前期物業管理是什麼意思？有什麼要注意的？

這裡是物業管理的相關條例:隨著人們住房消費檔次的提高，物業管理水準的高低日益受到購房人的關注。物業管理直接關係到入住後生活的諸多方面，然而，物業管理並不是完全由購房者說了算。事實上，現在的物業公司基本都是暫時由開發商或代理商確定

前期物業管理（preceding stage of property management）是指房屋自售出之日起至業主委員會與物業管理企業簽訂的《物業管理合同》生效時止的物業管理。

前期物業管理有別于一般意義上的物業管理:（1）時間上的差別：我們通常所說的物業管理是業主大會、業主委員會成立之後，由業主大會選聘出物業服務企業後所進行的物業管理；而前期物業管理存在于業主委員會與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同之前。（2）合同主體不同：《條例》第21條規定，“在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。”可見，前期物業服務合同是由建設單位與物業服務企業簽訂的，雖然建設單位不是被服務的主體，但卻是合同的一方當事人；通常所說的物業服務合同是由業主委員會與物業服務企業簽訂的，業主委員會與物業服務企業是合同的雙方當事人。（3）物業服務企業產生的方式不同：《條例》第24條規定，“國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業；投標人少於3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批准，可以採用協定方式選聘具有相應資質的物業服務企業。”《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》第3條規定，“住宅及同一物業管理區域內非住宅的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業；投標人少於3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批准，可以採用協定方式選聘具有相應資質的物業管理企業。國家提倡其他物業的建設單位通過招投標的方式，選聘具有相應資質的物業管理企業。”前期的物業服務企業是由建設單位通過招投標方式或者以協定方式選聘的，舊有的“誰開發、誰管理”即開發商自己成立物業公司實施前期物業管理的做法有違法律規定；而通常所指的物業服務企業是由業主大會選聘的，且是經過專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意的，業主大會既可以通過招投標方式選聘也可以通過其他方式選聘。

前期物業管理（preceding stage Ofproperty management）是指房屋自售出之日起至物業管理委員會與物業管理企業簽訂的《物業管理合同》生效時止的物業管理。內容管理業務無論物業管理企業開發商組建的，或是獨立組建的，或是房管所轉換的，還是各大系統組建的，前期管理首先必須不斷開拓，通過投標競爭來接洽業務。進行可行性、可靠性、可盈利性分析，可行性是指物業管理企業既要從自身的實際出發，考慮擬接管的物業與本企業的資質等級是否相符，該物業的接管能否發揮本企業的優勢，做到揚長避短，又要考慮能否在該物業的管理權競爭中取勝，如果明知競爭對手實力比自己強大，就不必勉強競爭。可靠性是指該物業的建設是否有保證，業主的資信條件是否較好並能協作配合，等等。以免管理權競爭得手後，由於業主或建設方面的原因，工作仍留有漏洞，造成今後的物業管理難以完善，給企業帶來不應有的損失。可盈利性是指物業管理企業根據自己的經營目標，測算物業的管理能否給企業帶來正常利益，或近期雖無利潤但企業能在該地區打開新局面，爭取更多的業務。( 1)具體測算物業管理費用，並草擬總體管理方案。( 2)投標競爭、洽談、簽訂物業管理合同(協定)。(3)選派管理人員運作前期物業管理。租戶關係 折疊物業管理的管理物件是物業，而服務物件則是人，即業主和使用人。因此，物業管理企業既應與第一業主(開發商)共同協商，又要與未來業主或使用人取得聯繫，聽取意見。( 1)聽取業主或使用人對物業管理的要求、希望。(2)瞭解業主或使用人對物業使用的有關安排、打算。(3)參與售房部門同業主或使用人簽約，並提供草擬的業主公約、裝修施工管理辦法、門禁出入辦法、停車場管理辦法、管理費收取辦法等物業轄區綜合管理辦法。察看現場 折疊前期物業管理的目的是為以後的管理創造良好的條件，因此，物業管理企業應根據物業管理要求，對物業的規劃設計及建築施工提出合理建議。(1)審視工程土建構造、管線走向、出入線路、保安系統、內外裝飾、設施建設、設備安裝的合理性。重點察看消防安全設備、自動化設備、安全監控設備、通訊設備、給排水設備、空調設備、車庫及公用泊位設備、電力設備、交通運輸及電梯設備、服務設備等。( 2)對施工現場提出符合物業管理需要的建議方案，磋商解決辦法。(3)在施工現場做好日後養護、維修的要點記錄，圖紙更改要點記錄。(4)參與工程驗收，進行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、銘牌檢查，並按整改計畫督促整改。擬定制度 折疊物業管理企業在前期管理中要根據業主和使用人的希望與要求，設計日後的管理模式，制定相應的規章制度，其中還須與開發商一起草擬有關文件制度。(1)籌建業主管理委員會。( 2)與開發商一起草擬物業轄區的規章制度、業主管理委員會章程、業主公約、裝修施工管理辦法等。( 3)設置物業轄區的組織機構，規定各部門人員崗位責任制度，編制住戶手冊、物業轄區綜合管理辦法等。( 4)制定上崗人員的培訓計畫，並實施計畫