什麼是轉按揭，轉按揭貸款具體的操作流程有哪些？哪位元瞭解詳細的情況啊

二手房交易稅費依照房屋屬性不同，在交易稅費的收取上也存在著一定的區別，不過大致上有契稅、交易手續費、交易轉移印花稅、產權登記稅、印花稅、評估費、營業稅、個人所得稅、土地收益金、測繪費等等稅費。

如何辦理“轉按揭”手續在二手房交易過程中,一些人通過貸款購買了房屋後,在沒有還清原來房屋貸款的情況下,就想將原來的房屋出售,而買方也沒有能力一次性付清房款,這時買賣雙方就需要辦理“轉按揭”手續。由於“轉按揭”手續比較繁瑣,許多人對“轉按揭”手續並不十分瞭解,到底如何操作還存在哪些風險都是業主十分關心的問題。一、什麼是“轉按揭”“轉按揭”就是指在個人住房貸款還款期內,借款人出售作為抵押物的房屋,經貸款銀行同意,由房屋的購買人繼續償還出售人未到期的貸款。簡單地說就是仍處在按揭中的房屋進行再次買賣,該房屋的買方仍繼續償還賣方的按揭房款。目前二手房市場上存在同行轉按揭和跨行轉按揭兩種情況。由於買方的資信、貸款意願、月供能力、購房資金安排不盡相同,在轉按揭的同時,買方可以根據自身需求申請不同的貸款期限、貸款金額和還款方式。在實際操作中,轉按揭都採用為賣方提前還貸的方式,因此買方的貸款可以和賣方的未還清貸款不一致。二、“轉按揭”的案例業主張女士手中有一套貸款27萬元的房屋,該房屋在銀行的貸款仍有18萬元沒有還清。由於急需用錢,將該房屋出售。王先生欲購此房,雙方簽訂房屋買賣合同,同意以30萬元的價格成交該套房屋。王先生先期支付10萬元作為購房首付款。然後,業主張女士前往按揭銀行辦理“按揭變更”手續,即申請提前還款。同時由王先生向銀行申請辦理了20萬元的二手房按揭貸款。然後由銀行提前放貸,支付18萬元用於張女士提前還貸解除抵押。其後業主張女士辦理房屋過戶全權委託並公證。待過戶成功,將產權證重新抵押並登記,然後將房產證明交予王先生,並將王先生向銀行申請的20萬元貸款中剩餘款2萬元交予張女士。至此,交易完成。轉按揭貸款手續與普通的二手房按揭貸款手續的不同之處在于,普通的二手房按揭貸款,銀行都是在房產辦理完過戶之後才放貸給業主以支付買方的購房款。但是在轉按揭的案例中,由於業主的房屋是仍為按揭中的房屋,無法進行二次抵押,因此需要先發放第二筆貸款,用於還清業主的第一筆貸款,取得房產證明,才能進行房屋產權過戶。三、辦理轉按揭的基本操作流程第一步:買賣雙方簽訂買賣合同即《房屋買賣合同》。買方所需提交資料:身份證和戶口本(夫妻雙方的)、結婚證、買賣合同、收入證明、營業執照副本加蓋公章(上述均為影本);賣方所需提交資料:購房合同,借款合同,購房發票、契稅發票,銀行對帳單及借款憑證;身份證、戶口本影本及賣方聲明、賣方配偶同意出售聲明原件;第二步:評估所交易的房屋進行評估,買賣雙方需帶齊身份證、戶口本、買賣合同及產權證影本;第三步:買方將申請貸款的資料報送到銀行,得到銀行的貸款批准並發放到貸款專用帳戶;第四步:賣方辦理完結提前還貸手續並辦理註銷抵押登記事項;第五步:賣方辦理完結登出抵押手續後,雙方去交易中心過戶;第六步:買方支付給賣方除提前還貸以外部分的剩餘房款;第七步:買方產權證下發後,辦理抵押登記:第八步:他項權利證書由銀行收執,買方取回房產證。四、在轉按揭過程中容易出現以下幾種風險:轉按揭業務涉及到新舊兩筆按揭貸款的變更,對買方來說,其購房資金的安排和貸款方案相比普通按揭貸款要複雜些,並且轉按揭需要考慮賣方的未還清貸款,因此買方應該申請多少貸款、可以申請到多少貸款都存在有較大的變數。基於這種情況,涉及到轉按揭的買賣雙方最好諮詢專業的仲介或者通過專業的仲介進行操作,由專業的經紀人為你提供比較合理的轉按揭操作方案。此外,轉按揭貸款手續與普通的二手房按揭貸款手續的不同之處在於:普通的二手房按揭貸款,銀行一般都是在房產辦理完過戶之後才放貸給賣主以支付買方的購房款。但是在轉按揭的案例中,由於賣方的房屋仍處在抵押期間,無法進行二次抵押,因此需要先發放第二筆貸款,用於還清賣方的第一筆貸款,解除抵押、取得房產證明後,才能進行房屋產權過戶。轉按揭涉及的法律關係非常複雜,對買賣雙方來說,主要存在以下幾點風險。(1)賣方的按揭貸款變更成買方、或買方為賣方提前還清貸款後,過戶無法正常進行。(2)買方的貸款申請難以滿足轉按揭中賣方提前還貸資金的需求,從而導致操作受阻。(3)由於買方或提供擔保的仲介資信不夠,銀行拒絕提前放貸,導致轉按揭無法進行。(4)交易完成後買方無法順利拿到房產證。(5)交易完成後賣方無法順利拿到剩餘房款。

“轉按揭”是指已在銀行辦理個人住房貸款的借款人，向原貸款銀行要求延長貸款期限，或將抵押給銀行的個人住房出售或轉讓給第三人而申請個人住房款變更期限，變更借款人或變更抵押物的貸款。變更借款人的簡稱“轉按”，延長原借款期限的稱為“加按”，變更抵押物稱為“換按”。 申請貸款的借款人應具備的條件 1、年滿18-65周歲，具有完全民事行為能力； 2、如借款人年齡較大可提供其子女為共還人； 3、農業戶口（本地和外地）及外籍人不受理； 二、轉按揭貸款具體的操作流程有哪些 轉按揭具體操作流程： 1、買賣雙方簽訂買賣合同，並事先確認買方有無還貸能力。 2、在銀行同意買方貸款的情況下，選擇申請同行轉按或者跨行轉按（注：賣方還貸不滿一年的，通常選擇同行轉按或者同支行轉按；已滿一年的，則可以選擇跨行轉按）。 3、買方向銀行申請轉按揭並提交相關材料及支付相關費用，包括擔保費用（銀行正常放款時間為過戶後三個工作日內）。銀行通常都會指定其認可的擔保公司或仲介機構為該筆提前發放的款項承擔擔保責任。即在為買方放完貸款後，如果發生賣方違約或者買方違約，導致該房屋無法成交，則由擔保公司或仲介機構向銀行承擔賠償責任。轉按揭貸款中的擔保費用由此產生，數額在貸款金額的千分之三至千分之八之間。同時，賣方需向銀行、擔保公司或者仲介機構簽署出售承諾書，而買方需向銀行出具擔保委託書。 4、在轉按揭申請通過銀行審核後（審核通常需要五個工作日），且銀行確認可以去還貸的當日，買方申請貸款的銀行所指定的擔保公司或仲介機構，攜帶相關款項共同辦理還貸手續。 5、辦理完結還貸手續，由擔保公司或者仲介機構為賣方辦理註銷抵押登記事項。 6、辦理完結註銷抵押手續，雙方在擔保公司或仲介機構陪同下去房管部門過戶。 7、由擔保公司或仲介機構代為領取房產證，在做完抵押登記領取到他項權利證書後交給買方。

異地公積金貸款買房需要諮詢當地的公積金管理中心是否支持異地公積金貸款業務，支援的話才可操作辦理。公積金貸款需要滿足條件：1.只有參加住房公積金制度的職工才有資格申請住房公積金貸款，沒有參加住房公積金制度的職工就不能申請住房公積金貸款。2.參加住房公積金制度者要申請住房公積金個人購房貸款還必須符合以下條件：即申請貸款前連續繳存住房公積金的時間不少於六個月。因為，如果職工繳存住房公積金的行為不正常，時斷時續，說明其收入不穩定，發放貸款後容易產生風險。3.配偶一方申請了住房公積金貸款，在其未還清貸款本息之前，配偶雙方均不能再獲得住房公積金貸款。因為，住房公積金貸款是滿足職工家庭住房基本需求時提供的金融支援，是一種“住房保障型“的金融支持。4.貸款申請人在提出住房公積金貸款申請時，除必須具有較穩定的經濟收入和償還貸款的能力外，沒有尚未還清的數額較大、可能影響住房公積金貸款償還能力的其他債務。當職工有其他債務纏身時，再給予住房公積金貸款，風險就很大，違背了住房公積金安全運作的原則。5.公積金貸款期限最長不超過30年。辦理組合貸款的，公積金貸款和商業性住房貸款的貸款期限必須一致。異地公積金貸款流程：（一）貸款城市公積金中心接受職工的異地貸款業務諮詢，並一次性告知貸款所需審核材料。（二）職工本人或其委託人向繳存城市公積金中心提出申請，繳存城市公積金中心根據職工申請，核實職工繳存貸款情況，對未使用過住房公積金個人住房貸款或首次住房公積金個人住房貸款已經結清的繳存職工，出具《異地貸款職工住房公積金繳存使用證明》。（三）貸款城市公積金中心受理職工異地貸款申請後，向繳存城市公積金中心核實《異地貸款職工住房公積金繳存使用證明》資訊真實性和完整性。核實無誤的，應按規定時限履行貸款審核審批手續，並將結果回饋繳存城市公積金中心。繳存城市公積金中心對職工異地貸款情況進行標識，並建立職工異地貸款情況明細台賬。（四）繳存職工在異地貸款還貸期間，如住房公積金個人帳戶轉移，原繳存城市公積金中心應及時告知貸款城市公積金中心和轉入城市公積金中心。轉入城市公積金中心應在接收職工住房公積金帳戶後，及時對異地貸款情況重新標識和記錄。（五）異地貸款出現逾期時，繳存城市公積金中心應配合貸款城市公積金中心開展貸款催收等工作，根據貸款合同可扣劃貸款職工公積金帳戶餘額用於歸還貸款。

一、什麼是轉按揭 “轉按揭”是指已在銀行辦理個人住房貸款的借款人，向原貸款銀行要求延長貸款期限，或將抵押給銀行的個人住房出售或轉讓給第三人而申請個人住房款變更期限，變更借款人或變更抵押物的貸款。變更借款人的簡稱“轉按”，延長原借款期限的稱為“加按”，變更抵押物稱為“換按”。 申請貸款的借款人應具備的條件 1、年滿18-65周歲，具有完全民事行為能力； 2、如借款人年齡較大可提供其子女為共還人； 3、農業戶口（本地和外地）及外籍人不受理； 二、轉按揭貸款具體的操作流程有哪些 轉按揭具體操作流程： 1、買賣雙方簽訂買賣合同，並事先確認買方有無還貸能力。 2、在銀行同意買方貸款的情況下，選擇申請同行轉按或者跨行轉按（注：賣方還貸不滿一年的，通常選擇同行轉按或者同支行轉按；已滿一年的，則可以選擇跨行轉按）。 3、買方向銀行申請轉按揭並提交相關材料及支付相關費用，包括擔保費用（銀行正常放款時間為過戶後三個工作日內）。銀行通常都會指定其認可的擔保公司或仲介機構為該筆提前發放的款項承擔擔保責任。即在為買方放完貸款後，如果發生賣方違約或者買方違約，導致該房屋無法成交，則由擔保公司或仲介機構向銀行承擔賠償責任。轉按揭貸款中的擔保費用由此產生，數額在貸款金額的千分之三至千分之八之間。同時，賣方需向銀行、擔保公司或者仲介機構簽署出售承諾書，而買方需向銀行出具擔保委託書。 4、在轉按揭申請通過銀行審核後（審核通常需要五個工作日），且銀行確認可以去還貸的當日，買方申請貸款的銀行所指定的擔保公司或仲介機構，攜帶相關款項共同辦理還貸手續。 5、辦理完結還貸手續，由擔保公司或者仲介機構為賣方辦理註銷抵押登記事項。 6、辦理完結註銷抵押手續，雙方在擔保公司或仲介機構陪同下去房管部門過戶。 7、由擔保公司或仲介機構代為領取房產證，在做完抵押登記領取到他項權利證書後交給買方。