房地產企業契稅怎麼算

問題描述請問現在開發商的稅收都有什麼的？契稅是怎麼收取的的？具體有什麼細則的？

網友回答

最佳答案如果是房地產開發企業賠償拆遷戶房屋，應當交納契稅。1、開發商拍地的契稅：2、個人購房契稅：以前的優惠政策，普通住房減半也就是按1.5%優惠，90平方及以下的普通住房按1%優惠。這個政策現在改變了，從2010.10.1開始，必須是家庭唯一住房才能優惠，負責無論是否普通房一律不優惠，也就是按3%。1）首套房，144平以下，1.5%；2）二套房，地方政策有差別，一般1.5-3%；3）144平以上，不管首套二套，一律是3%；4）商業地產，如商鋪、寫字樓等，稅率5%；5）根據現在政策，住宅不滿5年都有房產增值稅，商業地產房產增值稅始終都有，和年限沒關係；　1、土地、房屋必須是被縣以上人民政府徵用、佔用，若未被縣以上人民政府徵用、佔用，而以開發商為拆遷人，負責實施拆遷賠償，其拆遷戶重新購買房地產不屬於契稅免征範圍。 2、土地、房屋被縣以上人民政府徵用、佔用後，重新承受土地、房屋權屬，其重新承受土地、房屋面積沒有超出被征（占）用原有土地、房屋面積的免征契稅，超出被征（占）用原有土地、房屋面積的，應繳納契稅。 3、土地、房屋被縣以上人民政府徵用、佔用後，對拆遷居民採取貨幣補償方式重新購置住房的，購房成交價格中相當於拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，超過部分繳納契稅。 4、拆遷人重新承受土地、房屋權屬，擴購部分，應按市場價格計算繳納契稅，如重新承受的房屋符合個人購買自用普通住宅享受優惠政策標準的，暫減半徵收契稅。

2014年08月18日 00:00

1、開發商拍地的契稅：2、個人購房契稅：以前的優惠政策，普通住房減半也就是按1.5%優惠，90平方及以下的普通住房按1%優惠。這個政策現在改變了，從2010.10.1開始，必須是家庭唯一住房才能優惠，負責無論是否普通房一律不優惠，也就是按3%。1）首套房，144平以下，1.5%；2）二套房，地方政策有差別，一般1.5-3%；3）144平以上，不管首套二套，一律是3%；4）商業地產，如商鋪、寫字樓等，稅率5%；5）根據現在政策，住宅不滿5年都有房產增值稅，商業地產房產增值稅始終都有，和年限沒關係；

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由於我是房地產公司的，已經搞過一個棚戶區改造項目，我可以肯定的告訴你，棚戶區改造有房產證。但涉及很多的問題：1、短期內不能辦理，我的項目還有一個月就5年了。但現在也不能辦理，原因多方面，政府主要是考量不能確權這麼多的房子，衝擊房地產市場。2、繳納稅賦不確定。由於負責棚戶區改造的房地產是很吃虧的，房地產先投入資金改造完棚戶區，正好資金鏈不健全的時候，是不可能負責老百姓這部分的稅款的。由於房地產沒有銷售業績啊，沒有銷售出一套房，但棚戶區改造老百姓是要繳納契稅的啊，怎麼定這個標準呢？比如定按照10000元沒平米繳納契稅，老百姓繳納了，但房地產也得跟著繳納很多的稅款啊！房地產既沒得益，還得賠上稅款，傻瓜才會掏這個錢呢！稅款沒那麼容易定下來。3、改造後因此而產生了許多的二套房三套房甚至多套房，政府怎麼收這部分房子的稅呢？肯定要定高稅價，由於這部分也屬於時代產物，是暴利啊！政府也很難定這部分的稅賦。綜合在一起，棚戶區改造沒那麼容易確權的。也不能那麼快確權的。期望你幫到您。
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1、土地增值稅的計算過程和企業所得稅的計算過程是不同的,所以企業最終經營虧損並不代表企業轉讓不動產或土地使用權不增值。 2、土地增值稅計算過程：（1）計算增值額增值額＝收入額－扣除項目金額（2）計算增值率增值率＝增值額÷扣除項目金額（3）依據增值率確定適用稅率。（4）依據適用稅率計算應納稅額。應納稅額＝增值額×適用稅率—扣除項目金額×速算扣除係數（5）扣除項目金額=取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本+房地產開發費用+財政部規定的其他扣除專案（一般指開發公司可以按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本的和加計20%扣除）。 3、企業所得稅計算公式（1）年應納稅所得額＝全年收入總額－准予扣除項目金額（收入有關的成本、費用、稅金和損失等）=利潤總額±稅收調整項目金額（2）應納稅額=年應納稅所得額*稅率 4、從兩者的公式可以看出兩者的計算內容不盡相同，收入確認和准予扣除的內容也不同，從而會出現企業當年經營虧損，但能算出土地增值稅的情形。當然也會出現企業盈利，但算不出土地增值稅的情形，如增值額未超過扣除項目20%的，予以免稅。 5、土地增值稅是按專案計算的，如果住宅和商鋪是同一塊開發用地同一項目批復批准建設的，則不分開計算。如果是同一開發商開發的不同地塊，或者是同一開發商不同批次立項批復分別開發的，自然要分開計算。即如果一個社區既有住樓宅又有商鋪，或者樓上是住宅樓下是門市，這些都是合併計算增值稅的，不用分開。
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1、對於印花稅採取核定徵收方式的房地產開發企業，根據大地稅發（2005）189號文件規定，在預售商品房時，收到的預售款應在結轉“主營業務收入”時計算繳納印花稅；對於企業的預售款應轉而未轉收入的，應在預售款應轉收入時計算補繳印花稅並課征滯納金。2、對於印花稅採取按實徵收方式的房地產開發企業，根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》及其實施細則的規定，在預售商品房時，如簽訂商品房銷售合同或商品房預售合同的，應在簽訂合同時，按合同所記載金額的萬分之五計稅貼花或按月匯總繳納印花稅。