什麼是商品房認購書？有什麼作用？

商品房包括住宅、商業、辦公等物業，住宅只是商品房中的一類。

商品房認購書是商品房買賣雙方在簽訂商品房預售合同或商品房現房買賣合同之前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認。

房地產認籌是指在房地產商在開發初期，尚未取得商品房預售許可證時，開發商為了籌集資金，推行的一種行銷策略，也叫VIP認購，即收取一部分定金，預定商品房，享受較大的優惠。認購是指開發商在取得了合法的商品房預售許可後開展的正常銷售活動。

認購書一般是和發開商委託的銷售公司或廣告公司簽訂，買賣合同一般直接和開發商簽訂。

一、商品房認購書中的定金有什麼性質？ 定金有立約定金、成約定金、證約定金、解約定金、違約定金之分，商品房認購書中的定金兼具立約定金與違約定金的性質。商品房認購書是為保證以後主合同的訂立而簽訂的從合同，出賣方與認購方簽訂了商品房認購書後，一般情形下，一方拒絕訂立主合同的，定金罰則即適用。《最高人民法院關於適用(*******擔保法)若干問題的解釋》(以下簡稱《擔保法司法解釋》)第一百一十五條規定：“當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金;收受定金一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金。”該條是立約定金的一般性規定，其目的在於保證以後正式訂立主合同。商品房認購書從性質上講雖然是從合同，但其效力並不依賴于主合同，認購書本身也構成一個獨立的合同，一方違反該合同的約定時，應受到相應懲罰並承擔違約責任，認購書中的定金條款即是擔保條款。 二、商品房認購書中的定金如何適用？ 商品房認購書中的定金不僅是為了擔保以後主合同的訂立，而且還起到擔保當事人履行認購書約定義務的功能。當事人違背認購書中已作約定的條款，也應適用定金罰則。《合同法》第一百一十五條規定，“當事人可以依照《甲華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務後，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。”該條款正好處於《合同法》第七章違約責任之下，很明顯地表明瞭定金也具有違約定金的性質。