未經***部門批准轉讓劃撥土地使用權的,轉讓合同經公證後有效嗎？來說說

通過有償方式取得的土地使用權轉讓需具備以下條件:①全部繳納了土地有償使用費並領取國有土地使用權證書;②按照有償使用合同約定進行投資開發,屬於房屋建設工程的,完成開發投資總額的25%以上;屬於成片開發的,形成工業用地或其他建設用地條件。以劃撥方式取得土地使用權的,轉讓房地產時,應當依法報有批准權的人民**審批。經批准准予轉讓的,應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續,並繳納土地使用權出讓金;經有批准權的人民**決定可以不辦理土地使用權出讓手續的,轉讓方應當按規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家和作其他處理。

劃撥土地房產過戶詳解劃撥土地使用權是指土地使用者通過各種方式依法無償取得的國有土地使用權。它是計劃經濟的特定產物，絕大部分掌握在企事業單位等使用者手中，並與房屋產權緊密結合，形成了房地產，從而游離了國土資源部門的管理與控制，隱形變相交易，造成國有土地資產嚴重流失。准予轉讓的條件及其方式劃撥土地使用權只有符合一定條件下方可轉讓。即：（1）土地使用者必須是企業、公司、其他經濟組織和個人；（2）領有國有土地使用證；（3）具有地上建築物、其他附著物的合法產權證明；（4）依照有關土地使用權出讓的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓所獲得收益抵交土地使用權出讓金（國土部門審核認定）。可見，劃撥土地使用權上形成房屋產權的轉讓，必須同樣要經過由劃撥土地使用權到有償出讓土地使用權這一體制的轉換，未補辦土地使用權出讓手續不得轉讓。在城市規劃區，劃撥土地使用權上形成的房屋產權轉讓時，必須報有批准權的人民政府批准。有批准權的人民政府批准予以轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，並依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。國有劃撥土地上的房產轉讓程式（方案）方案一：要如何申請房產過戶，怎樣才可以獲得批准的問題？依照《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》以劃撥方式取得的土地使用權，確需轉讓的，轉讓方應當書面提出申請，由有批准權的人民政府土地管理部門審批。轉讓方在向所在地市、縣土地管理部門提出申請經審查，報同級人民政府批准後；再到土地所在地的市、縣土地管理部門辦理土地使用權出讓手續，並按規定繳納土地使用權出讓金；然後，分別到房管部門、土地管理部門辦理房屋所有權、土地使用權轉讓變更登記手續，最後辦理房屋所有權處分登記。方案二：持縣級以上國土部門批准轉讓文書，及相關材料至房管部門辦理登記，目前，《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》等對其行政主體和執法主體（批准主體）規定明確，即縣級以上土地管理部門，但沒有詳細的法律法規規定房屋登記部門在劃撥土地上形成房產處分的明確審查責任。因此根據其出具的批准轉讓文書，可視為允許其上市交易。需提交證件和資料：1、登記申請書；2、申請人身份證明（企事業單位提交營業執照、組織機構代碼證、法定代表人證，法人代表身份證）3、房屋權屬證書；4、證明房屋所有權發生轉移的材料（買賣合同、互換合同、經公證贈與合同、分割協定、合併協定、入股協定、分立合同、人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書或其他證明房屋所有權發生轉移的材料）5、國土部門批准轉讓文書；6、其他必要材料。

在進行劃撥土地使用權轉讓時需要注意一下幾個事項：1、劃撥地轉讓，可能存在協議出讓與招標拍賣掛牌出讓兩種情況，許可權在地方。2、批准協議出讓的，也要擬訂出讓方案並報政府審批。3、劃撥地轉讓，要在成交前核定政府應收取的出讓金而有是成交後核定。4、劃撥地轉讓，要在土地市場公開交易，意向用地者未必是最終的競得人。5、劃撥地轉讓中，受讓方要簽訂兩個合同--與政府簽訂出讓合同，與原劃撥土地使用權人簽訂轉讓合同。要繳兩筆錢--向政府繳納出讓金，向原劃撥土地使用權人支付劃撥土地使用權權益。

國有土地出讓合同糾紛的救濟途徑 實踐中，因土地管理部門違約而引起糾紛的情況比較少見，更多的是因受讓方違約，土地管理部門對其進行制裁而引起的糾紛。出讓方和受讓方因合同的有關條款發生爭議時，應尋求何種途徑解決糾紛，《土地管理法》、《城市房地產管理法》和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》均未作出規定，最高人民法院2005年6月18日公佈的《關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(法釋[2005]5號)也回避了這一問題。國有土地使用權出讓合同糾紛不適用於仲裁機構仲裁根據《仲裁法》第二條規定，民事仲裁僅適用於解決“平等主體的公民、法人和其他組織之間發生的合同糾紛和其他財產權益糾紛”，而國有土地使用權出讓合同並非平等的民事主體之間的合同，其一方當事人的行為具有一定的行政屬性，因此，國有土地使用權出讓合同的糾紛不在《仲裁法》的適用範圍之內。

以出讓方式取得的土地使用權在有效期內是可以轉讓的，《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》(1990年5月19日國務院令第55號)第二十五條規定，土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權轉讓，應當依照規定辦理過戶登記。《土地登記辦法》(2007年12月30日國土資源部令第40號)第三十九條規定，依法以出讓、國有土地租賃、作價出資或者入股方式取得的國有建設用地使用權轉移的，當事人應當持原國有土地使用證和土地權利發生轉移的相關證明材料，申請國有建設用地使用權變更登記。 根據 《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十九條規定，土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。如果受讓方不改變土地用途的，按該條例第二十一條的規定，土地使用權轉讓時，土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移。如果受讓方要改變土地用途的，按該條例第十八條的規定，應當征得出讓方同意並經土地管理部門和城市規劃部門批准，依照本章的有關規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，並辦理登記。可以由出讓方與原土地使用權人調整土地使用權出讓金後，再辦理轉讓登記手續。