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問題 【民房土地】  【歸檔】16年12月01日

宗地地價評估報告誰有？有網友清楚嗎？

網友回答
 最佳答案 第一部分總述一、估價專案名稱××公司土地價格評估。二、委託估價方(略)三、受託估價方(略)四、估價目的××公司擬核定其使用的國有農用地土地資產價值量，本次評估為此提供價格參考依據。五、估價依據(1)《中華人民共和國土地管理法》。(2)《中華人民共和國城市房地產管理法》。(3)《中華人民共和國公司法》。(4)《××省土地管理法實施條例》。(5)關於印發《關於下發各市(縣)土地平均年產值標準的通知》(×土資發[200×]第×號)。(6)《農用地估價規程》(TD/T1006—2003)。(7)××省、××市頒佈的其他有關法規和政策。(8)委託方提供的其他有關資料。(9)現場勘察資料和市場調查資料。六、估價基準日二○○六年四月三十日。七、估價日期二○○六年三月九日至五月十七日。八、地價定義在正常年份和正常生產經營管理條件下，在設定的標準耕作制度(水田為水稻)和設定開發程度(通路、通電、水利設施齊全)條件下，在評估基準日(2006年4月30日)的30年期國有農用地的市場價格。九、估價結果單位地價：3.26元/m2。總地價：10320.73萬元。大寫：人民幣壹億零三佰貳拾萬柒仟三佰元整。十、需要說明的特別事項1．評估假設條件(1)估價期日農用地市場為公開、公正、公平的均衡市場。(2)估價中的標準耕作制度為水稻輪作制，熟制為一年一熟，復種指數為100%。(3)估價物件得到最有效利用並產生相應的土地收益。(4)待估宗地與其他生產要素相結合，能滿足設定使用年限內經營管理的正常進行，保證企業的持續發展。(5)作物產量為正常年份下的產量，沒有考慮自然災害等方面的影響，主要根據當地周圍地區產量和可行性研究報告確定；糧食單價採用現時國家收購價格。(6)開發完成後用地結構及生產能力以可行性研究報告為主。(7)任何有關待估宗地的運作方式、程式符合國家、地方的有關法律、法規。(8)委託方提供資料真實。2．該報告的使用方向與限制條件(1)本報告及估價結果僅為本報告設定的評估目的(核定國有農用地土地資產價值)服務，當用於其他目的時，本報告評估結果無效。(2)本報告估價結果是在滿足價格定義所設定條件下的土地使用權價格，若待估宗地的土地利用方式、估價基準日、土地開發狀況、土地使用年限、土地面積等影響地價的因素發生變化，該評估價格應作相應調整。(3)本報告必須完整使用，對僅使用報告中的部分內容所導致的有關損失，受託機構不承擔責任。(4)評估價格是在滿足全部假設與限制條件下，估價期日的土地使用權價格。(5)評估面積以土地管理部門核發的《土地權屬證明》為准。(6)待估宗地的地下資源、地下埋藏物等的所有權仍屬於國有所有，本報告評估價格不含上述價格。(7)本報告的估價結果自估價期日起半年內有效。3．其他需要特殊說明的事項(1)土地利用狀況等資料由委託方提供。(2)土地區位條件、地產市場交易資料等評估相關資料由估價人員實地調查而得。(3)估價人員根據國家有關法律、法規、估價規程及地方有關地價評估技術標準，結合待估宗地具體狀況，確定估價原則、方法及參數的選取。(4)委託方對所提供資料的真實性負責，估價機構對所收集資料的真實性、準確性負責。(5)任何單位和個人未經估價機構書面同意，不得以任何形式發表、肢解本報告。(6)本報告解釋權歸XX評估有限公司。十一、土地估價師簽字估價師資格證書號簽名張××××××××××××(簽字)王××××××××××××(簽字)十二、土地估價時間二○○六年五月十七日第二部分估價物件界定一、估價物件界定1．土地利用狀況待估宗地位於××省××縣××，東鄰××，南鄰××，西鄰××，北鄰××。土地用途為農用地，面積為112620畝(7508萬m2)。地號：××。圖號：××。2．土地權利狀況待估宗地土地所有權為國家所有，土地使用者為XX公司。土地使用年期為30年，至評估基準日，待估宗地無抵押、擔保、租賃、地役等他項權利設定。3．其他(略)二、地價影響因素分析(一)自然因素(略)(二)社會經濟因素(略)(三)特殊因素(略)第三部分地價估算一、估價原則(1)替代原則(略)。(2)最有效利用原則(略)。(3)變動原則(略)。(4)估價時點原則(略)。(5)預期收益原則(略)。(6)報酬遞增、遞減原則(略)。二、估價方法選擇估價物件具有經營收益。對於有收益的土地，最適宜的估價方法為收益還原法，故對該宗地土地使用權的價格評估，首先採用收益還原法評估。為正確評估待估宗地的現時市場價值，同時採用成本逼近法求取其比准價格。三、估價過程(一)收益還原法收益還原法是在預計估價對象未來的正常淨收益，並選用適當的還原利率將其折現到估價時點後累加，以此估算估價物件的客觀合理價格或價值的方法。待估農用地的年純收益規律為：第1、2、3年的純收益各不相等，逐年遞增，從第4年至第30年實行標準輪作制的預期平均純收益每年相等。農地地價即為農業用地30年純收益的折現和。公式為：式中P——地價；a——年純收益；r——土地還原利率；n——土地使用年期；i——第i年。由於待估土地為農用地，有水田和旱田，種植作物不同，其所帶來的預期收益也不同，地價水準也不同。故在本次評估中分別計算水田和旱田的價格。根據待估宗地開發可行性研究報告，開發後將形成水田4.7488萬畝。水田地價的計算過程見下表。水田地價計算過程表水田地價計算具體操作步驟如下所述。1．預期年總收益的估算根據待估土地的地理區位和土壤條件等因素，待估土地適宜種植水稻。但旱田改水田及低產水田增產，熟化期需3年，第4年收益正常，達到穩產。預期年總收益＝畝產量×收購價格待估土地第1、2、3、4至30年畝產量根據當地周圍地區水田產量情況確定；收購價格按現時國家收購價格及市場行情確定。2．年運營成本的估算水稻的年運營成本包括種子、化肥、農藥、機耕、人工、水電費、育苗費及其他費用。各項成本的估算均按該地塊相鄰某一水田的各項費用測算。3．農業稅農業稅按當地的農業稅標準為畝產值的8.8%。4．銷售稅金及附加農業生產的銷售稅金及附加為畝產值的13%。5．利息攤銷開發週期為3年，固定資產總投資1582萬元，第一年投入200萬元，第二年投入600萬元，第三年投入782萬元，第四年全部完工交付使用，則利息攤銷期限為27年。{200×[(1+5.85%)2.5-1]+600×[(1+5.85%)1.5-1]+782×[(1+5.85%)0.5-1)}/(27×4.7488)＝0.75(元/畝)6．固定資產折舊固定資產總投資1582萬元，第一年投入200萬元，第二年投入600萬元，第三年投入782萬元，第四年全部完工交付使用。固定資產計提折舊從交付使用的下月開始計算折舊，所以折舊年限為27年，採取平均年限法計算折舊。1582/(27×4.7488)＝12.34(元/畝)7．利潤根據調查當地農業利潤水準，利潤率確定為年經營成本的6%。8．年純收益的計算年純收益＝預期年總收益-運營成本-農業稅-銷售稅金及附加-利息攤銷-固定資產折舊-農業利潤9．地價的計算(1)前3年純收益還原，分別折現到估價時點，土地還原利率為6%，詳見下表。(4)土地估價師資格證書影本。(5)估價物件現狀利用照片。
2016年12月01日 00:00

一、宗地地價評估概述1、宗地地價的概念(1)宗地地價與宗地地價評估(2)宗地地價的特點2、宗地地價評估的一般原理3、宗地地價評估方法主要有5種方法，除了4種基本方法外，還有基準地價係數修正法(1)基準地價係數修正法的定義(2)基準地價係數修正法的基本原理(3)基準地價係數修正法的特點與適用範圍(4)基準地價係數修正法估價的程式與方法二、宗地地價評估程式1、接受估價任務任務來源途徑和接受委託遵循原則2、確定估價的基本項目3、擬定估價作業計畫4、資料收集與實地踏勘5、一般估價資料調查分析6、特定資料收集與分析7、選擇適宜估價方法，試算地價(1)各種估價方法的比較(2)各種估價物件適宜的估價方法8、試算價格調整與估價額確定9、撰寫估價報告書10、交付土地估價報告，收取估價費用三、宗地地價評估成果整理1、編制宗地估價報告的目的2、編寫宗地估價報告的基本要求3、宗地估價報告的格式與內容宗地估價報告包括宗地估價結果報告和宗地估價技術報告

2016年12月01日 00:00

(1)土地出讓底價主要是根據土地出讓年限、用途、地產市場行情、出讓雙方的心態和投機因素等確定的待出讓宗地（含成片出讓土地）的地價，即指土地使用權出讓前政府控制的最低標價；(2)標定地價則是根據宗地的形狀、大小、容積率及其他微觀區位條件，參照土地級別或地段的基準地價水準進行修正，或用其他方法評估的一定時期內的宗地的評估地價；(3)標定地價是政府認定並公開的地價，而出讓底價則是不公開的地價。

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