請問商品房品質問題

一、新修訂《商品房買賣合同》示範文本分預售合同和現售合同兩個文本 對比：原《商品房買賣合同》並未就預售和現售作區分，合同條款設計不明確，不能有效詮釋兩者之間的差異。 意義：引導買賣雙方對簽訂合同過程中容易忽視的事項和法律法規沒有明確規定的事項作出明確約定，在避免引發糾紛的同時，為解決可能出現的糾紛提供有效的合同依據。 二、完善了商品房基本狀況 對比：新修訂《商品房買賣合同》對商品房陽臺數量及是否封閉作出詳細約定，增加商品房抵押的明確情況、房屋權利狀況承諾和違反承諾的法律責任。 意義：在買賣雙方資訊不對稱的前提下，引導開發企業全面地、客觀地告知購房人商品房的基本狀況，說明商品房可能存在的權利瑕疵，引入懲罰性賠償金，加重開發企業資訊披露責任。 三、強化對商品房預售資金的監管 對比：新修訂《商品房買賣合同》新增商品房的全部房價款應當存入預售資金監管帳戶，用於工程建設，並要求開發企業公佈監管機構、監管帳戶和帳號。 意義：加強了對開發企業使用預售資金用途的監管，讓開發企業用錢有章可循，能有效避免爛尾樓、開發企業卷款跑路的現象。 四、明確了商品房交付條件和交付手續 對比：新修訂的《商品房買賣合同》明確了商品房交付時至少滿足已取得建設工程竣工驗收備案證明材料和房屋測繪報告，同時也明確了商品房交付時基礎設備設施和公共服務及其他配套設施應達到的標準。 意義：首先，建設工程竣工驗收備案證明材料包括建設工程竣工驗收備案表和竣工驗收報告;規劃、環保、消防、人防等部門出具的認可檔或者准許使用檔;施工單位簽署的工程品質保修書等，能有效表述商品房經過各項綜合驗收合格，符合品質、規劃、環保等要求。其次，更加明確了購房人關心的社區基礎設施和公共服務配套設施建設完成情況，開發企業是否完成合同約定的建設標準，是否滿足交付條件，一目了然。 五、擴大了購房人拒絕收房的條件 對比：新修訂的《商品房買賣合同》增加了開發企業交付商品房時基礎設備設施和公共服務及其他配套設施不符合合同約定的，購房人可以拒絕收房，由此產生的逾期交付責任由開發企業承擔。 意義：在實際生活中，購房人不清楚開發企業瑕疵交付是否應當收房。且對不少購房人來說，不收房而導致的延期交付責任，不知道到底應該由誰承擔，由此也出現了不少糾紛。現新修訂的《商品房買賣合同》明確了開發企業不滿足商品房相關設施設備交付條件的，購房人可以拒絕收房，責任由開發企業承擔。 六、增加了購房人查驗房屋的環節 對比：新修訂的《商品房買賣合同》增加了在辦理商品房交付之前，購房人有權對商品房進行查驗。 意義：實際生活中，在業主未簽訂物業管理協定之前，是沒有機會實地看房的。因此，業主在辦理完畢各項手續後，即使查驗出房屋有品質問題，不少開發商也會怠於維修或處理。增加交付之前的查驗房屋環節，實現從期房到現房的平穩過度，業主的提前介入，弱化了開發商“賣完房子了事”的思想。 七、填補了商品房套內建築面積差異的處理方式 對比：新修訂的《商品房買賣合同》對於商品房面積差異化處理，無論商品房是按照套內建築面積計價還是按照建築面積計價，均將套內建築面積誤差絕對值在3%之內作為合同要素，而並非只是考量建築面積誤差。 意義：房屋建築面積未變，但套內建築面積變小糾紛層出不窮，因法律規定和合同約定不明確，給購房人維權帶來較大難度。將套內建築面積作為考量依據，對開發商提出更高的要求，更為有效解決面積誤差提供明確的合同依據。 八、細化了開發企業關於商品房品質和保修責任 對比：新修訂的《商品房買賣合同》從商品房地基基礎和主體結構，到其他房屋品質，到裝飾裝修及設備設施，再到室內空氣品質、建築隔聲和民用建築節能措施標準予以細化，明確了各項品質標準、處理措施和保修責任。 意義：將室內空氣品質、建築隔聲和民用建築節能措施標準作為合同條款，對商品房建築環保和能效指標提出明確要求，更加注重對購房人權益的保障，更能滿足購房人現代生活需要。 九、固定了業主對建築物專有和共有部分所享有的權利 對比：新修訂的《商品房買賣合同》對於業主共有部分予以明確，增加了對於社區內車位、車庫、會所等配套設施的所有權歸屬的約定。 意義：業主除了自己房屋的一畝三分地之外，往往不清楚社區內的哪些設施、車位、車庫、會所屬于業主共有，如人防的車位、車庫歸誰所有，社區會所權屬和功能等等。明確權利，是為了更好地行使權利，在他人侵犯業主專有權或者共有權的時候，能夠及時拿起法律武器進行維權。 十、引導了買賣雙方對合同重要事項作出承諾 對比：新修訂《商品房買賣合同》引導開發企業就不採取售後包租或者變相售後包租、依法依約建設和銷售商品房、不得擅自處置業主共有公共部位和設施、告知業主妨礙房屋正常使用的情況等事項作出承諾，引導業主就不得擅自改變房屋用途和承重結構作出承諾。 意義：明確告知買賣雙方什麼事情不能做，提前預警，規範商品房契約訂立和履行。 十一、突出開發企業資訊保密義務 對比：新修訂的《商品房買賣合同》增加購房人資訊保護條款，明確了開發企業對購房人的資訊負有保密義務，非經購房人書面同意，開發企業不得披露購房人資訊或者將購房人資訊挪作他用。 意義：能有效遏制買受人個人隱私不受披露或者非法使用，最大限度保護買受人的合法權益。

安置房品質問題解決方法如下：1、購房者認為開發商交付使用的商品房屬於主體品質不合格的，首先購房者應該向工程品質監督單位申請重新核驗，經核驗確屬主體結構品質不合格的，根據《城市房地產開發經營管理條例》第三十二條及《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(下稱《解釋》)第十二條的規定，購房者有權退房，解除商品房買賣合同，並要求開發商賠償損失。2、購房者所購買的房屋品質問題不屬於主體品質不合格，但因房屋品質問題嚴重影響正常居住使用的，購房者也可以請求解除合同和賠償損失。“嚴重影響正常居住使用”一般是指購房者所購買的房屋出現嚴重品質問題，且該品質問題通過修復等亦無法保證購房者人身、財產安全及正常居住使用的情形。3、購房者所購買的房屋存在品質問題，但尚未達到“嚴重影響正常居住使用”這一嚴重程度，在保修期內，開發商應當承擔修復責任，如開發商拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，購房者可以自行或者委託他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由開發商承擔。在這裡要提醒大家注意，入住以後出現品質問題應注意分清責任，保留證據。要求開發商保修時最好是書面提出，並讓開發商予以確認，可作為以後訴訟的證據。總之，房屋品質問題不同情況有不同的解決方式，在現實中很多購房者在發現商品房品質問題後不知如何處理，有的對一般品質問題提出巨額索賠甚至要求退房，結果是輸了官司又賠錢;有的委曲求全，草草辦理了收房手續，入住後才發現房屋主體結構有嚴重品質缺陷。很多購房者對房地產法律知識不太瞭解，最好邀請專業的律師，幫您根據其性質和嚴重程度依法提出合理的索賠要求，通過法律程式妥善加以解決。希望我的回答對你有所幫助

商品房預售合同不是分期付款買賣合同。在商品房預售合同中，預購方於多數情況下是分期支付房屋的價款，這種作法類似於分期付款買賣，但它不是分期付款買賣合同。 其原因有三： 一是分期付款買賣合同的標的物在合同生效後必須交付給買受方，這樣才能實現買受方的經濟目的。可見，分期付款買賣合同的標的物必須是現實存在的物。但在商品房預售合同中，作為標的物的商品房尚不存在或尚在建造中； 二是分期付款買賣合同的買受方在接受標的物後，尚有二期以上的價款需要支付；但商品房預售合同中，預購方既可以在取得房屋前一次性支付房屋的全部價款，也可以在取得房屋前分期支付價款。前者是在取得標的物之前的分期付款，而後者是在取得標的物後的分期付款； 三是分期付款買賣合同的功能在於出賣方向買受方融資，以滿足買受方資金不足的需要。而商品房預售合同的功能在於買受方向出賣方融資，以滿足出賣方資金不足的需要。 綜上所述，商品房預售合同不是預約買賣合同、期貨買賣合同、附期限買賣合同、分期付款買賣合同。如果從法律上為商品房預售合同定性，則商品房預售合同屬於遠期交貨合同。所謂遠期交貨合同，是合同雙方當事人在合同中約定在將來的一定期間內交貨的合同。這類買賣合同僅是在交貨期限方面與一般買賣合同有所區別，而在合同的訂立、貨物價格的確定、履行地點等方面與一般買賣合同沒有任何差別。當事人必須在合同規定的期限交貨，否則即應承擔違約責任。

首先我個人覺得吧，不能光靠自己驗房和收房，這樣是不行的。所以我們必須去找一家比較專業的驗房公司哦!~這樣出的驗房報告才會有效呢!我們來看下商品房交房注意事項都有哪些吧！1、按照開發商通知的時間辦理商品房交接手續 若商品房已經符合合同約定的交付條件，開發商應當在合同確定交付房屋的日期前書面通知買房人辦理交接手續。若開發商的通知書中已經明確了辦理交接手續的時間、地點以及應當攜帶的證件，買房人應當按時辦理交接手續。2、辦理交接時應當要求開發商出示相關的證明檔 商品房交付時通常要符合下列條件：已取得建設工程規劃驗收合格證和房屋建築工程竣工驗收備案證明材料;已取得用於房屋權屬登記的房屋測繪成果;商品房上存在的權利瑕疵已消滅;商品房為住宅的，開發商還應當提供住宅品質保證書和住宅使用說明書(“兩書”)。3、不要輕易接受房屋 有些買房人在辦理交接時，明知開發商沒有相應的證明檔，因為急於裝修入住，仍然接受房屋，此種行為在法律上被視為交付。此後，若買房人再以開發商長時間沒有出示相應證明檔要求解除合同，法院將不接受。4、及時書面催告開發商交付房屋 法律規定，如果開發商遲延交房，買房人主張解除購房合同必須先催告，催告後經過3個月開發商仍然不交房的，方可以退房。所以在辦理交接時，一旦開發商拒不出示相應的證明文件，買房人應當及時書面催告開發商交付房屋。新房驗收不是小事情呢，其他還有很多地方需要注意的，我這裡暫時能想到的就是這麼多了。你家裡是不是準備找專業的驗房師進行驗房呢？有專業的驗房師在的話你可以少操很多心的。

你好，你買的商品不好是嗎，首先你退房，你要整理出原因來，要不到時就不好說的，大家都知道買一套房子不容易，沒有原因怕到時開發商不退給你，你住了又不開心，你說這樣不是很難受的，那麼要商品房要如何退房，我這邊整理了一些資料發出來給你看看。一、商品房可以退房的八種情形 (一)實測面積與合同約定面積誤差絕對值超過3%; (二)開發商逾期交房構成根本違約，即逾期交房達到合同約定的退房日期; (三)開發商變更規劃、設計影響房屋結構形式、戶型、空間尺寸、朝向的; (四)開發商預售未取得商品房預售許可證的房屋(故意隱瞞未取得預售許可證的除外); (五)開發商交付的房屋主體結構品質不合格或房屋品質嚴重影響房屋正常使用的; (六)不能或不能按期辦理產權過戶的; (七)購房者貸款申請未批准，合同雙方對付款方式不能協商一致的; (八)合同中約定的其他退房條件出現時。二、商品房退房的具體程式 如果購房者想要退房，買賣雙方通過協定、判決或者仲裁解除合同、撤銷合同或者宣佈合同無效並退房的，並按照以下程式進行： (一)購房者發出退房通知。購房者提出退房要求的，可以通過掛號信、傳真或者電話的形式向開發商提出; (二)辦好各種手續。開發商應當退還購房者已經支付的全部房款，並且負責辦理購房者與貸款銀行解除或者終止合同的全部手續; (三)開發商退還房款。開發商應當在購房者發出退房通知後將全部購房款返還給購房者，並且辦理完畢向公積金管理機構或者貸款銀行的還款手續。相關知識延伸閱讀：第一步，買房人發出退房通知 買房人可通過掛號信、傳真或者電話的形式向開發商提出。因開發商責任導致退房，應由開發商承擔退房造成的損失，包括貸款利息、首付款的存款利息、購房的稅費等;如購房合同中約定了退房的賠償標準，按合同約定處理，合同約定的賠償標準不足彌補損失的，可另行要求賠償;因購房者貸款申請未批准，合同雙方對付款方式不能協商一致等原因導致退房的，開發商無需承擔賠償責任。　第二步，15天內辦好各種手續 買房人提出退房要求後15日內，開發商應當退還買房人已經支付的全部房款，並且負責辦理買房人與貸款銀行解除或者終止合同的全部手續，在所述手續或者檔尚未簽訂前，開發商應當代替買房人向貸款銀行支付每月支付的本金與利息。第三步，開發商退還房款 開發商應當在買房人發出退房通知後，將全部購房款返還給買房人，並且辦理完畢公積金管理機構或者貸款銀行的還款手續。如果無法辦理完成前述內容，自買房人發出退房通知後第16日至買房人取得全部房款之日，開發商應當每天向買房人支付相應的違約金。以上關於商品房如何退房相關知識就介紹到這，你可以參考以上這些，你看看你家現在是屬於哪種原因，然後按這些步驟去做就可以的，希望我的回答對你有所幫助啊，如果覺得給力的話豎個大拇指唄，以後我會更用心作答的喲,祝你生活愉快。