面積誤差。

商品房應該有土地使用證，只有房產證的房子是不能過戶的。只有擁有房產證和土地使用證才能稱之為現房。按規定，期房購買應使用商品房買賣的標準合同，現房可以不用。在建的房子不難判定是期房，建好的房子是否就是現房呢？不一定！按國家銷售“現房”的規定，已經蓋好的房子，不等於是“現房”，已經有人入住的房子也不等於是“現房”，而已領房產證和土地使用證的房子才叫“現房”。這種現房銷售已不再需要“銷售許可證”，而是要查看“房產證”，簽合同也不是應該使用商品房買賣標準合同。購買這種房子，對購房人有利的是可以做到眼見為實，但購房人的眼光可要敏銳點兒，千萬別心血來潮，買錯了“現房”比買期房更容易使自己陷入被動。沒有土地使用證和房產證的房無論它是蓋好的還是有人居住的，仍要按期房銷售，購房人除了要查看預售許可證外，還要特別留意自己買的房子是否已經被抵押。有的人以為某個社區已有人入住，或入住的業主已經拿到房產證，就以為買這種房子就萬無一失了，實際上這裡存在著某種誤解。購房人一定要清楚房子按套擁有獨立產權，可以分別抵押，別人的房子沒問題，不等於您要買的房子也沒問題。其實，房子蓋好了又沒有預售出去，被抵押的可能性更大。以及一種情況，就是“尾房”。房子蓋好了，還剩幾套沒賣出去，預售許可證過期了，房產證又沒辦下來，這種“無證”房不能說絕對不能買，但買時一定要查清楚，最好的辦法是堅持預售合同登記備案後再付款，不見兔子絕不撒鷹。

如何解決面積誤差？ 根據有關規定，買賣雙方因設計變更造成的實測房屋套內面積或建築面積（含公攤面積）與房屋買賣合同約定面積不符的，按照合同約定處理。合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理： 1、面積誤差比絕對值在3％以內（含3％），按照合同約定的價格據實結算房款 2、面積誤差比絕對值超出3％，購房人可要求退房。開發商應在買房人提出退房之日起30日內退還已交房款，並支付已付房款利息。如購房人同意繼續履行合同，房屋實際面積大於合同約定面積的，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款由購房人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3％部分的房價款由開發商承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小於合同約定面積的，面積在3％以內（含3％）部分的房價款及利息由開發商返還購房者，面積誤差絕對值超過3％部分的房價款由開發商雙倍返還買受人。 驗房的項目比較多，業主們朋友們一定要細心，避免後期自己要整改。最好是找專業的驗房師來幫你驗房，他們做得比較專業，能及時地發現並指出問題。這樣才能及時地得到整改。而且請驗房師也不會貴。

1、你房子的公攤係數=公攤面積/套內面積 =（建築面積-套內面積）/套內面積 =（95.4-77.42）/77.42=23.22% 一般情況， 多層住宅樓，公攤係數在10％－15％之間； 小高層住宅，公攤係數在15％－20％之間； 高層住宅，公攤係數在20%－25％左右。 如果你買的是高層，那就在合理範圍之內。 你自己量的淨使用面積沒有參考價值，套內面積等於淨使用面積+內牆面積+外牆面積的一半。而牆的面積基本上你是無法測量的。 2、面積誤差比一般按建築面積（即產權面積計算），合同上有特殊約定的，按合同約定條款執行。

面積誤差比是指購買商品房時實測面積與預測面積之差和預測面積的比值。面積誤差比是商品房買賣過程中處理面積差異的一種方法。面積誤差比=（實測面積－預測面積）×100%÷預測面積面積誤差比絕對值=(實測計價面積-合同約定計價面積)的絕對值*100%/合同約定計價面積建築面積在1000平方米以內部分，合理誤差由5%下調至3%，也就是說，1000平方米建築允許誤差從原50平方米降至30平方米，少了20平方米；1000平方米至5000平方米，合理誤差由3%下調至2%；5000平方米至10000平方米，合理誤差由2%降到1.5%；10000平方米以上部分，合理誤差由1%降為0.5%。

期房的面積是從圖紙上算出來的，只有房子蓋成了面積才會實際測出來，兩者間出現誤差是在所難免的。 據介紹，一般較少出現實際面積小於暫測面積的情況，而實際面積大於暫測面積的情況比較多見，購房者要為此多付超出面積的房款。因此，購房者對這個誤差要慎重考慮，應在合同中明確“超過部分”，指暫測面積與實際面積的差值，減去合同約定的某個百分比允許誤差後所得的面積。比如：合同約定超過3％按房屋售價進行結算。如果實測面積數為5％，則購房者只對5％減去3％後剩餘的2％部分付款，而不是對超出的5％部分全部付款，因為3％部分雙方已約定了房價保持不變。這樣就可以防止雙方在履行合同時發生爭議。