二手房賣方毀約怎麼辦？哪位瞭解？

在二手房交易市場中，常常會有這樣的案例出現，即買賣雙方已經簽訂了二手房房屋買賣合同，但是當快要交房的時候，原房主卻反悔，拒絕交付房屋。為啥會出現這種情況對於購房者來說，應對房主反悔的對策是什麼，該怎麼辦呢一、二手房交易簽約後房主反悔的原因隨著二手房的升溫，在二手房交易過程中也經常出現簽約後房主反悔的事情。究其原因，是多種多樣的。從實踐上看，主要有以下原因：1、房主會以所售房屋是夫妻共同財產，夫妻一方在出售二手房時沒有征得另一方同意為理由，解除賣房合同收回房屋;2、房主認為所售房屋是政策規定的不允許出售的房屋類型;3、房主以賣房時為避稅簽署的是“黑白合同”為由，要求認定買賣合同無效;4、房主以仲介公司沒有及時轉交買房人的定金為由，要求認定合同無效。事實上，我們從上述實踐中所反映的理由來看，出現這一現象的主要原因是房價上漲快，賣房人售出房屋後感覺吃虧，從內心裡反悔。當然還可能有其他原因，比如二手房交易手續複雜，、房屋產權登記制度不合理等。既然有這麼多的原因導致了二手房交易簽約後房主反悔，那麼，這些被反悔的購房者要怎麼辦他們的權益要由誰來保護，有什麼對策嗎下面我們將繼續探討。二、二手房買賣簽約後房主反悔的對策，該怎麼辦房主簽約後卻反悔，購房者的利益變得非常撲朔迷離。一般來講，購房者應該採取應對的對策如下：1、在與二手房房主簽訂購房合同時，購房者必須提前考慮房價上漲等因素，考慮相關的可能結果，約定好違約賠償責任，並在能夠辦理過戶手續時，及時辦理，避免對方反悔。2、為避免因為房主主張房屋為夫妻共有而最後被判定合同無效，買房人應在簽訂買房合同時讓對方提供確保有權處分所售房屋的證明或夫妻等其他共有人同意處分的證明。3、為了瞭解所購房屋的真實情況，購房者應在購房前向物業、鄰居、開發商瞭解情況，最好到現場看房，並對可能出現的品質問題如何承擔責任作出書面約定。4、購房者要瞭解待購的房屋是否屬於不能上市的國家法律明確規定的農村宅基地所建房屋，如果是的話，建議城鎮居民不要購買這類房屋。三、具體案例分析交比你如何應對二手房賣方毀約房價20%以內的定金均合法，工商建議買房者提高定金額度隨著二手房的價格節節攀高，部分二手房賣方心態失衡，頻繁出現毀約的情況，買房人不堪其擾。工商局近期就收到不少投訴，賣方以臨時加價等藉口毀約。工商部門表示，相關法律規定房產總價20%以內的定金都是合法的數額，買房者通過多付定金的方式可以有效制約賣方毀約，“因為雙倍定金的違約金會增加賣方的毀約成本。”臨時加價“沒商量”張女士通過朋友介紹，看上了一套房子，房主和張女士的朋友私下裡有些交情，出於對朋友的信賴，張女士僅通過口頭約定和房主商定了價格和付款方式，張女士沒有和房主簽訂合同就提前入住開始裝修了。辛苦了三個月之後，張女士將房子裝修一新，正準備和房主辦理房產過戶手續時，房主卻提出近期同社區的房子都在漲，自己的房子賣便宜了，要加價10萬元，否則要轉賣他人。張女士私下打聽一下，原來是有幾個購房者看上了房主的房子，願出高價購買。眼看著花這麼多錢裝修好的房子又出現變故，張女士連忙致消協，詢問有什麼辦法可以讓房主如約過戶。在得知張女士和房主並無簽訂購房合同的情況下，消協表示維權難度比較大，僅憑房主的收款簽字不能證明雙方之間的具體約定，只能通過雙方協商或者司法訴訟的途徑解決。隨後，張女士通過朋友說和，多付了3萬元給房主才順利過戶。為漲房價故意刁難趙先生4月份的時候購買了一套總價為280萬的房子，在和仲介及房主簽訂購房協議時，三方約定趙先生首付現金150萬元，剩下的130萬元分別用公積金貸款30萬，商業貸款100萬。然而趙先生準備150萬首付現金的時候，房主說自己做生意急需現金周轉，要趙先生一次性付房款中的250萬元。趙先生一下子拿不出那麼多現金，但房主始終堅持要短期內拿到250萬。溝通無果後，趙先生到消協尋求幫助。消協派出工作人員進行多次協調，講明履行合約的利害關係之後，房主堅持拿不到250萬現金就不賣房了，而且只願意賠付趙先生兩萬元的違約金，而購房協議上雙方約定的違約金是8萬元，雙方堅持不下。三日後，房主鬆口表示願意多出1萬違約金，趙先生考慮到打官司耗時又費力，遂同意了房主的調解條件，接受了3萬元的違約金。事後趙先生得知房主以300萬元的價格將房子賣給了另外的購房者，比和自己約定的房價整整高出了20萬元。提高定金應對毀約針對市場上頻繁出現的賣家毀約現象，律師表示，在房價處於上漲的階段，賣房市場出現賣方違約的情況會比較多，購房者可以在搞清楚自己真實需求和市場價位的情況下，通過合同增加定金。定金通過交付的方式生效，有一定的擔保屬性，在合同生效之後是對履行合同的擔保，總價20%以內的定金都是合法的數額，不履行合同約定就要雙倍返還。他說，所以，如果購房者一旦看中某套房子的話，多付定金是有效制約賣方毀約的一個方式。比如總價180萬的房子，定金可以付到36萬，如果購房者預先付20萬的定金，那麼賣方毀約就要退40萬，對賣方來說，這個毀約成本是足夠高的。因此，工商部門建議購房者在自己購房意願強烈的前提下，簽訂合同時和賣家提高定金的額度，增加賣房者的違約成本。而且在購房時一定要簽訂由行政部門監製的合同示範文本，明確指出買賣雙方各自必須承擔的責任和義務，並保留好相關憑證。以上價格來源於網路，僅供參考，具體價格以購買時為准。

可以根據當初簽訂的合同，要求對方繼續履行，對方拒絕的，可以要求其承擔違約責任，雙方不能達成協商解決意見的，可以向人民法院提起訴訟。 根據《合同法》第一百一十二條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，在履行義務或者採取補救措施後，對方還有其他損失的，應當賠償損失。第一百一十三條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當於因違約所造成的損失，包括合同履行後可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。

一、二手房交易賣方違約一般有以下幾種方式的表現： （一）房東拒簽居間協議； （二）房東拒收定金； （三）願意雙倍返還定金； （四）房東拒簽買賣合同； （五）簽買賣合同時提出不合理要求； （六）簽訂合同之後拒絕過戶； （七）要求賠違約金而解除合同。二、二手房交易賣家違約的處理方式 （一）針對拒簽居間協議和拒收定金： 如果房東在仲介處掛牌待售，按仲介一般的操作流程，仲介會先讓買家簽居間協定，由於居間協定僅有買方簽字，所以居間協議還沒有成立，房東即使不簽，也不承擔什麼法律責任。仲介應當採取反向操作的方式，即將居間協定的主要內容確定後，先讓房東簽字，再讓買方簽字。 房東雖然已經簽了居間協議，但房價上漲後不肯收定金。通常居間協議都約定意向金在房東簽收以後才能轉變為定金，所以如果房東不簽收的話，那麼意向金就不會變成定金，房東毀約就不會受到定金罰則的處罰。仲介除了採取前面所說的反向操作方式外，還應當要求房東在居間協議中授權仲介收取定金並代為保管。這樣，仲介收了定金也就等於房東收了定金，房東毀約就要承擔定金罰則。 （二）簽訂居間協議後雙倍返還定金 通常居間協議約定為收受定金的一方如毀約，應當雙倍返還定金；支付定金的一方如毀約，則喪失定金。雖然房東簽了居間協議，而且也收了定金，如果房價漲得比較多即使雙倍返還，還是可以賺錢，所以房東寧願雙倍返還定金而不願意繼續履約。 在二手房買賣中90%以上的居間協議都對買賣合同的主要內容進行了明確的約定，雖然還沒有簽訂用以備案的買賣合同正式文本，但雙方通過簽訂居間協定已經成立了買賣合同關係，而不只是一個對訂立買賣合同的“預約合同”。在這種情況下，房東不能僅僅雙倍返還定金就有權終止合同了，買方可以向房東主張房價的差價損失，也就是可以要求房東對因房價上漲給買方造成的損失進行賠償。 （三）簽訂居間協議後拒簽買賣合同 居間協議簽訂後，房東可能會找些理由來拒簽買賣合同。這些理由通常有： 1、居間協議的簽約人未得到房東的同意。如房屋的產權是女兒或者妻子的，但簽居間協議的人是父親或者丈夫，由於簽約人不是產權人，所以房東主張居間協議是無效的，要求退款了事。2、房東在簽訂居間協定時還未取得房屋產權，所以房東認為沒取得產權就簽的合同無效，要求退款了事。 如果有證據證明簽約人有產權人的授權，比如產權人曾到仲介處掛牌，或者簽署過傭金確認書、委託書等檔，那麼居間協議仍然是有效的。如果沒有證據證明，那麼買方可以要求簽約人承擔締約過失責任，賠償買方的損失。 如果房東購買的是期房、拍賣房，或者已和他人簽訂了買賣合同但產證還在辦理過程中，此時房東出售房屋時儘管還沒有拿到產證，但合同還是有效的。但如果出售的房屋根本就不可能取得產權（如違法建築），或者產權是別人的，那合同就是無效的。根據法律規定，無效的合同應由過錯方承擔賠償責任，買方有權要求房東賠償經濟損失。 （四）簽訂購房合同後房東拒絕過戶 房東不會明確表明拒絕辦理過戶交易手續，但可能會製造一些藉口，要求將過戶時間延期，在買方同意延期後卻一直不確定具體的過戶時間，最終發信稱因買方原因未能按時過戶而解約。在這種情況下，買方一定要及時發出書面催告，要求房東在約定時間簽約。如同意延期，則應約定具體的期限。書面催告應當同時抄送仲介一份。買方應儘量不要延期，如延期應當征得房東的書面同意，否則可能因證據不足而被法院認定違約。