問問簽訂商品房購房合同補充協定應注意哪些問題？有沒有網友瞭解？

你好，補充協定是買賣雙方在使用《商品房買賣合同》範本簽約時，對雙方各自關心的條款內容進行修改或增加，以明確雙方權利義務的條款或協定，當補充協定內容與主合同條款不一致，以補充協定內容為准。現在市場交易中二手房合同補充條款多為雙方協商的自擬格式，商品房出售合同的補充條款多為開發商擬訂的格式條款，但條款是可以調整的。那我們就來看看，商品房買賣合同中，購房者容易忽略的幾個問題，我們在簽訂商品房合同補充協定中應該注意的。1、套內建築面積和公攤面積的合理誤差範圍，目的是防止交房時在合同約定範圍內套內建築面積縮水、公攤面積增大。2、公積金和商業貸款因銀行和開發商的原因辦不下來的處理問題，目的是防止開發商應退房而扣除購房者的定金或追究違約金。3、房屋交付時開發商要提供房屋面積實測資料，約定如果開發商提供不了，購房者可以退房或者拒收，而開發商要按日支付違約金，目的是防止購房者辦理入住後因裝修等問題而被動。4、物業的約定，目的是防止入住後開發商或物業公司提高收費標準，而購房者又無當初開發商承諾的依據的情況。5、精裝修房屋的具體裝修標準，不能被開發商以“進口”、“高級”、“優質”等不明確的說明誤導，要詳細約定與房屋有關的內外裝修、設施的種類、型號、顏色、位置、方向、可參考的價格等因素，目的是防止對裝修提出異議而無依據的情況。6、開發商給購房者辦理產權證的具體時間，合同裡約定的只是開發商提交材料的時間，目的是防止開發商無限期的給購房者辦理產權證，影響購房者行使所有權。7、房屋的屋面、外牆面使用權歸業主所有，開發商使用要經過業委會同意，目的是防止開發商因商業目的使用而影響購房者的正常生活。8、在合同和補充協議裡沒有約定或約定不明確的，可以用開發商發佈的廣告、宣傳材料作為相關內容的依據。現在我們對上面的特別重要的問題進行簡短的分析：關於不能如期取得貸款的約定按揭貸款是許多購房人都採用的付款方式，但是現在的貸款額度很緊張，很容易出現由於貸款沒有待下來而產生的違約行為。購房人在簽訂《合同》或《補充協定》時對此條要予以充分注意。在付款方式的附件中，開發商往往寫明，如買受人不能獲得銀行的按揭貸款，買受人應於接到通知的幾日內付清餘額。購房人往往粗心，沒有注意該條款或者因為覺得不能獲得的貸款的風險不大，對該條款沒有重視。目前的狀況，很多爭議越發頻繁，一旦購房人無法獲得銀行貸款，按照本條約定，購房人必須在幾日內交清全部房款，否則，購房人就需承擔不能按期付款的違約責任。應約定在這種情況下購房者可以選擇退房，開發商退還首付款和定金，以此來維護自己的權益。關於產權證取得期限的約定房地產市場交易中，是會出現購房人在完全支付房款後的幾年內，都拿不到產權證，至使產權處在一種不確定的狀態之中，原因是是可以能是開發商資金比較緊張，將專案抵押給了銀行。售樓之後，開發商必須先將銀行的錢還清，銀行才能解除抵押，購房合同才能去備案。因此，嚴格審查開發商提供的“五證”，尤其是“土地使用證”的正本記事欄中，有無土地被抵押的標注，取得所售房產及相應土地面積未設定抵押的承諾，約定產權證取得的最後期限十分必要，並同時約定，如到期購房人仍然得不到產權證，購房人有權退房及退房處理辦法的約定。關於物業的約定商品房買賣中，開發商指定的前期物業與業主委員會選聘的物業之間產生的糾紛很多，因此，購房人為保證其入住後權益的維護，也可在《補充協議》中約定物業的有關情況：如物業費、停車費等費用的具體數額，社區規劃、面積問題、水、電、煤氣(天然氣)開通時間等。最後我們還需要特別注意關於違約責任與解除合同的約定雙方約定：如開發商交付房屋時，所交付的房屋達不到《合同》或《補充協議》的約定，購房人有權拒收房屋。並約定開發商因其違約行為所應支付違約金的數額或比例。同時，也可約定開發商限期更正或修復，如在規定的時間內達不到約定的標準，購房人可以單方解除《合同》。並同時約定《合同》解除後的處理辦法，包括開發商應支付給購房人的違約金和損失賠償額計算的方法。《商品房買賣合同》與《補充協議》誰服從誰“補充協議”有優先權購房合同和補充協定是約束房屋買賣雙方交易行為的重要法律檔，補充協定與標準契約具有同等的法律效力。當格式合同的條款與補充協議條款相抵觸時，在民事行為的處理原則方面，補充協定條款約定的內容有優先權。目前有不少消費者在購房過程中只重視購房合同，而對補充協定的重要性認識不足，結果吃虧上當。購房者在補充條款中可增加出現品質問題後的處理常式、購房者的權利、開發商的違約責任、爭議處理依據等內容。購房者：千萬不要與開發商簽訂任何放棄延遲辦證賠償協定，不要讓繳費簽署檔的日期與實際簽署日期不符，如果與開發商簽訂補充協定，可委託律師代理，以免上當。

一、首先看開發商是否具備“五證”“五證”即房地產開發證、國有土地使用證、該工程開發許可證、建築工程規劃許可證和商品房銷預售許可證。二、使用規範的合同文本許多開發商在簽訂正式的預售合同前會要求購房者簽訂一份《房屋定購協議書》，交一筆訂金。這種行為並非購房的必經程式，往往會使購房者陷入訂金糾紛。三、查驗有關證明文件買期房要查看開發商是否有預售許可證，並要確認自己所購之房在預售範圍內，買現房則要查看開發商是否具有該房屋的大產證和《新建住宅交付使用許可證》。四、買期房要注意建築面積的約定在填寫暫測面積時除了要填上總建築面積外，還要填上套內面積和公用分攤面積。五、買期房要約定條件和時限所謂交房有兩層含義：一層是房屋使用權即實物交付；另一層是房屋所有權轉移即產權過戶。六、簽約時要注意房屋品質問題在簽約時，應認真推敲《商品住宅品質保證書》和《住宅使用說明書》兩書的內容，並將質保書作為合同的附件。七、簽約時明確物業管理事項合同中要確定前期物業管理公司，以及雙方約定的物業管理範圍和收費標準。八、注意合同文本中補充協定的內容應謹防有些開發商，將示範合同文本中保護交易公平的條款，通過補充協議加以取消，以減輕賣方的責任。

一、首先看開發商是否具備“五證”，即房地產開發證、國有土地使用證、該工程開發許可證、建築工程規劃許可證和商品房銷(預)售許可證。簽訂規範的商品房買賣合同，最好請律師代理或介入並要對合同進行公證，確認其法律效力。二、使用規範的合同文本。許多開發商在簽訂正式的預售合同前會要求購房者簽訂一份《房屋定購協議書》，交一筆訂金。這種行為並非購房的必經程式，往往會使購房者陷入訂金糾紛。因此建議消費者直接與開發商簽訂商品房預售合同，這樣購房者就有充分的主動權與開發商就合同的具體條款進行完全平等的協商。三、查驗有關證明文件。買期房要查看開發商是否有預售許可證，並要確認自己所購之房在預售範圍內，買現房則要查看開發商是否具有該房屋的大產證和《新建住宅交付使用許可證》。此外要核對一下賣方的營業執照和房地產開發企事業資質證書，要注意這些證照檔的單位名稱是否一致。四、買期房要注意建築面積的約定。購房者在建築面積約定時僅僅用多退少補、按實結算來約定面積問題時容易產生糾紛。在填寫暫測面積時除了要填上總建築面積外，也要將套內面積和公用分攤面積填上。在沒有約定的情況下，根據有關法規，建築面積超過預售合同約定的，購房人可以不承擔增加部分的價款，建築面積不足預售面積合同約定的，開發商應將建築面積減少部分的價款退還購房者。五、買期房要約定資訊條件和時限。所謂交房有兩層含義：一層是房屋使用權即實物交付;另一層是房屋所有權轉移即產權過戶。購房者應當在預售合同中對實物交付和產權過戶均約定清楚。為避免尷尬法律狀態，購房者不能接受未取得《新建住宅交付使用許可證》的房屋使用交付。六、簽約時要注意房屋品質問題。購房者在簽約時，應認真推敲《商品住宅品質保證書》和《住宅使用說明書》兩書的內容。並將質保書作為合同的附件。七、簽約時明確物業管理事項。合同中要確定前期物業管理公司，以及雙方約定的物業管理範圍和收費標準。八、注意合同文本中補充協定的內容。補充協議通常由開發商起草，購房者應謹防有些開發商將示範合同文本中保護交易公平的條款通過補充協議加以取消，以減輕賣方的責任。九、注意約定違約責任。承擔責任的違約事項包括：簽約後購房者要求退房、不按期付款;開發商賣房後要求換房，不按期交房;面積變動超過約定幅度;品質不符合要求;辦理過戶手續時不符合規定和約定等。消費者在約定時要注意違約責任的平等性。希望能幫到你，