法律諮詢房地產證與購房合同面積不同怎麼辦，怎麼解決呢？

網友回答

最佳答案你好，五證，一個是建設用地規劃許可證，第二是建設工程規劃許可證，第三是建設工程開工證，第四是國有土地使用證，第五是商品房預售許可證，簡稱叫“五證”。其中前兩個證是由市規劃委員會核發的，開工市是由市建委核發的，國有土地使用證和商品房預售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發的。那麼怎麼樣看待“五證”？交給您一種方法，這五證最主要的應該看兩證，一個是國有土地使用證，一個是預售許可證，這兩種要核發，看準確了，一般原則上就沒有問題，特別是預售許可證。特別要提醒的是，購房者在查看五證的時候一定要看原件，影本很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預購的房屋是不是在預售範圍之內，以確保將來順利的辦理產權證。購房過程中涉及的法律問題作為購房者來講，是老百姓一生當中一個非常重要的問題，就是說先得安居才能樂業，所以，對於老百姓來講買一套稱心如意的住房是老百姓一個很重要的問題。但是在購房過程中出現了很多問題，不時在報紙或者其他的新聞媒體上有所披露，其實，很多問題應該說是如果購房者比較謹慎，對於購房的知識比較瞭解，很多問題是可以避免的。個人在購房中，大體上分三個階段。第一，購房前的準備，購房者首先應該慎重的選擇一個物業的項目，就是你準備購買什麼樣的房子，首先應該考慮它本身所處的地理位置、戶型以及它周邊的環境，非常重要的一點應該對開發商的資信進行一個瞭解，就是說在購房前購房者應該對你選擇的物業項目有一些最基本的瞭解。這些基本的瞭解中很重要的一點是對開發商的資信進行瞭解。後面我會講開發商的資信應該從哪幾個方面講。第二，簽訂認購書和商品買賣合同，這裡包括簽訂補充條款。購房者在簽訂認購書和商品買賣合同的時候，應該注意到查驗五證，我後面會講什麼叫五證。交付定金，簽訂認定書，選擇付款的方式，簽訂商品房買賣的合同，再交付購房款，辦理銷售或者叫預售登記，這是購房中的第二個階段。第三，交房和辦理產權登記，就是開發商在辦理完登記後，簽收“兩書”，接受物業，申領產權證。具體講，涉及到一些法律問題。第一，如何閱售樓書。售樓書通常是開發商所做的宣傳廣告，在閱讀售樓書的時候，首先要注意售樓書中是否有商品房的預售許可證，這是對開發商資質衡量的一個重要標準。為了確認預售許可證的真實性，一個是可以通過在互聯網上查詢、核對，核對這家房地產開發商是不是名副其實的，是不是有預售許可證。其次，可以根據自己的要求審核售樓書的外觀圖、社區整體佈局圖、價格、地段、房型、規劃配套、優惠條件以及投資者等資訊，決定是否購買。閱讀中要明確售樓書中廣告的資訊，有些開發商會採用一些比較模糊的方式說明，比如說多少多少分鐘的車程，10分鐘的車程、5分鐘的車程來說明它的地段是多少合適、優越，那這5分鐘車程和10分鐘車程的伸縮性就非常大了，你是開的小轎車還是公共汽車，是什麼時速的，所以用幾分鐘的車程確定地段的位置，這已經被國家工商局認定為是違法的廣告。可是，往往在售樓書中都有這個，我們應該特別注意。怎麼保證售樓書的內容具有法律效率？我看到售樓書之後確實非常感興趣，但是又怕最後買了房子以後，不象售樓書中所描述的那些美妙？怎麼辦？根據法律的規定，如果要從法律上確保售樓書本身具有法律效力，就一定要把售樓書的內容明確的寫到後面的商品房銷售合同中，這是法律規定要有的。如果我就是認定售樓書中所描繪的物業的美妙環境，這麼好的戶型、這麼好的地段，想確保、約束開發商一定要按照售樓書中說的履行它的義務，就把售樓書的內容向開發商提出寫到合同中。這樣的話，一旦開發商沒有按照售樓書寫到商品購銷合同裡約定的條款履行義務，他就要承擔責任。在售樓書驗完以後要簽訂認購書，要交定金，提醒購房人要注意，認購書裡的定金和訂金的區別，定金是一個專門的法律概念，其目的是在於對合同的成立、履行其擔保作用，並有特定定金的規則，它有特定的法律內涵，叫做給付定金的一分不履行債務的無權要求返還定金，接受定金的不履行債務的應該雙倍返還定金。而訂金不是對合同起擔保作用，它只是起擔保作用，叫做給付訂金的一分不履行債務的可以要求返還訂金。所以，在認購書中寫的定金一定要分清是哪個“定”(訂)，因為有不同的法律概念。通常房地產開發商在認購書中有這樣的條款，買房應該在簽訂認購書多少之日起買房，否則的話不給退還。建議，購房者在簽訂認購書的時候，將這個條款改為買房應當在簽訂認購協議之日起多少日之內前來與賣房商談正式合同，如因對合同條款的分歧導致合同未能簽署，所收的定金應予退還。這樣對購房者應該是比較有利的。認購書簽訂了之後在多少日之內和房地產開發商簽訂買賣合同，簽訂買賣合同就應該非常慎重的對待，因為買房人的權利和義務都體現在買賣裡面。一旦將來和房地產商發生糾紛，購房合同是解決雙方分歧的最主要的根據和憑證。所以，在簽定合同之前，購房者需要仔細審查開發商的資格和“五證”，如果是現房，根據規定發展商已經不需要辦理銷售許可證了，而應當改為辦理大產權證的審批手續，去產權登記部門進行登記。辦理房屋產權證一定要看清發展商銷售的房子是否包括你所要買的房子。五證，一個是建設用地規劃許可證，第二是建設工程規劃許可證，第三是建設工程開工證，第四是國有土地使用證，第五是商品房預售許可證，簡稱叫“五證”。其中前兩個證是由市規劃委員會核發的，開工市是由市建委核發的，國有土地使用證和商品房預售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發的。那麼怎麼樣看待“五證”？交給您一種方法，這五證最主要的應該看兩證，一個是國有土地使用證，一個是預售許可證，這兩種要核發，看準確了，一般原則上就沒有問題，特別是預售許可證。特別要提醒的是，購房者在查看五證的時候一定要看原件，影本很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預購的房屋是不是在預售範圍之內，以確保將來順利的辦理產權證。買完房以後還要查驗或者叫驗收“兩書”。什麼是兩書呢，兩書是開發商在竣工驗收合格時通知購房者入住之後提供的兩份法律檔，一個是住宅品質保證書，第二是住宅使用說明書。住宅品質保證書通常包括工程品質監督部門核驗的登記，在使用年限內承擔的保修責任，正常使用情況下，各部件的保修期，比如說防水是三年，牆面、管道滲漏是一年，牆面抹灰脫落是一年，地面大面積起沙是一年，包括供熱供冷系統等設備，衛生潔具、開關等等。其他部位或者部件的保修時間可以由房地產開發商和用戶約定。住宅使用說明書，通常應該包括開發單位、設計單位、施工單位、委託監理單位、住宅的結構類型、裝修裝飾注意事項、上水下水、電、燃器、消防等設施配製的說明，以及門窗類型使用事項，配電負荷，承重牆、保溫牆、陽臺等部位需要說明的問題以及其他需要說明的問題。生產廠家另有說明書的，應附於住宅使用說明書裡。也就是說一個房屋完整的法律檔在購房的過程中應該查驗五證，同時收房子的時候應該有兩書。還有更重要的是產權證，拿到產權證，整個購房所有的法律檔就應該算齊備了。在購房的過程中還涉及到一個問題，在有些情況下，在什麼情況下簽訂房屋的限售合同，在什麼情況下簽訂預售合同。限售合同是你想買的房屋已經竣工驗收並交付使用了商品房，這個時候開發商和購房者簽訂的是房地產的限售合同。如果你購買的房子尚未竣工驗收，就是期房，這個時候簽訂的是房屋的預售合同。商品房銷售面積的計算問題，有三種計算方式。一個是按套計價，一個是按建築面積計價，還有一個是按套內建築面積計價值。通常，按套內面積計價的方法比較少用，而通常用的是按照建築面積，它是指按住宅面積週邊線來計算。一般商品房的銷售面積是套內銷售面積和分攤的公用面積之和，是對購房者最為有用的是套內的使用面積，因為這種面積是購房者真真切切能夠具體使用的。所以，在簽訂商品房買賣合同的時候，要把套內的建築面積和公攤的面積寫清楚。所以，購房的時候購房者特別關注面積，一定要明明白白、真真切切的在合同裡寫清楚我本身的使用面積是多少、分攤的公用面積是多少，這樣才能有效的避免使用面積縮水給消費者帶來的壞處。在購房過程中，怎麼處理面積的誤差呢？通常在標準的商品房買賣合同裡，面積差異的處理方式有兩種，一種是雙方自行約定，只要雙方約定使用面積不能大於1%，或者0.5%，都可以，只要是雙方約定都可以，多了怎麼辦、少了怎麼辦都可以約定。通常，現在房地產開發商提供的房屋購銷合同都不是這樣，都有一個比的絕對值，通常是3%。面積誤差比絕對值在3%以內的通常約定據實結算房款，面積誤差比絕對值超過3%，購房者或者退房或者是約定開發商應該承擔相應的違約責任。當然，如果約定得這麼明確，建議還是可以接受面積誤差比絕對值在3%以內，沒有超過據實結算房款，如果超過的話，開發商必須承擔違約責任，同時允許購房者退房。還有一個問題，在商品房購銷合同中，通常裡面約定有一個不可抗力條款。在商品房買賣合同裡，開發商對於延期交房的免責理由一般說是不可抗力。按照我們國家的規定，不可抗力應該是指不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況，比如說地震、發洪水等等，這種是不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況，這種不可抗力才能夠免除開發商延期交付房屋的責任，也就是說免責。如果不是這種情況，就不能約定成不可抗力，一般開發商通常把不可抗力的範圍擴展了，比如說施工中如果遇到異常困難或者重大的事故問題不能解決，比如說契約協定後政府頒佈的法規和原來不同，比如說施工配套的批准和安裝的延誤，都認定為不可抗力。從法律角度講，我們覺得對購房者是不公平的，等於把不可抗力的範圍擴展了。所以，建議購房者對於不可抗力這個條款一定要僅僅把握住三個條件，就是不能預見、不能避免、不能克服的情況下，約定在最小的範圍內，不要擴展

2016年09月15日 00:00

一、什麼是二手房驗房？所謂二手房驗房，即指購房者在辦完二手房的購買手續後對目標房屋的驗收。二手房經過長時間的居住，往往存在很多前業主的遺留問題，而且由於二手房經過裝飾裝修，很容易掩飾掉一些隱蔽的問題。所以，二手房購房者在驗收房屋的時候更需要提高警惕，從細節出發。二、二手房驗房應該怎麼辦？1、購房者要仔細查看三書一證一表《住宅品質保證書》、《住宅使用說明書》、《建築工程品質認定書》，“一證”是指《房地產開發建設專案竣工綜合驗收合格證》，“一表”是指《竣工驗收備案表》。根據國務院頒佈的《城市房地產開發經營管理條例》規定：“房地產開發專案竣工後，經驗收合格後，方可交付使用”。2、注意交樓附送物品清單當前二手房市場上大多是一些帶裝修的房屋，在簽約時，售房者會與購房者把附送的物品列明清單及數量，對於一些家電產品建議列明型號、牌子等，方便收樓時核對物品是否與合同相符。3、注意面積和品質問題細排查

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第一，要善於簽訂對自己較為有利的期房購房合同。對於預售房的預售面積與交屋時的實際面積，例如，當預售面積超過實際面積怎麼辦？當預售面積小於實際面積怎麼辦？對於類似條件，客戶應據理力爭，並寫入期房購房合同中；其次，在合同中諸如交屋日期、煤氣開通日期、公共部分如大堂和電梯間的建材品牌、電梯品牌等，均可在合同中詳細注明並簽定相應的違約條款。第二，在購預售房時，看平面示意圖一定要帶上“立體”眼鏡。因為平面示意圖能夠提供的僅是室內平面格局的區劃，對於室內空間佈局，應儘量避免錯綜複雜的樑柱穿過，否則對空間會有極大的壓感。對於此類問題，在簽訂期房購房合同前，最好能向發展商借閱工程藍圖，或請較好的物業代理公司代為諮詢。諸如此類問題，還有購買頂層屋的客戶，應注意供暖回水管道，一般都從頂層橫穿，會對裝修帶來許多麻煩。第三，在購買高層住宅時，簽期房購房合同前一定要注意樓與樓之間的間距及採光問題。首先是比較本開發區內各棟之間的關係，其次要注意與周邊建築物的關係。社區內應儘量避開與鍋爐房和煙囪相鄰，週邊未來是否會有高大的建築物遮擋或產生不利影響，這許多內容都應事先瞭解清楚。第四，現今購置預售房，期房購房合同一定要關注是否有足夠的綠地與車位。