房地產土地增值稅預繳率是多少，誰知道怎麼算？

2017年房產增值稅：計算公式應納稅額=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除係數。計算方法和土地增值稅預征率有別，土地增值稅實行四級超率累進稅率：按照土地增值稅稅率表，增值額未超過扣除專案金額50%的部分，稅率為30%。增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除專案金額100%的部分，土地增值稅稅率為40%。增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除專案金額200%的部分，土地增值稅稅率為50%。按照土地增值稅稅率表，增值額超過扣除專案金額200%的部分，稅率為60%。

由於土地性質不同，房改房的土地性質為劃撥，商品房的土地性質為出讓。而房改房要轉讓出讓性質是要補交一定的土地出讓金的，差額就在出讓金這塊。再由於房改房是單位的福利分房，在補交土地出讓金上是有優惠的，依照各地的地價差異評估而定，通常的二三線城市，房改房補交的土地出讓金在一萬以下。

土地增值稅清算流程如下： 納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算：（一）房地產開發專案全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉讓未竣工決算房地產開發專案的； （三）直接轉讓土地使用權的。同時，對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：（一）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建築面積占整個專案可售建築面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩餘的可售建築面積已經出租或自用的；（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（三）納稅人申請註銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；（四）省（直轄市）稅務機關規定的其他情況。對前款所列第（三）項情形，應在辦理註銷登記前進行土地增值稅清算。

計算土地增值稅稅額，可採用增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除係數的簡便土地增值稅計算方法，土地增值稅計算公式如下： (一)增值額未超過扣除項目金額50% 土地增值稅稅額=增值額×30% 2 (二)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5% 3 (三)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15% 4 (四)增值額超過扣除項目金額200% 土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35% 土地增值稅計算公式中的5%，15%，35%為速算扣除係數

《公告》規定，房地產開發企業銷售新辦理預售許可和現房銷售備案的商品房取得的收入，土地增值稅按照預計增值率實行2%至8%的幅度預征率。對預計增值率小於等於50%，以及大於50%、小於等於100%的房地產開發項目，分別保持現行的土地增值稅差別化預征率2%、3%不變；對預計增值率大於100%、小於等於200%的房地產開發專案，按照銷售收入的5%預征土地增值稅；對預計增值率大於200%的房地產開發專案，按照銷售收入的8%預征土地增值稅。 對於容積率小於1.0的房地產開發專案，最低按照銷售收入的5%預征土地增值稅，而2011年的相關檔中，同樣的條件下，最低按照3%預征土地增值稅。 在將商品房土地增值稅預征率上調後，公告指出，對於各類保障性住房，暫不預征土地增值稅。 其中明確，保障性住房包括廉租住房、公共租賃住房，以及按照政策規定向特定物件銷售的經濟適用住房、限價商品房(含比照經濟適用住房、限價商品房管理)等具有保障性質的各類住房。