商品房轉讓買賣需要繳納土地增值稅嗎？

土地出讓金一般按房屋交易價或評估價的2％收取。經濟適用房過戶必須在取得產證5年後過戶。這時候過戶就需要繳納土地出讓金。繳納過土地出讓金的經濟適用房再次轉讓就和普通的商品房一樣，不需要繳納土地出讓金。

動遷房屬於保障房，並不是商品房，不屬於目前房產稅徵收的範圍。 根據有關規定，被動遷居民家庭取得房地產權證(小產證)滿3年的動遷安置房可以轉讓、出租。如果3年後房子繼續自住，不進行交易，肯定不受房產稅的影響，如果進行交易，轉讓人也不受房產稅影響。不過，如果未來政府部門出臺新的房產稅政策，就另當別論了。

二手商品房轉讓協議甲方(賣方)：地址:乙方(買方)：地址:根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規之規定，在平等、自願、協商一致的基礎上，就乙方向甲方購買商品房，甲、乙雙方達成如下協定：第一條甲方用地依據及商品房座落位置，二手商品房轉讓協議。甲方以________方式取得位於____________，編號為________的地塊的土地使用權。(土地使用權出讓合同號)(土地使用權劃撥批准檔號)為________。劃撥土地使用權轉讓批准檔號為________。土地使用權證號為________，土地面積為________，地塊規劃用途為____，土地使用權年限自____年__月__日至____年__月__日止。甲方經批准，在上述地塊上建設商品房，(現定名)(暫定名)________，主體建築物的性質為____，屬____結構，建築層數為____層。工程建設規劃許可證號為________。第二條乙方所購商品房的面積。乙方向甲方購買商品房(以下簡稱該商品房)建築面積共________平方米(其中實得建築面積________平方米，公共部位與公用房屋分攤建築面積________平方米)，共________(套)(間)。(該商品房房屋平面圖見本合同附件一，房號以附件一上表示為准。)該商品房分別為本合同第一條規定的專案中的：第________(幢)(座)____層____號房，第________(幢)(座)____層____號房，第________(幢)(座)____層____號房。上述面積為(甲方暫測)(房地產產權登記機關實際測定)面積。如暫測面積與房地產產權登記機關實際測定的面積有差異的，以房地產產權登記機關實際測定面積(以下簡稱實際面積)為准。根據法律規定的房屋所有權與該房屋佔用土地範圍內的土地使用權一致的原則，該商品房相應佔有的土地使用權，在辦理土地使用權登記時由政府主管部門核定。第三條該商品房銷售特徵。該商品房為(現房)(預售商品房)。預售商品房批准機關為________，商品房預售許可證號為________。該商品房為(內銷)(外銷)商品房。外銷商品房批准機關為________，外銷商品房許可證號為________。第四條價格與費用。該商品房(屬於)(不屬於)政府定價的商品房。按實得建築面積計算，該商品房單位面積(暫定價)為每平方米____元，總金額為(____幣)________元。除上述房價款外，甲方依據有關規定代政府收取下列稅費：1.代收______________，計(____幣)__________________元；2.代收______________，計(____幣)__________________元；3.代收______________，計(____幣)__________________元。上述代收稅費合計(____幣)______________________元。第五條實際面積與暫測面積差異的處理。該商品房產交付時，________房屋實際面積與暫測面積的差別不超過暫測面積的±____％(不包括±____％)時，上述房價款保持不變。實際面積與暫測面積差別超過暫測面積的±____％(包括±____％)時，甲乙雙方同意按下述第____種方式處理：1.乙方有權提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起____天內將乙方已付款退還給乙方，並按____利率付給利息。2.每平方米價格保持不變，房價款總金額按實際面積調整。3._______________________________________________________。第六條價格與費用調整的特殊約定。該商品房出現下列情況之一時，房價款和代政府收取的稅費可作相應調整：1.由於該商品房屬於政府定價的預售商品房，有權批准單位最後核定的價格與本合同第四條規定的價格不一致，按政府有關部門最後核定的每平方米價格調整。2.預售商品房開發建設過程中，甲方代政府收取的稅費標準調整時，按實際發生額調整。3.________________________________________________________。第七條付款優惠。乙方在____年__月__日前付清全部房價款____％的，甲方給予乙方占付款金額____％的優惠，即實際付款額為(____幣)__________元。第八條付款時間約定。乙方應當按以下時間如期將房價款當面交付甲方或匯入甲方指定的____________銀行(帳戶名稱：________，帳號：________)：1.____年__月__日前支付全部房價款的____％，計(____幣)______元。2.____年__月__日前支付全部房價款的____％，計(____幣)______元。3.____年__月__日前支付全部房價款的____％，計(____幣)______元。第九條交接商品房時的付款額約定。在雙方交接該商品房時，乙方累計支付的款額應當占全部房價款的____％，計(____幣)___________元，其餘房價款在房地產產權登記機關辦完權屬登記手續之日起____天內付清。第十條乙方逾期付款的違約責任。乙方如未按本合同第八條規定的時間付款，甲方對乙方的逾期應付款有權追究違約利息。自本合同規定的應付款限期第二天起至實際付款之日止，月利息按________計算。逾期超過____天后，即視為乙方不履行本合同。屆時，甲方有權按下述第____種約定，追究乙方的違約責任：1.終止合同，乙方按累計應付款的____％向甲方支付違約金。甲方實際經濟損失超過乙方支付的違約金時，實際經濟損失與違約金的差額部分由乙方據實賠償。2.乙方按累計應付款的____％向甲方支付違約金，合同繼續履行。3.________________________________________，合同範本《二手商品房轉讓協議》(http://www.unjs.com)。第十一條交付期限。甲方須於____年__月__日前，將經竣工驗收(包括建築工程品質驗收和按規定必須的綜合驗收)合格，並符合本合同附件二所規定的裝飾和設備標準的該商品房交付乙方使用。但如遇下列特殊原因，除甲、乙雙方協商同意解除合同或變更合同外，甲方可據實予以延期：1.不可抗拒的火災、水災、地震等自然災害；2.________________________________________________。3.________________________________________________。第十二條甲方逾期交付的違約責任。除本合同第十一條規定的特殊情況外，甲方如未按本合同規定的期限將該商品房交付乙方使用，乙方有權按已交付的房價款向甲方追究違約責任。按本合同第十一條規定的最後交付期限的第二天起至實際交付之日止，月利息在____個月內按____利率計算；自第____個月起，月利息則按____利率計算。逾期超過____個月，則視為甲方不履行本合同，乙方有權按下列第種約定，追究甲方的違約責任：1.終止合同，甲方按乙方累計已付款的____％向乙方支付違約金。乙方實際經濟損失超過甲方支付的違約金時，實際經濟損失與違約金的差額部分由甲方據實賠償。2.甲方按乙方累計已付款的____％向乙方支付違約金，合同繼續履行。3.________________________________________________。第十三條設計變更的約定。預售商品房開發建設過程中，甲方對原設計方案作重大調整時，必須在設計方案批准後____日內書面通知乙方。乙方應當在收到該通知之日起____天內提出退房要求或與甲方協商一致簽訂補充協定。乙方要求退房的，甲方須在乙方提出退房要求之日起____天內將乙方已付款退還給乙方，並按____利率付給利息。第十四條交接通知與乙方責任。預售商品房竣工驗收合格後，甲方應書面通知乙方辦理交付該商品房手續。乙方應在收到該通知之日起____天內，到甲方指定地點付清本合同第九條規定的應付款項。若在規定期限內，乙方仍未付清全部應付款，甲方有權按本合同第十條規定向乙方追究違約責任。第十五條交接與甲方責任。在乙方付清本合同第九條規定的應付款之日起____天內，雙方對該商品房進行驗收交接、交接鑰匙、簽署房屋交接單。若因甲方責任在乙方付清全部應付款之日起後仍未進行驗收交接，乙方有權按本合同第十二條的約定追究甲方違約責任。第十六條甲方關於裝飾、設備標準承諾的違約責任。甲方交付使用的商品房的裝飾、設備標準達不到本合同附件二規定的標準的，乙方有權要求甲方補償雙倍的裝飾、設備差價。第十七條品質爭議的處理。乙方對該商品房提出有重大品質問題，甲、乙雙方產生爭議時，以______出具的書面工程品質評定意見作為處理爭議的依據。第十八條甲方關於基礎設施、公共配套建築正常運行的承諾。甲方承諾與該商品房正常使用直接關聯的下列基礎設施、公共配套建築按以下日期投入正常運行：1.________________；2.________________；3.________________。第十九條關於產權登記的約定

由於舊房扣除專案的變化直接關係到舊房土地增值額的確定，也會影響舊房土地增值稅的計算。現就轉讓舊房計算土地增值稅應注意的問題進行分析。一、讓舊房准予扣除專案的確定(一)轉讓舊房能提供評估價格的。根據財稅字[1995]48號檔的規定，轉讓舊房可扣除的專案金額包括三項：一是舊房及建築物的評估價格(舊房及建築物的評估價格是指在轉讓已使用的房屋及建築物時，由政府批准設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率後的價格。評估價格需經當地稅務機關確認)：二是取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用：三是在轉讓環節繳納的稅金。此外，納稅人支付的評估費用准予在計算土地增值稅時扣除。(二)轉讓舊房不能提供評估價格但能提供購房發票的。根據財稅[2006]21號文件的規定，納稅人轉讓舊房及建築物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《土地增值稅暫行條例》第六條、第(一)、(三)項規定的扣除項目的金額，可按發票所載金額並從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%的計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，准予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不得作為加計5%的基數。即轉讓舊房不能提供評估價格但能提供購房發票的扣除專案金額也包括三項：一是購房發票所載金額(實際上包含了《條例》中第六條的“取得土地使用權所支付的金額“以及“舊房及建築物的評估價格”兩部分)：二是加計扣除金額(加計扣除金額=購房發票所載金額×5%×購買年度起至轉讓年度止的年數)：三是與轉讓房地產有關的稅金(包括轉讓舊房時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅、契稅以及教育費附加，上述四稅及附加均必須提供相應的完稅憑證)。(三)轉讓舊房既沒有評估價格又不能提供購房發票的。二、轉讓舊房應納土地增值稅的計算方法轉讓舊房應納土地增值稅的計算，可按下列方法進行：(一)確定轉讓舊房的應稅收入;(二)確定轉讓舊房准予扣除的項目金額;(三)計算轉讓舊房的土地增值額;(四)計算轉讓舊房的土地增值額與扣除項目金額之比，確定適用稅率及速算扣除係數;(五)計算應納土地增值稅(應納土地增值稅=土地增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除係數、)

1、購買商品房時，須事先瞭解並查閱所購買的房屋是否取得《商品房預售許可證》，自己擬購買的房屋是否在《商品房預售許可證》上所載的房屋幢號範圍內。 2、購房者所簽訂的認購協議中的購房人應與商品房買賣契約中購房人一致。 3、購房者可通過《商品房預售許可證》上備註事項，瞭解開發企業所銷售的商品房是否存在土地抵押情況。若存在土地抵押的，在簽訂認購協定時，應要求開發商約定土地解押時間和簽約時間。 4、購房者與開發企業所簽訂的認購協定應按照從網上下載的標準格式，協議中應約定簽約時間。認購協議簽訂時，購房者只付定金，不付房款。 5、購房者所購買的房屋若設定在建工程抵押的，開發商應在認購協議中注明房屋抵押的事實，雙方應約定房屋的解押時間和簽約時間。 6、購房者與開發商所簽訂商品房買賣契約必須是從網上下載的標準格式，雙方簽字蓋章後，購房者方可付定金和房款。開發商應在十日內確認上傳，並在三十日內辦理登記備案。登記備案手續不但可以有效防止開發商“一房二賣”，而且在通常情況下還可以避免因開發商的其他債務導致所購房屋被人民法院查封。 7、購房者在簽約前，不僅要充分瞭解合同的主要條款，也要瞭解前期物業合同以及業主臨時公約的主要條款，因為這些條款中有購房者將要履行的義務和責任。 8、商品房買賣契約的示範文本為市房產管理局監製，但主要條款由雙方商定，尤其是房屋交付時間，交付條件、面積誤差處理方式以及辦理產權登記的時間和違約責任，雙方應在合同中加以約定。