***返還土地出讓金會計處理方法？有誰曉得？

“土地出讓金返還”，屬於政府補助收入。政府補助是指企業從政府無償取得貨幣性資產或非貨幣性資產，但不包括政府作為企業所有者投人的資本。主要有以下形式：（1）財政撥款；（2）財政貼息；（3）稅費返還（但不含增值稅出口退稅）；（4）無償劃撥非貨幣性資產，如行政劃撥土地使用權、天然起源的天然林等。根據《中華人民共和國企業所得稅法》（主席令第63號）的規定，企業取得的除國務院財政、稅務主管部門規定專項用途並經國務院批准的財政性資金外都應納稅。之所以這樣規定，其原因有三：一是企業從政府取得的補貼收入導致經濟利益的流入和企業淨資產增加，符合收入總額的立法精神。二是為了規範財政補貼和加強減免稅的管理。自1994年分稅制財政體制改革以來，中央集中管理稅權，各地不得自行或擅自減免稅，個別地區為了促進地方經濟發展採取各種“財政補貼”形式變相減免稅，造成對中央稅權的侵蝕。對企業從政府取得的財政補貼徵稅，有利於加強對財政補貼收入和減免稅的管理。三是為了儘量減少稅法與財務會計制度的差異。會計準則中把政府補助計入了“營業外收入”，稅法也沒有必要在此問題上保持差異，這有利於降低納稅遵從成本和徵收管理成本。既然，企業取得的“政府補助——土地出讓金返還”需要徵收企業所得稅，這就存在一個如何進行賬務處理的問題。正如你所說：是沖減土地使用權的原值，還是作為營業外收入入帳？我們列舉以下兩個案例，從房地產開發企業和非房地產開發企業兩個方面進行分析，再作結論。〔例1〕某生產企業2009年2月支付1000萬元取得一項土地使用權。按照當地政府的規定，土地出讓金返還20％，6月16日A公司收到土地出讓金返還200萬元，應當如何作賬務處理？方案一：計入“營業外收入”。借：銀行存款2000000貸：營業外收入2000000借：營業外收入2000000貸：本年利潤2000000納稅效果分析：（1）土地出讓金返還200萬元，計入營業外收入，形成利潤總額200萬元，按照25%的所得稅稅率計算，當期應繳企業所得稅50萬元。（2）房產成本保持原有成本不變，不應有因土地出讓金返還200萬元而減少。按20年計提折舊（不考慮固定資產淨殘值），每年多提折舊10萬元，少繳企業所得稅2.5萬元。（3）如果將來房產轉讓，由於房產成本保持原有成本不變，土地增值稅扣除項目也會因此而增加200萬元，可以減少土地增值稅的應納稅額。方案二：把土地出讓金返還沖減土地成本。借：銀行存款2000000貸：無形資產—土地使用權2000000納稅效果分析：（1）不計入“營業外收入”，當期不繳企業所得稅。（2）《企業會計制度》第四十七條規定：企業取得的土地使用權，在尚未開發或建造自用專案前，作為“無形資產”核算。企業利用土地建造自用專案時，將土地使用權的帳面價值全部轉入“在建工程”成本，達到預訂可使用狀態時轉作“固定資產”。所以，沖減土地使用權成本的200萬元，最終減少房產成本200萬元，按20年計提折舊（不考慮固定資產淨殘值），每年少提折舊10萬元，多繳企業所得稅2.5萬元。（3）如果將來房產轉讓，由於房產成本減少200萬元，土地增值稅扣除項目也會因此而減少200萬元，增加了土地增值稅的增值額，會多繳土地增值稅。結論：非房地產開發企業取得的土地出讓金返還，應當作營業外收入處理，不應當沖減取得土地使用權的成本。〔例2〕A房地產開發公司2009年2月支付2000萬元取得一項土地使用權。按照當地政府的規定，土地出讓金返還20％，6月16日A公司收到土地出讓金返還400萬元，應當如何作賬務處理？方案一：計入“營業外收入”。借：銀行存款4000000貸：營業外收入4000000借：營業外收入4000000貸：本年利潤4000000納稅效果分析：（1）土地出讓金返還400萬元，計入營業外收入，形成利潤總額400萬元，應繳企業所得稅100萬元。（2）這樣處理的結果，使得取得土地使用權的成本仍然保持為2000萬元，在計算土地增值稅扣除項目金額時，可以扣除10%的房地產開發費用，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）的規定，還可以加計20%的扣除，使得取得土地使用權支付的金額2000萬元在計算土地增值稅時變成扣除項目金額2600萬元（2000×130％），從而降低土地增值稅的增值額，減少土地增值稅的應納稅額。方案二：把土地出讓金返還沖減土地成本。借：銀行存款4000000貸：開發成本—土地徵用及拆遷補償費4000000納稅效果分析：（1）取得土地使用權支付的金額減少到1600萬元，按照130％計算扣除項目，扣除項目金額為2080萬元（1600×130％）。土地增值稅清算時減少扣除項目金額，增加土地增值稅的增值額520萬元（2600－2080），按照土地增值最低稅率30％計算，應交土地增值稅156萬元（520×30％）。（2）開發成本減少400萬元，扣除已繳土地增值稅後，還會增加企業所得稅應納稅所得額244萬元（400－156）。應繳企業所得稅61萬元（244×25％）。繳納土地增值稅與企業所得稅合計217萬元（156＋61），與方案一比較，多納稅117萬元（217－100）。結論：房地產開發企業取得的土地出讓金返還，作營業外收入處理比沖減取得土地使用權的成本更有利。房地產企業取得政府土地出讓金返還款的會計和稅務處理房開企業政府返還土地款計入收入風險點提示土地增值稅清算如火如荼，一個非常突出的爭議問題是：開發商取得政府返還土地款如何計稅問題。很多開發商將返還款計入營業外收入中，先繳納了所得稅，但在土地增值稅清算中，稅務機關要將返還款沖減土地成本。當年想以不沖成本，計收入，從而加計20%扣除的籌畫方案落空。目前基層稅務機關普遍認可的是沖減的處理方法。這樣處理，可能與很多專家的意見不太相同。建議開發企業認真對待。沖成本是合法以的，也是合理的。分析如下：房地產企業取得政府土地出讓金返還款的會計和稅務處理肖宏偉由於土地招拍掛制度約束，各地政府在招商引資中，通過各種名義和方式，對開發商繳納的土地出讓金，給予一定比例的返還。雖然計入營業外收入，可以減少土地增值稅的支出。但此會計和稅務處理方法，稅務機關在土地增值稅清算時，一般不認可。一、會計處理返還款名義上屬於政府補助的性質，但從政府土地出讓業務實質來看，企業按照招拍掛確定金額全額繳納的土地出讓金已經取得了全額票據，計入土地受讓成本，而後政府給予的返還，是轉讓土地發生的銷售折扣或折讓行為。如被稅務機關認定認為是返還業務，應直接沖減土地成本，而不應適用《企業會計準則第16號――政府補助（2006）》財會[2006]3號的規定，作為營業外收入進行處理。二、企業所得稅處理由於政府土地返還款，不符合財稅〔2008〕151號檔的規定，不是企業取得的由國務院財政、稅務主管部門規定專項用途並經國務院批准的財政性資金，因此，不能作為不徵稅收入在計算應納稅所得額時從收入總額中減除。如被稅務機關認定認為是土地款返還業務，無論企業會計上如何處理，所得稅徵收管理上，可以直接沖減土地成本。所以，此土地返還款應當沖減土地成本，如果企業開發產品已經完工，按實際成本原則，對完工產品分攤土地成本，計算繳納企業所得稅。當然，如果企業將返還款計入營業外收入，提前繳納企業所得稅，稅務機關也不會拒絕。三、土地增值稅處理根據土地增值稅相關法規規定，土地增值稅按照轉讓房地產所取得的收入減除規定扣除項目金額後的增值額和規定的稅率計算徵收。《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條條例第六條所列的計算增值額的扣除專案，具體為：（一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。這裡所稱“地價款”，應為實際支付的價款，應為扣除政府返還後的土地實際價款。這是實際發生原則在稅收征管中的具體應用。政府返還土地款，沖減土地成本，在各地稅務機關具體檔解釋中都有明確規定。

在實際工作中，土地出讓金往往不是一次性支付，土地使用權證也未必在土地出讓金支付後立即取得，這就引出了該土地出讓金如何核算的問題。一般來說，土地出讓金的核算可按以下三種情況分別做出處理： 一土地出讓金未支付完畢，土地使用權證已經取得。這時，實際上土地使用年限已經確定，尚未支付的土地出讓金可以理解為欠付款，因此，可按土地使用權總價金額借記“無形資產”科目，總價與已支付的土地出讓金之間的差額部分貸記“其他應付款”科目。同時，土地成本按土地使用證上的使用期限作分期攤銷。 二土地出讓金已支付完畢，土地使用權證尚未取得。因土地出讓金已全部結清，所以列入無形資產後，不會再變動(除了攤銷)，但土地使用權證未取得，土地面積有時可能會與土地使用權證有出入。而資產是指由過去交易或事項形成、為企業擁有或者控制並能給企業帶來經濟利益的資源。土地出讓金既然已列作無形資產，應當按一定的方法(一般是直線法)予以攤銷。攤銷年限可以按土地出讓合同上規定的年限確定。屆時，土地面積按照實際進行調整。 三土地出讓金未支付完畢，土地使用權證尚未取得。對此，有兩種處理方式，其一，既然權證未取得，土地使用年限不能確定，款項亦未支付完畢，可作掛賬處理;其二，雖然權證未取得，但土地使用權已享用，比照在建工程已完工交付使用，但尚未辦理竣工決算手續的會計處理，應當暫估入帳，並按暫估入帳數及暫估的使用年限開始攤銷，待權證取得後，再在土地使用權的剩餘年限內作調整。這樣處理，比較符合會計的真實性原則和穩健性原則。

土地出讓金收取標準是什麼？如何計算土地出讓金？在此特收集相關資料以供參考。土地出讓金不是簡單的地價。對於住宅等專案，採用招標、拍賣的方式，可通過市場定價，土地出讓金就是地價。可是對於經濟適用房、廉租房、配套房等專案，以及開發園區等工業專案，往往不是依靠完全的市場調節，土地出讓金就帶有稅費的性質，是定價。各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規定補交的土地出讓價款土地出讓金計算方法土地出讓金又可分為地面價與樓面價兩種計算方法，地面價為每平方米土地的單價，即以出讓金總額除以土地總面積；樓面價為攤到每平方米建築面積的地價，即以出讓金總額除以規劃允許建造的總建築面積。投資者往往以樓面價來計算投資效益。因為地面價不能反映出土地成本的高低，只有把地價分攤到每平方建築面積上去核算，才有可比性，也易於估算投資成本，進行估算投資效益。一般認為建高層可攤屬地價，實際上並非如此。因為土地出讓金是按建築面積計收的。

第一方式 政府主導拆遷，土地出讓金返還用於建設購買安置回遷房第二方式政府主導拆遷，土地出讓金返還用於拆遷（代理拆遷、拆遷補償） 協力廠商式 政府主導拆遷，土地出讓金返還用於開發專案相關的基礎設施建設 第四方式 土地出讓金返還用於建設公共配套設施（學校、醫院、幼稚園、體育場館）第五方式 政府將土地出讓金返還給其它關聯企業或個人第六方式 政府主導拆遷，土地出讓金返還未約定任何事項，只是獎勵或補助

國有土地使用權轉讓涉及三項稅：土地增值稅、契稅、土地使用稅。土地增值稅根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令[1993]138號）第二條轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)並取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人(以下簡稱納稅人)，應當依照本條例繳納土地增值稅。的規定貴公司不是納稅義務人可不繳納土地增值稅。根據《中華人民共和國契稅暫行條例》（國務院令[1997]224號）第一條在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本條例的規定繳納契稅。貴公司應該繳納契稅。根據第三條契稅稅率為3—5%。契稅的適用稅率，由省、自治區、直轄市人民政府在前款規定的幅度內按照本地區的實際情況確定，並報財政部和國家稅務總局備案。貴公司可以到土地所在地區的土地管理部門查詢。土地使用稅根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》(國務院令[1988]17號)第四條土地使用稅每平方米年稅額如下: