有關合作建房法律法規有哪些？有哪位瞭解？

農村自建房合同甲方（負責人）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿（姓名，身份證號碼）乙方（承包人）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿（姓名，身份證號碼）根據《建築法》、《經濟合同法》及有關法律法規，甲乙雙方在平等互利、公平合理、誠實信用的原則下，經協商，就甲方修建私人住宅的建築工程承包事宜達成以下協定：甲方擬建房屋一座，位臵在＿＿＿＿＿＿＿＿＿，由乙方負責承攬建設。為明確雙方權利義務關係，經平等協商，雙方自願簽訂本加工承攬合同。一、雙方權利義務⒈甲方負責提供石灰、磚、水泥、沙子、水源、鋼材等建築材料。根據施工進度，乙方應提前＿＿＿天以上通知甲方購買所需材料。⒉乙方具有從事農村房屋建設的成熟經驗，負責施工建設並交付建房成果。當事人明確，雙方不存在雇傭關係。

何謂合作建房？合作建房作為法律術語，最早見於最高人民法院於一九九五年十二月二 ??十七日公佈的《關於審理房地產管理法施行前房地產經營案件若干問題的解答》即（法發〔1996〕2號）檔（以下簡稱檔）。檔第五條對以國有土地使用權投資合作建房問題作了六項規定，內容如下：1. ?? ?? ?? ?? ?? ?? ??享有土地使用權的一方以土地使用權作為投資與他人合作建房，簽訂的合建合同是土地使用權有償轉讓的一種特殊形式，除辦理合建審批手續外，還應依法辦理土地使用權變更登記手續。未辦理土地使用權變更登記手續的，一般應當認定合建合同無效，但雙方已實際履行了合同，或房屋已基本建成，又無其他違法行為的，可認定合建合同有效，並責令當事人補辦土地使用權變更登記手續。2. ?? ?? ?? ?? ?? ?? ??當事人簽訂合建合同，依法辦理了合建審批手續和土地使用權變更登記手續的，不因合建一方沒有房地產開發經營權而認定合同無效。3. ?? ?? ?? ?? ?? ?? ??以劃撥方式取得國有土地使用權的一方，在《中華人民共和國城鎮國有土 ??地使用權出讓和轉讓暫行條例》（以下簡稱《條例》）施行前，經有關主管部門批准，以其使用的土地作為投資與他人合作建房的，可認定合建合同有效。4. ?? ?? ?? ?? ?? ?? ??《條例》施行後，以劃撥方式取得國有土地使用權的一方未辦理土地使用權出讓手續，以其土地使用權作為投資與他人合建房屋的，應認定合建合同無效，但在一審訴訟期間，經有關主管部門批准，依法補辦了出讓手續的，可認定合同有效。5. ?? ?? ?? ?? ?? ?? ??名為合作建房，實為土地使用權轉讓的合同，可按合同實際性質處理。如土地使用權的轉讓符合法律規定的，可認定合同有效，不因以合作建房為名而認定合同無效。6. ?? ?? ?? ?? ?? ?? ??合建合同對房地產權屬有約定的，按合同約定確認權屬；約定不明確的，可依據雙方投資以及對房屋管理使用等情況，確認土地使用權和房屋所有權的權屬。從以上規定可以看出，檔並沒有明確合作建房的全部法律內涵，其所述的合作建房僅是合作建房中的一類，並非全部，實質是一種狹義上的合建。我們認為：從法律層面規定合作建房的概念，應從廣義的角度出發，否則難以涵括形形色色的建房模式，達不到立法的目的，實現不了法律的社會價值。從廣義的角度看，一切共同在土地上增添建築物的合作，均可稱之為合作建房。合作建房的主體：既可能是法人或其他經濟組織，也可能是自然人。此處的法人包括企業法人、事業法人、機關法人。法人與法人之間、法人與自然人之間、自然人與自然人之間均可發生合建關係。簽署合建合同的當事人，可能是兩方，也可能是三方或若干方。除一方以土地使用權作價投資參與合資、合作開發經營房地產須一方具有房地產開發經營權外，其他合建模式，不必強制要求，如自然人之間合作建房、單位與單位之間的預付租金性的合作建房等。合作建房的目的：既可以以銷售為目的以獲得收益，亦可以建設以供自用或出租或作其他經營。合作建房的合作條件：包括但不限於一方或多方提供土地使用權、注入資金、出讓無形資產、供應實物、承包勞務等。土地使用權既可以是通過出讓取得的，也可以是國家劃撥的，還可以是農民集體所有的土地。無形資產包括提供某項技術或許可合建的建築物使用某一商號或某一特定名稱。勞務包括負責拆遷、三通一平（七通一平）、勘察設計、建築施工、房屋銷售、辦理建設所需各項手續。合作建房的合作形式：既可以以組建公司的形式進行，也可以以組建聯建辦公室或類似臨時機構或以一方名義開展。簽署合建合同的形式：既可以是書面的，也可以是口頭的，但為了避免糾紛，建議簽署書面合同。審批及土地使用權變更登記要求：除檔所規定的合作建房模式須辦理合建審批手續及土地使用權變更登記外，其他的合作建房模式可不必強制要求辦理，按當事人簽署的合建合同或協議進行。

合作建房是指當事人以土地使用權作為出資，另一方投入實際資本並組織施工，共同建築房屋的合同行為。其法律依據是《城市房地產管理法》第27條，即土地使用權可以作價入股，合作開發經營開發房地產。在實踐中卻因和建房屋產權歸屬問題而產生糾紛。有關合作建房法律法規有：《城市房地產管理法》《城市房地產轉讓管理規定》等。

何謂合作建房？合作建房作為法律術語，最早見於最高人民法院於一九九五年十二月二 十七日公佈的《關於審理房地產管理法施行前房地產經營案件若干問題的解答》即（法發〔1996〕2號）檔（以下簡稱檔）。檔第五條對以國有土地使用權投資合作建房問題作了六項規定，內容如下：1. 享有土地使用權的一方以土地使用權作為投資與他人合作建房，簽訂的合建合同是土地使用權有償轉讓的一種特殊形式，除辦理合建審批手續外，還應依法辦理土地使用權變更登記手續。未辦理土地使用權變更登記手續的，一般應當認定合建合同無效，但雙方已實際履行了合同，或房屋已基本建成，又無其他違法行為的，可認定合建合同有效，並責令當事人補辦土地使用權變更登記手續。2. 當事人簽訂合建合同，依法辦理了合建審批手續和土地使用權變更登記手續的，不因合建一方沒有房地產開發經營權而認定合同無效。3. 以劃撥方式取得國有土地使用權的一方，在《中華人民共和國城鎮國有土 地使用權出讓和轉讓暫行條例》（以下簡稱《條例》）施行前，經有關主管部門批准，以其使用的土地作為投資與他人合作建房的，可認定合建合同有效。4. 《條例》施行後，以劃撥方式取得國有土地使用權的一方未辦理土地使用權出讓手續，以其土地使用權作為投資與他人合建房屋的，應認定合建合同無效，但在一審訴訟期間，經有關主管部門批准，依法補辦了出讓手續的，可認定合同有效。5. 名為合作建房，實為土地使用權轉讓的合同，可按合同實際性質處理。如土地使用權的轉讓符合法律規定的，可認定合同有效，不因以合作建房為名而認定合同無效。6. 合建合同對房地產權屬有約定的，按合同約定確認權屬；約定不明確的，可依據雙方投資以及對房屋管理使用等情況，確認土地使用權和房屋所有權的權屬。從以上規定可以看出，檔並沒有明確合作建房的全部法律內涵，其所述的合作建房僅是合作建房中的一類，並非全部，實質是一種狹義上的合建。我們認為：從法律層面規定合作建房的概念，應從廣義的角度出發，否則難以涵括形形色色的建房模式，達不到立法的目的，實現不了法律的社會價值。從廣義的角度看，一切共同在土地上增添建築物的合作，均可稱之為合作建房。合作建房的主體：既可能是法人或其他經濟組織，也可能是自然人。此處的法人包括企業法人、事業法人、機關法人。法人與法人之間、法人與自然人之間、自然人與自然人之間均可發生合建關係。簽署合建合同的當事人，可能是兩方，也可能是三方或若干方。除一方以土地使用權作價投資參與合資、合作開發經營房地產須一方具有房地產開發經營權外，其他合建模式，不必強制要求，如自然人之間合作建房、單位與單位之間的預付租金性的合作建房等。合作建房的目的：既可以以銷售為目的以獲得收益，亦可以建設以供自用或出租或作其他經營。合作建房的合作條件：包括但不限於一方或多方提供土地使用權、注入資金、出讓無形資產、供應實物、承包勞務等。土地使用權既可以是通過出讓取得的，也可以是國家劃撥的，還可以是農民集體所有的土地。無形資產包括提供某項技術或許可合建的建築物使用某一商號或某一特定名稱。勞務包括負責拆遷、三通一平（七通一平）、勘察設計、建築施工、房屋銷售、辦理建設所需各項手續。合作建房的合作形式：既可以以組建公司的形式進行，也可以以組建聯建辦公室或類似臨時機構或以一方名義開展。簽署合建合同的形式：既可以是書面的，也可以是口頭的，但為了避免糾紛，建議簽署書面合同。審批及土地使用權變更登記要求：除檔所規定的合作建房模式須辦理合建審批手續及土地使用權變更登記外，其他的合作建房模式可不必強制要求辦理，按當事人簽署的合建合同或協議進行。

房地產糾紛大致可分為十類：1.房地產項目轉讓糾紛； ??2.合作建房及合資、合作開發經營房地產糾紛；3.土地使用權轉讓及土地租賃糾紛；4.工程承發包（含設計、監理、建設）及拖欠工程款糾紛；5.房屋銷售（含預售）糾紛；6.房地產權屬（包括但不限於所有權、抵押權、質押權、空間權、著作權等）糾紛；7.房屋拆遷糾紛；8.房屋租賃糾紛；9.物業管理糾紛；10.其他糾紛，如房地產交換、贈與、繼承等引起的糾紛。上述合作建房糾紛，有的是以合資、合作經營房地產糾紛或聯建糾紛名義出現的，該類糾紛與其他房地產糾紛相比具有下列特點：一． ??性質不易確定。司法實踐中，有的名為合作建房，實為非法借貸或勞務合作或系預付租金的房屋租賃或純屬土地使用權轉讓或為有保底條款的協作性聯營或為集資建房或為專案轉讓。二． ??主體呈現多元化。參與合作建房的除擁有房地產開發資質的房地產開發企業外，還有其他企業或經濟組織，甚至自然人。佔有大量農民集體所有的土地的村民委員會、農工商組織、鄉鎮企業及擁有劃拔土地使用權的國家機關、事業單位如學校、醫院、公園也參與其中。三． ??標的大，履約週期長，所需手續繁多。四． ??缺乏相應的法律規定。什麼是合作建房，如何處置該類糾紛，既無法律、法規明確規定，又無詳盡的司法解釋可適用。正因為合作建房具有上述四個方面的特點，加之，近年來，有關合作建房的糾紛逾來逾多，故有必要對合作建房這種既舊又新的建房及房地產開發模式從法律層面上進行探討，從而避免這類糾紛的出現，推動相關法規或司法解釋早日出臺。筆者從事律師工作十年，代理了大量該類糾紛，特就該類糾紛做如下法律思考：一．何謂合作建房？合作建房作為法律術語，最早見於最高人民法院於一九九五年十二月二十七日公佈的《關於審理房地產管理法施行前房地產經營案件若干問題的解答》即（法發〔1996〕2號）檔（以下簡稱檔）。檔第五條對以國有土地使用權投資合作建房問題作了六項規定，內容如下：1.享有土地使用權的一方以土地使用權作為投資與他人合作建房，簽訂的合建合同是土地使用權有償轉讓的一種特殊形式，除辦理合建審批手續外，還應依法辦理土地使用權變更登記手續。未辦理土地使用權變更登記手續的，一般應當認定合建合同無效，但雙方已實際履行了合同，或房屋已基本建成，又無其他違法行為的，可認定合建合同有效，並責令當事人補辦土地使用權變更登記手續。2.當事人簽訂合建合同，依法辦理了合建審批手續和土地使用權變更登記手續的，不因合建一方沒有房地產開發經營權而認定合同無效。3.以劃撥方式取得國有土地使用權的一方，在《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（以下簡稱《條例》）施行前，經有關主管部門批准，以其使用的土地作為投資與他人合作建房的，可認定合建合同有效。4.《條例》施行後，以劃撥方式取得國有土地使用權的一方未辦理土地使用權出讓手續，以其土地使用權作為投資與他人合建房屋的，應認定合建合同無效，但在一審訴訟期間，經有關主管部門批准，依法補辦了出讓手續的，可認定合同有效。5.名為合作建房，實為土地使用權轉讓的合同，可按合同實際性質處理。如土地使用權的轉讓符合法律規定的，可認定合同有效，不因以合作建房為名而認定合同無效。6.合建合同對房地產權屬有約定的，按合同約定確認權屬；約定不明確的，可依據雙方投資以及對房屋管理使用等情況，確認土地使用權和房屋所有權的權屬。從以上規定可以看出，檔並沒有明確合作建房的全部法律內涵，其所述的合作建房僅是合作建房中