簽訂房屋租賃合同？該注意什麼細節？有注意什麼問題

問題描述簽訂房屋租賃合同？該注意什麼細節？

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最佳答案房屋轉租應該注意的問題由於房屋轉租涉及到承租人、出租人和次出租人三方的利益，因此房屋轉租時，應當注意以下問題：（一）房屋轉租要征得原出租人的書面同意方可將該房屋部分或全部轉租他人。（二）房屋轉租要注意轉租的期限不能超過原租賃期限。（二）房屋轉租後如轉租的租金大於原來租金，則雙方可約定如何分配。（四）承租人轉租房屋，應按規定與轉承租方簽訂書面的轉租合同，並按規定向該房屋所在區、縣房地產交易中心辦理登記備案。（五）房屋轉租合同的條款內容不得超出原租賃合同條款的範圍。（六）有下列情形之一的房屋不得轉租： 1、承租人拖欠租金的房屋不得轉租； 2、承租人在承租房屋內擅自搭建的房屋不得轉租； 3、預租的商品房不得轉租； 4、違背雙方意願，雙方經共同討論未達成一致意見的房屋不得轉租； 5、租賃合同中未約定可以轉租，且出租人不同意轉租的，承租人也不擅自轉租房屋。

2016年06月06日 00:00

答：買二手房的人越來越多了，一不小心就可能掉進二手房購買陷井，可能買回來的二手房是上世紀80年代的，那時候的房子現在已經很過時了，裝修的時候也會造成很大的麻煩，如果注意新聞可能還會看到某裝修隊由於不正規操作，導致在裝修二手房的時候房屋倒塌的悲劇。 ?不管是什麼時候建的房子，一定要查看購買房屋手續是否齊全，房產證是證明房主對房屋享有所有權的唯一的憑證，沒有房產證的交易對購買者來說存在極大的風險，房主可能用房產證將房屋抵押或再次轉賣，因此選擇房屋最好要有房產證，避免以後產生糾紛。房屋產權是否清晰，有些房屋的所有者不是本人，或者是幾個家庭成員共有的，如果是共有的，則要看賣方是否簽有出售房屋的合同，如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。土地情況是否清晰，二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利；還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對於買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不划算。另外還要查看房屋是否有負擔，有些房屋可能是在租賃中，或者存在債務糾紛，買方要搞清楚，否則購買以後還要去承擔前業主的債務。是否有市政規劃的影響，有些房主出售的二手房可能已經瞭解到該房屋可能於5到10左右要拆除了，或者房屋附近要建高住宅，可能影響到採光或者價格等市政規劃的情況存在，因此做為購買者在購買時要全面的瞭解清楚。合同約定是否明確二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那麼全面，但對於一些細節問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮仲介公司是否違規有些仲介公司違規提供仲介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發現，所有的責任有可能自己都要承擔。

2016年06月06日 00:00

且不說乙方出賣該租賃房屋應提前向甲方告知，這是乙方法定的義務，由於現在買賣已成事實，那麼依據《民法通則》和《合同法》的買賣不破租賃原則，你方有權繼續承租至租期結束，由於合同一方主體變更，所以你在享有繼續承租權的情況下應和丙方重新簽訂房屋租賃合同。

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一、未經出租人同意的違法房屋轉租未經出租人同意的違法房屋轉租是指承租人未經出租人同意將出租房屋轉租給第三人的行為。《合同法》第224條第二款規定，承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。《解釋》第16條規定，出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。 (一)未經出租人同意的全部違法轉租產生以下法律效果： 1、出租人享有原房屋租賃合同(出租合同)的解除權： A.經出租人行使出租合同解除權解除原房屋租賃合同後，次承租合同(轉租合同)無效(無權處分行為未獲追認的合同無效); B.出租人行使出租合同解除權以出租人知道或者應當知道承租人轉租後在6個月內提出異議為條件。 2、出租人可以請求法院確認未經其同意的轉租合同無效： A.出租人請求確認轉租合同無效實際是出租人拒絕追認承租人處分權的行為; B.出租人請求法院確認轉租合同無效以出租人知道或者應當知道承租人轉租後在6個月內提出異議為條件; C.出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求認定轉租合同無效的，法院不予支持。 (二)未經出租人同意的轉租行為的行為認定： 1、未經出租人同意的轉租合同，屬於無權處分的效力待定合同。 2、承租人構成根本違約行為，出租人享有出租合同解除權。 3、出租人在知道或者應當知道承租人轉租的6個月內未提出異議的，視為出租人對轉租人無權處分行為的默示追認：A.因出租人的默示追認行為，出租人喪失出租合同解除權;B.因出租人的默示追認行為，違法轉租合同轉化為合法轉租合同，轉租合同依法有效。 4、出租人提出請求解除合同和確認轉租合同無效受異議期和1年除斥期限的限制。二、超過剩餘租賃期限的違法房屋轉租超過剩餘租賃期限的違法房屋轉租是指雖經出租人同意轉租，但轉租期限超過承租人剩餘租賃期限，並且出租人和承租人沒有另外約定的行為。《解釋》第15條規定，“承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩餘租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。” 超過剩餘租賃期限的部分違法轉租產生以下效果： (1)轉租期限超過承租人剩餘租賃期限的，超過部分的約定無效;除非出租人與承租人之間存在明示約定。 (2)②原租賃合同到期後出租人和承租人之間存在不定期租賃合同，超過剩餘租賃期限部分的轉租合同仍然無效。