如何計算舊房轉讓土地增值稅?求具體的計算公式
計算土地增值稅的公式為:應納土地增值稅=增值額×稅率
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房地產土地增值稅“增值額”為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額後的餘額。納稅人轉讓房地產所取得的收入,包括貨幣收入、實物收入和其他收入。計算土地增值稅的公式為:應納土地增值稅=增值額×稅率
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在計算土地增值稅應納稅額的時候,應當先用納稅人取得的房地產轉讓收入減除有關各項扣除項目金額,計算得出增值額。再按照增值額超過扣除項目金額的比例,分別確定增值額中各個部分的適用稅率,依此計算各部分增值額的應納土地增值稅稅額。各部分增值額應納土地增值稅稅額之和,即為納稅人應納的全部土地增值稅稅額。 應納稅額計算公式:應納稅額 =增值額×稅率-扣除項目金額×扣除率
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計算土地增值稅的公式為:應納土地增值稅=增值額×稅率
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根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》規定,有下列情況之一的,免征土地增值稅: (一)納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除金額20%的,免征土地增值稅,增值額超過扣除項目金額之和20%的,應就其全部增值額按規定計稅。 (二)因國家建設需要依法徵用、收回的房地產,免征土地增值稅。指因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批准徵用的房產或收回的土地使用權。 (三)因城市實施規劃、國家建設的需要而拆遷,由納稅人自行轉讓原房地產的,比照本規定免征土地增值稅。 符合上述免稅規定的單位和個人,須向房地產所在地稅務機關提出免稅申請,經稅務機關審核後,免予徵收土地增值稅。 (四)個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房,經向稅務機關申報核准,凡居住滿五年或五年以上的,免予徵收土地增值稅;居住滿三年未滿五年的,減半徵收土地增值稅。居住未滿三年的,按規定計征土地增值稅。
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土地增值稅如計算,出現了稅企業爭議比較大的兩種計算方法:一是按核算項目先整體計算增值額和增值率,確定相應稅率後,再按建築面積分別核算增值額,計算土地增值稅。另一種是先按面積分開項目計算增值額與增值率,再分別確定適用稅率計算增值稅。對於企業來講,出於節稅的考慮,傾向於第一種計算方法;對於需要及時完成稅收任務的稅務機關來講,更傾向與按照方法二進行計算土地增值稅。本文依據現有的稅收法律,運用對實證分析方法,對商鋪住宅聯體樓的兩種土地增值稅計算方法進行詳細分析,並提出了法律修改的具體政策建議。
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