簡單房屋買賣協議一般怎麼寫有法律效力？

只要雙方意思表示真實，合同不違反法律，就有效，與公證沒有關係。但二手房買賣需到房管部門做變更登記才行。公證不是合同生效的必要條件，只要雙方簽字或蓋章即具有法律效力。

是可以要回來的。認購金是你與發展商就房屋買賣的意向初步達成協議時交的預付款。不等同于定金。

房屋買賣合同標的額較大且系比較重要之合同，故法律規定應當採取書面形式訂立。《城市房地產管理法》第40條規定：“房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同……”。《城市房地產開發經營管理條例》第28規定：“商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同。……”上述規定是認定房屋買賣合同應當採用書面形式的法律依據。根據法律及相關司法解釋的規定，房屋買賣合同書面形式應包括如下類型：(一)正式房屋買賣合同正式房屋買賣合同是房屋買賣合同書面形式的基本類型，內容一般包括房屋買賣合同的基本條款，如房屋位置、結構、建築面積、價款及其支付期限、交房期限、品質標準、產權轉移登記等條款。儘管法律法規並未規定買賣雙方必須採用統一的房屋買賣合同文本，但在辦理產權轉移登記時，房屋產權登記機關往往要求使用建設主管部門統一制訂的規範的合同文本，否則，不予辦理備案、登記。但是，並不因為不使用統一合同文本而影響書面房屋買賣合同的成立和效力。實踐中，商品房買賣時，要求必須使用建設主管部門統一製作的格式文本。但在正式合同文本簽訂之前，多由開發商提供認購書、預訂協定等預約合同文本要求買受人簽署，其中有的預約合同已經具備本約性質，相當於房屋買賣合同。二手房買賣的合同形式未作統一要求，買賣雙方一般會根據協商一致的意見共同起草一份房屋買賣合同，經雙方簽字、蓋章生效，並據此履行，在產權登記機關填寫的制式合同只作為登記檔使用。(二)具備特定條件的預約合同最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(下稱商品房買賣司法解釋)第五條規定：“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備第16條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。”根據最高法院民一庭的觀點，商品房認購、訂購、預訂等協議是在開發商取得立項、規劃、報建審批手續至取得商品房銷售許可證之前簽訂的預約性質的合同(事實上預約合同的簽訂並不限於這個期間)。為保障交易安全，保護業主權益，促進簽約，規定具備合同實際履行條件的預約合同，應當認定為本約合同。筆者認為，司法解釋的本條規定，用意雖好，但效果一般，極易造成誤導。首先，《商品房銷售管理辦法》第16條規定的商品房買賣合同的主要內容多達13項，而認購書等預約合同均為開發商擬定的格式合同，同時具備該13項內容的可能性很少，買受人依據該條規定維護自身權益的機會並不多見。其次，認定合同性質的依據為合同內容，而非合同名稱。預約合同如果具備了商品房買賣合同的主要內容，理應認定為商品房買賣合同，不再具有預約性質。第三，“出賣人已經按照約定收受購房款”，表明買賣合同已經實際履行。即使預約合同未完全具備《商品房銷售管理辦法》第16條規定的商品房買賣合同的主要內容，只要標的物明確、價款確定，完全可以依據合同法的相關規定認定雙方房屋買賣合同成立。如果機械適用該條司法解釋的規定，就會導致依據合同法應當認定房屋買賣合同成立，而依據該條司法解釋則不能認定合同成立。(三)房屋買賣合同的其他書面形式。《合同法》第11條規定：“書面形式是指合同書、信件和資料電文(包括電報、電傳、傳真、電子資料交換和電子郵件)等可以有形地表現所載內容的形式。”根據《電子簽名法》第3條第3款的規定，“涉及土地、房屋等不動產權益轉讓的”的文書，不適用“電子簽名、資料電文”。無疑排除了以“資料電文”為表現形式的房屋買賣合同。記載雙方房屋買賣意思表示的、以有形方式表現的信函等雙方往來資料，應當認定為其他書面形式的房屋買賣合同。有些情況下，沒有書面合同，也無法認定口頭合同存在，買受人以其持有的購房款收據或發票主張房屋買賣合同成立。此時，買受人持有的購房款收據或發票，既是書面合同形式，也是合同實際履行證據，如果收據或發票載明的房屋位置具體、房屋價款明確，應當認定雙方之間的房屋買賣合同成立。筆者認為，認定其他書面形式的房屋買賣合同成立，已有書面證據必須能夠證明三項事實：房屋買賣的意思表示、房屋具體位置和價款。

賣方（以下簡稱甲方）：____（本人）（法定代表人）姓名：__國籍：____（身份證）（護照）（營業執照號碼）：______地址：______郵遞區號：______聯繫**：______委託代理人：______國籍：____**：____地址：____郵遞區號：______ 買方（以下簡稱乙方）：____（本人）（法定代表人）姓名：__國籍：____（身份證）（護照）（營業執照號碼）：______地址：______郵遞區號：______聯繫**：______委託代理人：______國籍：____**：____地址：____郵遞區號：______ 第一條　房屋的基本情況。 甲方房屋（以下簡稱該房屋）坐落於____；位於第______層，共______（套）（間），房屋結構為____，建築面積__________平方米（其中實際建築面積______平方米，公共部位與公用房屋分攤建築面積______平方米），房屋用途為______；該房屋平面圖見本合同附件一，該房屋內部附著設施見附件二；（房屋所有權證號、土地使用權證號）（房地產權證號）為____。 第二條　房屋面積的特殊約定。 本合同第一條所約定的面積為（甲方暫測）（原產權證上標明）（房地產產權登記機關實際測定）面積。如暫測面積或原產權證上標明的面積（以下簡稱暫測面積）與房地產產權登記機關實際測定的面積有差異的，以房地產產權登記機關實際測定面積（以下簡稱實際面積）為准。 該房屋交付時，房屋實際面積與暫測面積的差別不超過暫測面積的±____％（不包括±______％）時，房價款保持不變。 實際面積與暫測面積差別超過暫測面積的±____％（包括±____％）時，甲乙雙方同意按下述第______種方式處理： １．乙方有權提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起______天內將乙方已付款退還給乙方，並按____利率付給利息。 ２．每平方米價格保持不變，房價款總金額按實際面積調整。 ３．______________________________________________________________。 第三條　土地使用權性質。 該房屋相應的土地使用權取得方式為__________；土地使用權年限自______年______月______日至______年______月______日止。以劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓批准檔號為__________；該房屋買賣後，按照有關規定，乙方（必須）（無須）補辦土地使用權出讓手續。 第四條　價格。 按（總建築面積）（實際建築面積）計算，該房屋售價為（ 幣）每平方米__________元，總金額為（ 幣）______億______千______百______拾______萬______千______百______拾______元整。 第五條　付款方式。 乙方應于本合同生效之日向甲方支付定金（ 幣）______億______千______百______拾______萬______千______百______拾______元整，並應于本合同生效之日起__________日內將該房屋全部價款付給甲方。具體付款方式可由雙方另行約定。 第六條　交付期限。 甲方應于本合同生效之日起三十日內，將該房屋的產權證書交給乙方，並應收到該房屋全部價款之日起__________日內，將該房屋付給乙方。 第七條　乙方逾期付款的違約責任。 乙方如未按本合同第四條規定的時間付款，甲方對乙方的逾期應付款有權追究違約利息。自本合同規定的應付款限期之第二天起至實際付款之日止，月利息按__________計算。逾期超過________天后，即視為乙方不履行本合同。屆時，甲方有權按下述第________種約定，追究乙方的違約責任。 １．終止合同，乙方按累計應付款的__________％向甲方支付違約金。甲方實際經濟損失超過乙方支付的違約金時，實際經濟損失與違約金的差額部分由乙方據實賠償。 ２．乙方按累計應付款的__________％向甲方支付違約金，合同繼續履行。 ３．______________________________________________________________。 第八條　甲方逾期交付房屋的違約責任。 除人力不可抗拒的自然災害等特殊情況外，甲方如未按本合同第五條規定的期限將該房屋交給乙方使用，乙方有權按已交付的房價款向甲方追究違約利息。按本合同第十一條規定的最後交付期限的第二天起至實際交付之日止，月利息在__________個月內按__________利率計算；自第__________個月起，月利息則按__________利率計算。逾期超過__________個月，則視為甲方不履行本合同，乙方有權按下列第__________種約定，追究甲方的違約責任。 １．終止合同，甲方按乙方累計已付款的__________％向乙方支付違約金。乙方實際經濟損失超過甲方支付的違約金時，實際經濟損失與違約金的差額部分由甲方據實賠償。 ２．甲方按乙方累計已付款的__________％向乙方支付違約金，合同繼續履行。 ３．______________________________________________________________。

你可以通過起訴至法院直接將內部認購協議作為商品房買賣合同履行。因開發商違約的，可以請求繼續履行，或者可以解除合同後要求賠償損失（本金、利息、與市場房價的差額）並可要求不超過已支付房款一倍的賠償責任。房屋內部認購協議之法律效力分析徐文龍部分開發商進行商品房銷售時，可能通過與購房者簽訂內部認購協定、優惠認購表以及誠意金合同等方式進行商品房促銷行為，部分購房者覺得能夠在節省一部分購房款的同時，買到理想的房屋，於是，在沒有進行深入思考與對開發商進行認真考察的情況下，就與開發商簽訂了購房者簽訂內部認購協定、優惠認購協定或者誠意金協定。但是，這幾種協議是否具備法律效力，是否能夠得到法律的保護呢？要具體情況具體分析。第一種情況，開發商在未取得商品房預售許可證，且在起訴前仍未取得預售許可證的情況時，打著“內部認購”的旗號向購房者發出優惠認購商品房的意思表示，希望購房者與其簽訂內部認購協定。如果購房者明知開發商未取得商品房預售許可證還與其簽訂內部認購協定，那麼在其權益受到侵害時是很難得到法律的保護；如果是開發商故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證而進行銷售的，購房者的權益收到侵害時，開發商是要承擔責任。在購房者明知開發商沒有預售許可證而與其簽訂內部認購協定時，由於該協定內容存在雙方惡意串通且違反國家的禁止性規定，因此，按照“《中華人民共和國合同法》第五十二條：有下列情形之一的，合同無效：（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，（五）違反法律、行政法規的強制性規定的，以及《城市商品房預售管理辦法》第六條：未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房銷售”之規定，該協議應該被認定無效。在購房者與開發商因該協議發生糾紛時，購房者的合法權益是很難得到法律的保護，只能要求開發商返還已付購房款，且其購房目的將無法實現。在開發商故意隱瞞沒有取得預售許可證的情況下，購房者與其簽訂的內部認購協定雖然可能被確認合同無效或者被撤銷、解除，但購房者可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並請求開發商承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。第二種情況，開發商已經取得了商品房預售許可證，但卻故意隱瞞其取得了預售許可證的事實，依然推行內部認購的銷售方式，與購房者簽訂內部認購協議。對於這種情況，法律是認可該內部認購協議的法律效力。如果因開發商的原因，而最終導致購房者與其未能訂立商品房買賣合同的，應當按照法律關於定金的規定處理。但是該認購協定內容完備且具備購房合同的主要條款，應該認定該認購協議為房屋買賣合同，以維護購房者的購房權益。購房者可以要求開發商繼續履行合同並承擔違約責任，或者要求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。第三種情況，開發商在未取得商品房預售許可證，但在起訴前取得預售許可證的情況時，其與購房者簽訂的認購協定，按照《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立商品房預售合同的，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效”之規定，可以認定該內部認購協議為商品房買賣合同。