國家規定中申請按揭買房的條件以及流程有哪些？

轉按揭實際操作流程：1、買賣雙方簽訂買賣合同，並事先確認買方有無還貸能力。2、在銀行同意買方貸款的情況下，選取申請同行轉按或者跨行轉按(注：賣方還貸不滿一年的，通常選取同行轉按或者同支行轉按;已滿一年的，則可以選取跨行轉按)。3、買方向銀行申請轉按揭並提交相關材料及支付相關費用，包括擔保費用(銀行正常放款時間為過戶後三個工作日內)。銀行通常都會指定其認可的擔保公司或仲介機構為該筆提前發放的款項承擔擔保責任。即在為買方放完貸款後，假如發生賣方違約或者買方違約，引起該房屋無法成交，則由擔保公司或仲介機構向銀行承擔賠償責任。轉按揭貸款中的擔保費用由此產生，數額在貸款金額的千分之三至千分之八之間。同一個時間段裡，賣方需向銀行、

如何辦理“轉按揭”手續在二手房交易過程中,一些人通過貸款購買了房屋後,在沒有還清原來房屋貸款的情況下,就想將原來的房屋出售,而買方也沒有能力一次性付清房款,這時買賣雙方就需要辦理“轉按揭”手續。由於“轉按揭”手續比較繁瑣,許多人對“轉按揭”手續並不十分瞭解,到底如何操作還存在哪些風險都是業主十分關心的問題。一、什麼是“轉按揭”“轉按揭”就是指在個人住房貸款還款期內,借款人出售作為抵押物的房屋,經貸款銀行同意,由房屋的購買人繼續償還出售人未到期的貸款。簡單地說就是仍處在按揭中的房屋進行再次買賣,該房屋的買方仍繼續償還賣方的按揭房款。目前二手房市場上存在同行轉按揭和跨行轉按揭兩種情況。由於買方的資信、貸款意願、月供能力、購房資金安排不盡相同,在轉按揭的同時,買方可以根據自身需求申請不同的貸款期限、貸款金額和還款方式。在實際操作中,轉按揭都採用為賣方提前還貸的方式,因此買方的貸款可以和賣方的未還清貸款不一致。二、“轉按揭”的案例業主張女士手中有一套貸款27萬元的房屋,該房屋在銀行的貸款仍有18萬元沒有還清。由於急需用錢,將該房屋出售。王先生欲購此房,雙方簽訂房屋買賣合同,同意以30萬元的價格成交該套房屋。王先生先期支付10萬元作為購房首付款。然後,業主張女士前往按揭銀行辦理“按揭變更”手續,即申請提前還款。同時由王先生向銀行申請辦理了20萬元的二手房按揭貸款。然後由銀行提前放貸,支付18萬元用於張女士提前還貸解除抵押。其後業主張女士辦理房屋過戶全權委託並公證。待過戶成功,將產權證重新抵押並登記,然後將房產證明交予王先生,並將王先生向銀行申請的20萬元貸款中剩餘款2萬元交予張女士。至此,交易完成。轉按揭貸款手續與普通的二手房按揭貸款手續的不同之處在于,普通的二手房按揭貸款,銀行都是在房產辦理完過戶之後才放貸給業主以支付買方的購房款。但是在轉按揭的案例中,由於業主的房屋是仍為按揭中的房屋,無法進行二次抵押,因此需要先發放第二筆貸款,用於還清業主的第一筆貸款,取得房產證明,才能進行房屋產權過戶。三、辦理轉按揭的基本操作流程第一步:買賣雙方簽訂買賣合同即《房屋買賣合同》。買方所需提交資料:身份證和戶口本(夫妻雙方的)、結婚證、買賣合同、收入證明、營業執照副本加蓋公章(上述均為影本);賣方所需提交資料:購房合同,借款合同,購房發票、契稅發票,銀行對帳單及借款憑證;身份證、戶口本影本及賣方聲明、賣方配偶同意出售聲明原件;第二步:評估所交易的房屋進行評估,買賣雙方需帶齊身份證、戶口本、買賣合同及產權證影本;第三步:買方將申請貸款的資料報送到銀行,得到銀行的貸款批准並發放到貸款專用帳戶;第四步:賣方辦理完結提前還貸手續並辦理註銷抵押登記事項;第五步:賣方辦理完結登出抵押手續後,雙方去交易中心過戶;第六步:買方支付給賣方除提前還貸以外部分的剩餘房款;第七步:買方產權證下發後,辦理抵押登記:第八步:他項權利證書由銀行收執,買方取回房產證。四、在轉按揭過程中容易出現以下幾種風險:轉按揭業務涉及到新舊兩筆按揭貸款的變更,對買方來說,其購房資金的安排和貸款方案相比普通按揭貸款要複雜些,並且轉按揭需要考慮賣方的未還清貸款,因此買方應該申請多少貸款、可以申請到多少貸款都存在有較大的變數。基於這種情況,涉及到轉按揭的買賣雙方最好諮詢專業的仲介或者通過專業的仲介進行操作,由專業的經紀人為你提供比較合理的轉按揭操作方案。此外,轉按揭貸款手續與普通的二手房按揭貸款手續的不同之處在於:普通的二手房按揭貸款,銀行一般都是在房產辦理完過戶之後才放貸給賣主以支付買方的購房款。但是在轉按揭的案例中,由於賣方的房屋仍處在抵押期間,無法進行二次抵押,因此需要先發放第二筆貸款,用於還清賣方的第一筆貸款,解除抵押、取得房產證明後,才能進行房屋產權過戶。轉按揭涉及的法律關係非常複雜,對買賣雙方來說,主要存在以下幾點風險。(1)賣方的按揭貸款變更成買方、或買方為賣方提前還清貸款後,過戶無法正常進行。(2)買方的貸款申請難以滿足轉按揭中賣方提前還貸資金的需求,從而導致操作受阻。(3)由於買方或提供擔保的仲介資信不夠,銀行拒絕提前放貸,導致轉按揭無法進行。(4)交易完成後買方無法順利拿到房產證。(5)交易完成後賣方無法順利拿到剩餘房款。

“轉按揭”是指已在銀行辦理個人住房貸款的借款人，向原貸款銀行要求延長貸款期限，或將抵押給銀行的個人住房出售或轉讓給第三人而申請個人住房款變更期限，變更借款人或變更抵押物的貸款。變更借款人的簡稱“轉按”，延長原借款期限的稱為“加按”，變更抵押物稱為“換按”。 申請貸款的借款人應具備的條件 1、年滿18-65周歲，具有完全民事行為能力； 2、如借款人年齡較大可提供其子女為共還人； 3、農業戶口（本地和外地）及外籍人不受理； 二、轉按揭貸款具體的操作流程有哪些 轉按揭具體操作流程： 1、買賣雙方簽訂買賣合同，並事先確認買方有無還貸能力。 2、在銀行同意買方貸款的情況下，選擇申請同行轉按或者跨行轉按（注：賣方還貸不滿一年的，通常選擇同行轉按或者同支行轉按；已滿一年的，則可以選擇跨行轉按）。 3、買方向銀行申請轉按揭並提交相關材料及支付相關費用，包括擔保費用（銀行正常放款時間為過戶後三個工作日內）。銀行通常都會指定其認可的擔保公司或仲介機構為該筆提前發放的款項承擔擔保責任。即在為買方放完貸款後，如果發生賣方違約或者買方違約，導致該房屋無法成交，則由擔保公司或仲介機構向銀行承擔賠償責任。轉按揭貸款中的擔保費用由此產生，數額在貸款金額的千分之三至千分之八之間。同時，賣方需向銀行、擔保公司或者仲介機構簽署出售承諾書，而買方需向銀行出具擔保委託書。 4、在轉按揭申請通過銀行審核後（審核通常需要五個工作日），且銀行確認可以去還貸的當日，買方申請貸款的銀行所指定的擔保公司或仲介機構，攜帶相關款項共同辦理還貸手續。 5、辦理完結還貸手續，由擔保公司或者仲介機構為賣方辦理註銷抵押登記事項。 6、辦理完結註銷抵押手續，雙方在擔保公司或仲介機構陪同下去房管部門過戶。 7、由擔保公司或仲介機構代為領取房產證，在做完抵押登記領取到他項權利證書後交給買方。

商品房按揭貸款的程式主要體現在《個人住房貸款管理辦法》第六條的規定當中。根據商業實務操作，結合國家規定，一般在辦理商品房按揭貸款的過程中主要有以下幾個步驟： 1、具備按揭貸款條件的申請人向相關金融機構提出申請。金融機構主要是各商業銀行的分理處或者營業部，並且申請人對金融機構並不具有選擇的可能，一般都要向與出賣人有特定業務關係的金融機構申請; 2、經辦的金融機構對申請人的貸款條件進行審查核實，決定是否發放按揭貸款;如果符合條件，則發放貸款;如果不符合貸款條件，則一般會要求補交首期款，或者增加貸款利率，或者貸款銀行不同意發放貸款; 3、借款人與貸款人簽訂按揭貸款合同。借款人如果選擇自動劃款方式還款，應當在銀行開立還款帳戶，申領儲蓄卡，並將劃款帳號告知銀行; 4、辦理擔保、保證或者保險手續;如果是房屋作抵押，則應當辦理抵押登記; 5、貸款人接受借款人的委託後，依照其指令將按揭貸款劃入開發商的帳戶。一般該帳戶為三方監管的特定帳戶; 6、劃款之後，借款人即購房人應當按照貸款銀行的要求按時償還借款。如果借款人需要提前還款，一般需要提前一個月通知貸款銀行，以便於貸款銀行及時扣劃相應的金額。

一、什麼是轉按揭 “轉按揭”是指已在銀行辦理個人住房貸款的借款人，向原貸款銀行要求延長貸款期限，或將抵押給銀行的個人住房出售或轉讓給第三人而申請個人住房款變更期限，變更借款人或變更抵押物的貸款。變更借款人的簡稱“轉按”，延長原借款期限的稱為“加按”，變更抵押物稱為“換按”。 申請貸款的借款人應具備的條件 1、年滿18-65周歲，具有完全民事行為能力； 2、如借款人年齡較大可提供其子女為共還人； 3、農業戶口（本地和外地）及外籍人不受理； 二、轉按揭貸款具體的操作流程有哪些 轉按揭具體操作流程： 1、買賣雙方簽訂買賣合同，並事先確認買方有無還貸能力。 2、在銀行同意買方貸款的情況下，選擇申請同行轉按或者跨行轉按（注：賣方還貸不滿一年的，通常選擇同行轉按或者同支行轉按；已滿一年的，則可以選擇跨行轉按）。 3、買方向銀行申請轉按揭並提交相關材料及支付相關費用，包括擔保費用（銀行正常放款時間為過戶後三個工作日內）。銀行通常都會指定其認可的擔保公司或仲介機構為該筆提前發放的款項承擔擔保責任。即在為買方放完貸款後，如果發生賣方違約或者買方違約，導致該房屋無法成交，則由擔保公司或仲介機構向銀行承擔賠償責任。轉按揭貸款中的擔保費用由此產生，數額在貸款金額的千分之三至千分之八之間。同時，賣方需向銀行、擔保公司或者仲介機構簽署出售承諾書，而買方需向銀行出具擔保委託書。 4、在轉按揭申請通過銀行審核後（審核通常需要五個工作日），且銀行確認可以去還貸的當日，買方申請貸款的銀行所指定的擔保公司或仲介機構，攜帶相關款項共同辦理還貸手續。 5、辦理完結還貸手續，由擔保公司或者仲介機構為賣方辦理註銷抵押登記事項。 6、辦理完結註銷抵押手續，雙方在擔保公司或仲介機構陪同下去房管部門過戶。 7、由擔保公司或仲介機構代為領取房產證，在做完抵押登記領取到他項權利證書後交給買方。