土地租賃法定最高年限多少年誰知道？求解答

由於土地性質不同，房改房的土地性質為劃撥，商品房的土地性質為出讓。而房改房要轉讓出讓性質是要補交一定的土地出讓金的，差額就在出讓金這塊。再由於房改房是單位的福利分房，在補交土地出讓金上是有優惠的，依照各地的地價差異評估而定，通常的二三線城市，房改房補交的土地出讓金在一萬以下。

國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，並支付租金的行為。國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補充。國有土地租賃可以採取協定方式。但商業、旅遊、娛樂等經營性用地的租賃，應該採取招標、拍賣或者掛牌的方式。採取招標、拍賣、掛牌方式租賃國有土地的，參照國有土地使用權出讓招標、拍賣、掛牌的有關規定進行。第八條縣級以上國土資源行政主管部門應當會同規劃、財政等部門提出國有土地租賃實施方案，報本級人民政府批准。租賃國有土地應當按照自願、有償的原則簽訂國有土地租賃合同。國有土地租賃合同由縣級以上國土資源行政主管部門(以下簡稱出租人)與土地使用者(以下簡稱承租人)依照本級人民政府批准的國有土地租賃實施方案簽訂。國有土地租賃合同正式簽訂後，按照規定每季度逐級報省國土資源行政主管部門備案。

土地的最長租賃期限為20年。國有土地租賃的年限不得高於同一用途的國有土地使用權出讓的最高年限。《合同法》第二百一十四條租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。希望我的回答能對你有幫助謝謝。

國有土地使用權租賃管理辦法 條為公開、公正、合法、有序的土地市場，土地資產管理，土地資源的流動和優化配置，《共和國土地管理法實施條例》和國土資源部《規範國有土地租賃若干意見》等規定，制定本辦法（試行）。 條國有土地使用權租賃（下簡國有土地租賃）是指將國有土地使用權出租給使用者使用，由使用者與縣級土地行政主管簽訂年期的土地租賃合同，並支付租金的。 國有土地租賃是國有土地有償使用的，是出讓的補充。當前應以國有土地出讓為主，穩妥地推行國有土地租賃。 條對原有建設用地，法律規定可以劃撥使用的仍維持劃撥，不有償使用；對因土地轉讓、出租、企業改制和土地用途後依法應當有償使用的，可以租賃。新增建設用地，推行和國有土地出讓，租賃只出讓的補充。經營性房地產開發用地，是原有建設用地，新增建設用地，都出讓，不租賃。 條縣級土地行政主管本行區域內國有土地租賃管理工作，並依法監督檢查。 第五條租賃期限六個月的國有土地租賃，應當由縣級土地行政主管與土地使用者簽訂租賃合同。租賃內容應當包括出租方、承租方，出租宗地的位置、範圍、面積、用途，租賃期限、土地使用條件，土地租金標準、支付和支付、土地租金標準的和幅度，出租方和承租方的權利和義務等。 第六條國有土地租賃依照國有土地使用權出讓的審批許可權，報縣級批准。涉及征地和農用地轉為建設用地的，依照法律、法規的規定先行辦理審批手續。 第七條國有土地租賃，要以採用招標、拍賣或者雙方協議的，有條件的，招標、拍賣。採用雙方協定出租國有土地的租金，低於出租底價和按及省規定的最低地價折算最低租金標準，協議出租結果要報土地行政主管備案，並向社會公開披露，土地行政主管和社會監督。 第八條國有土地租賃標準應與地價標準相均衡。承租人土地使用權時未支付其它土地費用的地，租金標準應按全額折算；承租人土地使用權時支付了征地、拆遷等土地費用的，租金標準應按扣除費用後的地價餘額折算。 採用短期租賃的，按年度或季度支付租金；採用長期租賃的，應在國有土地租賃合同中約定土地租金支付、租金的間隔和。 第九條國有土地租賃可以具本情況短期和長期租賃。對短期使用或用於修建臨時建築物的土地，應短期租賃，短期租賃年限不超過5年；對需要地上建築物、構築建設後長期使用的土地，應長期租賃，租賃期限由合同約定，但最長租賃期限超過法律規定的同類用途土地出讓最高年期。 第十條國有土地租賃，承租人承租土地使用權。承租人在按租賃合同約定支付剩餘年期的土地租金並開發建設後，經簽訂合同的原土地行政主管同意，可將剩餘年期的承租土地使用權轉租、轉讓或抵押。承租土地使用權轉租、轉上或抵押，須依法辦理變更登記。 承租人將承租土地轉租或者分租給人的，承租土地使用權仍由原承租人持有，承租人與人了附加租賃關係，人土地的他項權利。 承租人轉讓土租賃合同的，租賃合同約定的權利義務隨之轉給人，承租土地使用權由人，租賃合同經更名後。 地上房屋等建築物、構築物依法抵押的，承租土地使用權可隨之抵押，但承租土地使用權只能按合同租金與市場租金的差值及租期估價，抵押權時，土地租賃合同轉讓。 第十一條在租賃合同約定的使用年期內，承租土地出讓，承租人有優先受讓權。租賃土地在辦理出讓手續後，終止租賃關係。 第十二條已簽訂土地使用權租賃合同的土地使用者，有條件的，可終止原租賃合同，改按法律、法規規定簽訂土地使用權出讓合同，繳納土地使用權出讓金，出讓土地使用權。 已簽訂土使用權出讓合同，按合同約定支付出讓金有的，交足已使用年限的土地出讓金後，經原批准機關同意，可以終止原出讓合同，改按本辦法規定簽訂土地使用權租賃合同。 第十三條對土地使用者依法的承租土地使用權，在租賃合同約定的使用年屆滿前不收回；因社會公共利益的需要，依照法律程式提前收回，應對承租人補償。 土地使用權租賃合同約定的使用年限期滿，承租人需要使用土地的，應當在期滿前三個月向縣級土地行政主管上申請續期，並按本辦法規定重新辦理租賃審批手續，除社會公共利益面要收回該幅土地的，應予以批准。未按規定申請續期或者雖申請續期但未獲批准的，承租土地使用權由依法無償收回，其地上建築物、附著物所有權由無償，或要求承租人拆除地上建築物、構築物，恢復土地原狀。 承租人未按合同約定開發建設、未經土地行政主管同意轉讓、轉租或不按合同約定按時交納土地租金的，土地行政主管可以解除合同，依法收回承租土地使用權。 第十四條土地行政主管應國有土地租金的徵收工作，協助財政作好土地租金的使用管理。土地租金由土地行政主管代征代繳，全額上交財政，使用財政印製的《土地有償使用收入專用收款收據》。收取的土地租金參照國有土地出讓金的管理辦法管理，按規定專項用於城市基礎設施建設和土地開發。 第十五條各地在本《辦法》下發前對國有土地租賃適用範圍已有規定或各地已簽訂《國有土地租賃合同》的，暫按已有規定及《國有土地租賃合同》的約定，並在需今後工作中規範；本《辦法》下發後實施國有土地租賃的，一律按本《辦法》要求規範辦理。 第十六條《國有土地租賃合同》文本在國土資源部制發前，由省國土測繪局制定試行。 第十七條本辦法自1999年10月1日起。 條國有土地使用權租賃（下簡國有土地租賃）是指將國有土地使用權出租給使用者使用，由使用者與縣級土地行政主管簽訂年期的土地租賃合同，並支付租金的。 國有土地租賃是國有土地有償使用的，是出讓的補充。當前應以國有土地出讓為主，穩妥地推行國有土地租賃。 條對原有建設用地，法律規定可以劃撥使用的仍維持劃撥，不有償使用；對因土地轉讓、出租、企業改制和土地用途後依法應當有償使用的，可以租賃。新增建設用地，推行和國有土地出讓，租賃只出讓的補充。經營性房地產開發用地，是原有建設用地，新增建設用地，都出讓，不租賃。 （更多精彩文章來自“秘書不求人”） 條縣級土地行政主管本行區域內國有土地租賃管理工作，並依法監督檢查。 第五條租賃期限六個月的國有土地租賃，應當由縣級土地行政主管與土地使用者簽訂租賃合同。租賃內容應當包括出租方、承租方，出租宗地的位置、範圍、面積、用途，租賃期限、土地使用條件，土地租金標準、支付和支付、土地租金標準的和幅度，出租方和承租方的權利和義務等。 第六條國有土地租賃依照國有土地使用權出讓的審批許可權，報縣級批准。涉及征地和農用地轉為建設用地的，依照法律、法規的規定先行辦理審批手續。 第七條國有土地租賃，要以採用招標、拍賣或者雙方協議的，有條件的，招標、拍賣。採用雙方協定出租國有土地的租金，低於出租底價和按及省規定的最低地價折算最低租金標準，協議出租結果要報土地行政主管備案，並向社會公開披露，土地行政主管和社會監督。 第八條國有土地租賃標準應與地價標準相均衡。承租人土地使用權時未支付其它土地費用的地，租金標準應按全額折算；承租人土地使用權時支付了征地、拆遷等土地費用的，租金標準應按扣除費用後的地價餘額折算。 採用短期租賃的，按年度或季度支付租金；採用長期租賃的，應在國有土地租賃合同中約定土地租金支付、租金的間隔和。 第九條國有土地租賃可以具本情況短期和長期租賃。對短期使用或用於修建臨時建築物的土地，應短期租賃，短期租賃年限不超過5年；對需要地上建築物、構築建設後長期使用的土地，應長期租賃，租賃期限由合同約定，但最長租賃期限超過法律規定的同類用途土地出讓最高年期。 第十條國有土地租賃，承租人承租土地使用權。承租人在按租賃合同約定支付剩餘年期的土地租金並開發建設後，經簽訂合同的原土地行政主管同意，可將剩餘年期的承租土地使用權轉租、轉讓或抵押。承租土地使用權轉租、轉上或抵押，須依法辦理變更登記。 承租人將承租土地轉租或者分租給人的，承租土地使用權仍由原承租人持有，承租人與人了附加租賃關係，人土地的他項權利。 承租人轉讓土租賃合同的，租賃合同約定的權利義務隨之轉給人，承租土地使用權由人，租賃合同經更名後。 地上房屋等建築物、構築物依法抵押的，承租土地使用權可隨之抵押，但承租土地使用權只能按合同租金與市場租金的差值及租期估價，抵押權時，土地租賃合同轉讓。 第十一條在租賃合同約定的使用年期內，承租土地出讓，承租人有優先受讓權。租賃土地在辦理出讓手續後，終止租賃關係。 第十二條已簽訂土地使用權租賃合同的土地使用者，有條件的，可終止原租賃合同，改按法律、法規規定簽訂土地使用權出讓合同，繳納土地使用權出讓金，出讓土地使用權。 已簽訂土使用權出讓合同，按合同約定支付出讓金有的，交足已使用年限的土地出讓金後，經原批准機關同意，可以終止原出讓合同，改按本辦法規定簽訂土地使用權租賃合同。 第十三條對土地使用者依法的承租土地使用權，在租賃合同約定的使用年屆滿前不收回；因社會公共利益的需要，依照法律程式提前收回，應對承租人補償。 土地使用權租賃合同約定的使用年限期滿，承租人需要使用土地的，應當在期滿前三個月向縣級土地行政主管上申請續期，並按本辦法規定重新辦理租賃審批手續，除社會公共利益面要收回該幅土地的，應予以批准。未按規定申請續期或者雖申請續期但未獲批准的，承租土地使用權由依法無償收回，其地上建築物、附著物所有權由無償，或要求承租人拆除地上建築物、構築物，恢復土地原狀。 承租人未按合同約定開發建設、未經土地行政主管同意轉讓、轉租或不按合同約定按時交納土地租金的，土地行政主管可以解除合同，依法收回承租土地使用權。 第十四條土地行政主管應國有土地租金的徵收工作，協助財政作好土地租金的使用管理。土地租金由土地行政主管代征代繳，全額上交財政，使用財政印製的《土地有償使用

1租賃土地的期限，不超過20年。超過部分無效法律依據 中華人民共和國合同法第二百一十四條　租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。2在種植果樹的前提下，又建了房子用於自住與休閒，沒有審批，屬於違章建築。村民可以投訴或以違法合同約定，以《中華人民共和國土地管理法》解除合同。並主張賠償第六十三條 農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設;但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼併等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。