土地增值稅最新政策有哪些？繳費標準是怎樣的呢？

主要計算有這些：營業稅是最早提出5年期限的稅種，購房滿5年交易的營業稅（非普通住宅按差價徵收），未滿5年的要交納5.5％的營業稅,房改房首次出售,免征營業稅,與5年期限無關.此外,個稅的徵收也有5年的說法,購買滿5年的住宅,免征個人所得稅;土地增值稅,普通住宅免征土地增值稅,非普通住宅,購買滿5年出售的免征土地增值稅。購房滿5年減免稅收的說法，均是對住宅的優惠政策，非住宅並無5年期限的說法，也沒有相關的優惠。

一、國有土地使用權直接轉讓 （一）國有土地使用權轉讓條件。 除一般的民事行為生效要件外，尚須如下特別要件： 1、以出讓方式取得的國有土地使用權轉讓條件（1）按照出讓合同約定支付全部土地出讓金，並取得國有土地使用權； （2）按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的 25% 以上，屬於成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件； （3）轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。 2、以劃撥方式取得的國有土地使用權轉讓條件（1）土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人； （2）領有國有土地使用證； （3）具有地上建築物、其他附著物合法的產權證明； （4）經有批准權的人民政府審批。 3、法律依據： 《房地產管理法》第 38 條、第 39 條《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第45 條（二）國有土地使用權轉讓程式 1、以出讓方式取得的國有土地使用權轉讓程式（1）簽訂國有土地使用權轉讓合同，有建築物的，要約定建築物轉讓的內容； （2）向縣以上國土部門提交轉讓申請；（3）國土部門依法審查批准，審查內容為是否符合轉讓條件、與出讓限定條件有無實質性衝突、是否改變土地用途、成交價格是否合理，必要時進行國有土地使用權估價； （4）繳納土地增值稅、契稅、營業稅等有關稅費；（5）登記發證。 2、以劃撥方式取得的國有土地使用權轉讓程式（1）簽訂國有土地使用權轉讓合同，有建築物的，要約定建築物轉讓的內容； （2）向縣以上國土部門提交轉讓申請；（3）國土部門依法審查批准，審查內容為是否符合轉讓條件、是否符合城市規劃要求； （4）受讓方辦理國有土地使用權出讓手續、繳納土地出讓金，或經批准不需辦理出讓手續而將轉讓費中的土地收益上繳國家； （5）繳納土地增值稅、契稅、營業稅等有關稅費；（6）登記發證。 （三）國有土地使用權轉讓應注意事項1、必要的權屬調查和資信能力調查。 轉讓合同簽訂之前，要對轉讓方的轉讓主體資格進行核實。轉讓方須是國有土地使用證上載明的土地使用者。土地使用者為國有或集體單位的，應提交有資產處分權的機構出具的同意轉讓的證明。轉讓方也要認真審查受讓方的資信能力，包括銀行資金證明、有無重大債務糾紛等，以免造成土地使用權轉讓後資金無法收回的結局。 2、有關評估事宜諮詢。 根據法律規定，國家控制國有土地轉讓價格，轉讓價格過低時，國家享有優先購買權。尤其是轉讓方為國有單位時，國有土地及相關資產須經法定估價機構估價，並經國土部門予以確認。 3、有關稅費負擔的諮詢。 轉讓合同簽訂之時，雙方應對有關應繳納的稅費專案、標準及數額進行諮詢，並對稅費負擔問題進行明確。根據有關規定，稅費的計算依據一般為土地成交價，若成交價格明顯低於正常市場價的，則應以土地評估價作為計算依據。 4、關於國有土地使用權轉讓擔保問題。 擬轉讓的國有土地使用權是否存在瑕疵問題，是受讓方必須關注的重點。轉讓合同簽訂之前，必須去國土部門、房地產主管部門進行調查，核實有無抵押與被採取司法限制。鑒於有無土地權屬及相關爭議不易調查，加之受讓方的履約能力難以判斷，應明確雙方相互提供擔保。 國有土地使用權設定抵押後，並非不能轉讓。可通過與抵押權人協商，以其他擔保方式置換或以轉讓費支付借款的方式解除抵

土地增值稅徵稅範圍： 1.國有土地使用權、地上建築及其附著物轉讓行為 2.國有土地使用權、地上建築及其附著物使用行為 3.對轉讓房地產行為徵稅

1、法定免稅。有下列情形之一的，免征土地增值稅： (1)納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%； (2)因國家建設需要依法徵用、收回的房地產。 2、因城市規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，經稅務機關審核，免征土地增值稅。 國稅發〔2006〕31號：關於因城市實施規劃、國家建設需要而搬遷，納稅人自行轉讓房地產的征免稅問題。 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條第四款所稱：因“城市實施規劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業污染、擾民（指產生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關主管部門根據已審批通過的城市規劃確定進行搬遷的情況；因“國家建設的需要”而搬遷，是指因實施國務院、省級人民政府、國務院有關部委批准的建設專案而進行搬遷的情況。 3、《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕48號） 一、關於以房地產投資、聯營的征免稅問題 對於以房地產進行投資、聯營，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免徵收土地增值稅。（但對以房地產作價入股，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，或是對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應徵收土地增值稅。參見財稅〔2006〕21號） 二、關於合作建房的征免稅問題 對於一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成後按比例分房自用的，暫免徵收土地增值稅；建成後轉讓的，應徵收土地增值稅。 三、關於企業兼併轉讓房地產的征免稅問題 在企業兼併中，對被兼併企業將房地產轉讓到兼併企業中的，暫免徵收土地增值稅。 五、關於個人互換住房的征免稅問題 對個人之間互換自有居住用房地產的，經當地稅務機關核實，可以免征土地增值稅。 4、從2008年11月1日起，對居民個人轉讓住房一律免征土地增值稅。（財稅[2008]137號） 5、加計扣除：對從事房地產開發的納稅人，可以取得土地使用權所支付的金額，與房地產開發成本計算的金額之和，按稅務機關規定的加計扣除標準計算扣除。 6、《財政部國家稅務總局關於土地增值稅若干問題的通知》 （財稅[2006]21號） 一、關於納稅人建造普通標準住宅出售和居民個人轉讓普通住宅的征免稅問題 《條例》第八條中“普通標準住宅”和《財政部、國家稅務總局關於調整房地產市場若干稅收政策的通知》（財稅字[1999]210號）第三條中“普通住宅”的認定，一律按各省、自治區、直轄市人民政府根據《國務院辦公廳轉發建設部等部門關於做好穩定住房價格工作意見的通知》（國辦發[2005]26號）制定並對社會公佈的“中小套型、中低價位普通住房”的標準執行。納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應分別核算土地增值額。 在本檔發佈之日前已向房地產所在地地方稅務機關提出免稅申請，並經稅務機關按各省、自治區、直轄市人民政府原來確定的普通標準住宅的標準審核確定，免征土地增值稅的普通標準住宅，不做追溯調整。 五、關於以房地產進行投資或聯營的征免稅問題 對於以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]048號）第

各個地方的政策不一樣。 1)對建造普通標準住宅的免稅政策。 納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％(含20％)的，免征土地增值稅。 ①普通標準住宅的界定：除高級公寓、別墅、度假村外，凡建造民用住宅出售，一律按普通標準住宅處理。 對既建普通標準住宅，又有其他類型房地產開發的，應分別核算增值額，不分別核算或不能準確核算的，其建的普通標準住宅則不能享受此政策。 如何理解增值額未超過扣除項目金額20％的免稅界限。按規定，建造普通標準住宅出售，增值額未超過《土地增值稅實施細則》第七條規定的扣除項目金額之和20％的，免征土地增值稅；超過20％的應就其全部增值額按規定計稅。 (2)國家徵用收回房地產免稅規定。 因國家建設需要依法徵用、收回的房地產，是指因城市實施規劃，國家建設需要而被政府批准徵用的房產或收回的土地使用權，免征土地增值稅。對因同樣原因動遷，而納稅人自行轉讓原房地產的，經稅務機關審核後，可比照上述規定免予徵收土地增值稅。 (3)對個人轉讓房地產的優惠政策。 個人因工作調動或改善居住條件