請問借名買房協議有沒有效？什麼是借名買房？

，只要做好相關的準備條件，當然是有效的：名買房，是指當事人一方（借名人）經他方（出名人）同意，以出名人名義買房並登記，且房屋歸屬于借名人一方的新型不動產交易類型。借名買房的大致過程是：借名人與出名人書面或口頭訂立借名買房協議，約定借名訂立買房合同、借名登記及房屋歸屬與過戶登記等事項；再由借名人或出名人與房地產公司訂立買房合同，並以出名人名義辦理房產證書和房產登記；待時機成熟時，由出名人協助借名人辦理房屋過戶登記；購房款項和相關費用均由借名人支付，因雙方常具親友關係，故只有在特別情況下借名人才給付一定報酬。這一系列約定構成了借名買房協定的全部內容，其中既涉及買賣關係，又有間接代理的影子，還牽涉不動產登記和物權歸屬，可謂錯綜複雜。如出名人擅自處分房屋，將涉及借名人、出名人、第三人等多方利益，法律關係則更為複雜。在借名買房中，儘管雙方訂有借名買房協定，但該協定的效力有待認定。同時，當事人雖然有約定房屋歸屬于借名人，但畢竟房屋的登記名義人為出名人，由此導致房屋上法律物權與事實物權相分離，這時應如何確定房屋的權屬、劃定法律物權與事實物權的保護範圍？?根據借名原因不同，借名買房可分類為規避限購政策型借名買房、回避貸款限制型借名買房、為享受購房優惠型借名買房及其他；而根據房屋類型，可分為借名購買政策房與借名購買普通商品房。對借名購買普通商品房，法院以認可居多；而對借名購買經濟適用房等政策房，否定意見則占了絕大多數。在審理借名買房案件時，絕大多數法院均採用“借名買房合同”的用語，並從合同角度判斷借名買房協議的性質；部分省地方高級人民法院亦發佈了相關司法性檔，直接對“借名買房合同”作了規定。借名買房協議實際上包含了借名買房合同、借名登記合同、過戶房屋等一系列內容，雙方以真實意思約定彼此的權利義務，並循此協議為法律行為，故該協議實質上是一種合同。根據該協定，出名人對借名人負借名訂立買房合同、登記房屋和過戶房屋的義務，借名人除支付購房款和相關費用外，僅在個別情況下對出名人負給付報酬的義務借名買房協議的效力問題認定借名買房協議的效力的總的思路是：只要當事人意思表示真實，內容不具有《合同法》第52條和其他法律規定的無效合同情形，即應認可其效力。總的原則是：為適應現代社會交易的髙速和頻繁、維持交易秩序的穩定，應儘量減少無效合同的認定。《合同法》第五十二條規定：有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規的強制性規定。一般來說，借名買房當事人真意即在於訂立買房合同取得房屋，雙方雖有串通之嫌，但罕有以此損害買房合同相對人利益的，故僅在確有惡意串通損害第三人利益情形時，才能依此否定借名買房協議的效力。在借名人親自締約情形，若相對人不知借名情事而與借名人締約，為保護善意相對人的利益，應認可該借名買房合同的效力。此時，借名買房合同的當事人應為相對人與出名人，出名人依此合同而對相對人享有權利和負擔義務，但在出名人與借名人間，依兩者的內部關係，該合同權利義務的行使與承擔，移轉于借名人。當借名人親自締約，且相對人知悉借名情事時，若相對人仍與借名人締約，則表明了相對人與借名人締約的真意，則借名買房合同在借名人與相對人之間成立。除了借用出名人的名義締約，該合同與一般合同無異，只要其滿足一般生效要件，即應認可其效力，借名人與相對人依該