購房應注意開發商提供面積？簽訂商品房購房合同補充協定應注意哪些？

你好，補充協議是買賣雙方在使用《商品房買賣合同》範本簽約時，對雙方各自關心的條款內容進行修改或增加，以明確雙方權利義務的條款或協定，當補充協定內容與主合同條款不一致，以補充協定內容為准。現在市場交易中二手房合同補充條款多為雙方協商的自擬格式，商品房出售合同的補充條款多為開發商擬訂的格式條款，但條款是可以調整的。那我們就來看看，商品房買賣合同中，購房者容易忽略的幾個問題，我們在簽訂商品房合同補充協定中應該注意的。1、套內建築面積和公攤面積的合理誤差範圍，目的是防止交房時在合同約定範圍內套內建築面積縮水、公攤面積增大。2、公積金和商業貸款因銀行和開發商的原因辦不下來的處理問題，目的是防止開發商應退房而扣除購房者的定金或追究違約金。3、房屋交付時開發商要提供房屋面積實測資料，約定如果開發商提供不了，購房者可以退房或者拒收，而開發商要按日支付違約金，目的是防止購房者辦理入住後因裝修等問題而被動。4、物業的約定，目的是防止入住後開發商或物業公司提高收費標準，而購房者又無當初開發商承諾的依據的情況。5、精裝修房屋的具體裝修標準，不能被開發商以“進口”、“高級”、“優質”等不明確的說明誤導，要詳細約定與房屋有關的內外裝修、設施的種類、型號、顏色、位置、方向、可參考的價格等因素，目的是防止對裝修提出異議而無依據的情況。6、開發商給購房者辦理產權證的具體時間，合同裡約定的只是開發商提交材料的時間，目的是防止開發商無限期的給購房者辦理產權證，影響購房者行使所有權。7、房屋的屋面、外牆面使用權歸業主所有，開發商使用要經過業委會同意，目的是防止開發商因商業目的使用而影響購房者的正常生活。8、在合同和補充協議裡沒有約定或約定不明確的，可以用開發商發佈的廣告、宣傳材料作為相關內容的依據。現在我們對上面的特別重要的問題進行簡短的分析：關於不能如期取得貸款的約定按揭貸款是許多購房人都採用的付款方式，但是現在的貸款額度很緊張，很容易出現由於貸款沒有待下來而產生的違約行為。購房人在簽訂《合同》或《補充協定》時對此條要予以充分注意。在付款方式的附件中，開發商往往寫明，如買受人不能獲得銀行的按揭貸款，買受人應於接到通知的幾日內付清餘額。購房人往往粗心，沒有注意該條款或者因為覺得不能獲得的貸款的風險不大，對該條款沒有重視。目前的狀況，很多爭議越發頻繁，一旦購房人無法獲得銀行貸款，按照本條約定，購房人必須在幾日內交清全部房款，否則，購房人就需承擔不能按期付款的違約責任。應約定在這種情況下購房者可以選擇退房，開發商退還首付款和定金，以此來維護自己的權益。關於產權證取得期限的約定房地產市場交易中，是會出現購房人在完全支付房款後的幾年內，都拿不到產權證，至使產權處在一種不確定的狀態之中，原因是是可以能是開發商資金比較緊張，將專案抵押給了銀行。售樓之後，開發商必須先將銀行的錢還清，銀行才能解除抵押，購房合同才能去備案。因此，嚴格審查開發商提供的“五證”，尤其是“土地使用證”的正本記事欄中，有無土地被抵押的標注，取得所售房產及相應土地面積未設定抵押的承諾，約定產權證取得的最後期限十分必要，並同時約定，如到期購房人仍然得不到產權證，購房人有權退房及退房處理辦法的約定。關於物業的約定商品房買賣中，開發商指定的前期物業與業主委員會選聘的物業之間產生的糾紛很多，因此，購房人為保證其入住後權益的維護，也可在《補充協議》中約定物業的有關情況：如物業費、停車費等費用的具體數額，社區規劃、面積問題、水、電、煤氣(天然氣)開通時間等。最後我們還需要特別注意關於違約責任與解除合同的約定雙方約定：如開發商交付房屋時，所交付的房屋達不到《合同》或《補充協議》的約定，購房人有權拒收房屋。並約定開發商因其違約行為所應支付違約金的數額或比例。同時，也可約定開發商限期更正或修復，如在規定的時間內達不到約定的標準，購房人可以單方解除《合同》。並同時約定《合同》解除後的處理辦法，包括開發商應支付給購房人的違約金和損失賠償額計算的方法。《商品房買賣合同》與《補充協議》誰服從誰“補充協議”有優先權購房合同和補充協定是約束房屋買賣雙方交易行為的重要法律檔，補充協定與標準契約具有同等的法律效力。當格式合同的條款與補充協議條款相抵觸時，在民事行為的處理原則方面，補充協定條款約定的內容有優先權。目前有不少消費者在購房過程中只重視購房合同，而對補充協定的重要性認識不足，結果吃虧上當。購房者在補充條款中可增加出現品質問題後的處理常式、購房者的權利、開發商的違約責任、爭議處理依據等內容。購房者：千萬不要與開發商簽訂任何放棄延遲辦證賠償協定，不要讓繳費簽署檔的日期與實際簽署日期不符，如果與開發商簽訂補充協定，可委託律師代理，以免上當。

補充協議亦是商品房買賣合同的一部分，與商品房買賣合同具有同等的法律效力。補充協議通常是由開發商單方起草，對開發商而言是有優勢的。因此，購房者應謹防開發商提供的補充協定，如果該補充協定加重購房者的責任，減輕開發商的責任或者補充協議屬於霸王條款，購房者可以拒簽。如果購房者是在不知情的情況下簽訂的，購房者可以向法院提起訴訟，以開發商提供的補充協議顯失公平或欺詐為由，請求法院認定上述補充協議無效或撤銷，亦能維護自身的合法權益。

1、分清“商品房預售契約”和“商品房買賣契約” 購房合同一般包括商品房預售契約（期房）和商品房買賣契約（現房）兩種，區別如下： 預售合同在商品房預售時採用，房屋竣工交付使用，買受方付清全部房價款後，可直接辦理過戶手續。 商品房出售合同適用于商品房現居(竣工驗收合格取得房地產權證的商品房)銷售。 2、購房合同有哪些內容？ 購房合同的主要內容包括以下幾方面： 甲方土地使用依據及商品房狀況，包括位置、面積、現房、期房等； 房價，包括稅費、面積差異的處理、價格與費用調整的特殊約定等； 付款約定，包括優惠條件、付款時間、付款額、違約責任等； 交付約定，包括期限、逾期違約責任、設計變更的約定、房屋交接與違約方責任等； 品質標準，包括裝飾、設備的標準、承諾及違約責任和基礎設施、公共配套建築正常運轉的承諾、品質爭議的處理等； 產權登記和物業管理的約定； 保修責任； 乙方使用權限； 雙方認定的爭議仲裁機構； 違約賠償責任； 其他相關事項及附件，包括房屋平面圖、裝飾、設備標準等。 2、補充協議很重要 購房合同有一個補充協定，這個補充協定往往是房屋購買合同裡沒有約定的事項通常在補充條款裡進行約定。補充條款在某種程度上，它約定的事項比房屋購銷合同裡約定的還重要。在補充條款簽訂的時候應該把握以下幾個問題： 應該明確的把售樓書和其他廣告的內容寫進補充協定裡去，這是維護購房者合法權益的一個很重要的方式。 明確房屋所有權證辦理的時間。因為購銷合同裡通常沒有說多長時間把產權證辦下來，這通常在補充條款裡約定。 要明確按揭辦不下來的話，雙方的責任。現在買房通常需要按揭，確實有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較複雜，有購房者的原因，也可能有房地產開發商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責任是什麼。 明確關於公攤建築面積。現在面積爭議最多的就是公用面積的分攤問題，而且有些開發商經常在公攤上做文章，所以要和開發商約定清楚，不僅要有一個籠統的公攤面積的數字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置。現在有很多贈與這個，贈與那個，實際上有的時候是公用的面積。 應該明確裝修標準。以後逐漸的房地產開發專案是精裝修，那麼就必須對裝修的標準明確。比如說裝修的標準不要籠統的想使用進口材料、高級材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什麼品牌，甚至包括顏色等。 明確退房的責任。購房者接到入住通知之後，經常拿出一些資金裝修房屋，比如說買家電什麼的，但是一旦退房是由於開發商的原因，必須寫明開發商是什麼樣的責任，寫名在確定的日期內把開發商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。二、簽訂購房合同時所需帶齊的材料： 1、《定金合同》 2、定金收據 3、本人身份證原件、夫妻雙方結婚證（單身證明） 4、私章 5、戶口本原件或戶籍證明原件 6、收入證明原件

開盤購房流程第三步：簽訂認購書之注意事項，這裡包括簽訂補充條款。購房者在簽訂認購書和商品買賣合同的時候，應該注意到查驗五證(建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程開工證、國有土地使用證、商品房預售許可證)。交付定金，簽訂認定書，選擇付款的方式，簽訂商品房買賣的合同，再交付購房款，辦理銷售或者叫預售登記。

最重要的是驗證開發商是否合法經營. 一個合法正規的房地產開發商，必須具備齊全的“五證”、“二書”。所謂“五證”，是指《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》（也叫建設工程開工證）、《商品房銷售預售許可證》；“二書”是指《住宅品質保證書》和《住宅使用說明書》，這也是法律對銷售方的基本要求。 由於合同本身是一種書面依據,開發商不會輕易玩文字遊戲.如果內容不符合合同法等相關法律法規,也過不了司法這一關.因此,只要合同中對雙方的權利和責任的規定是明確的公平的,對此有不明了的地方搞清楚就行了.