物業公司如何繳納營業稅？營業稅是如何計算的？

按照拆遷補償協議，德華公司應補償被拆遷戶人均90平方米，由於購入安置房屋面積較大，對於超出補償面積的部分，德華公司擬按市場價值1萬元/平方米與被拆遷戶結算並收取價款10萬元，德華公司每套安置房收取的10萬元是否涉及營業稅？會計處理時應當沖減拆遷安置成本嗎？營業稅處理時，有人認為，德華公司購入A公司房屋用於拆遷補償，依照國家稅務總局《關於外商投資企業從事城市住宅社區建設徵收營業稅問題的批復》（國稅函[1995]549號）規定，對外商投資企業從事城市住宅社區建設，應當按照《營業稅暫行條例》的有關規定，就其取得的營業額計征營業稅；對償還面積與拆遷建築面積相等的部分，由當地稅務機關按同類住宅房屋的成本價核定計征營業稅。本案例中，若認定德華公司購入房屋再行轉讓，則由於其購置房屋成本價已經確定，無須核定計征營業稅。由於購置與轉讓價格相等，償還面積與拆遷建築面積相等的部分即90平方米補償不需要繳納營業稅。超過部分即每套10萬元，僅需按照購置差額2萬元計算納稅。

一、營業稅 (一) 《國家稅務總局關於印發《營業稅問題解答(之一)的通知》(國稅函發[1995]156號) 十七，問：對合作建房行為應如何徵收營業稅？ 答：合作建房，是指由一方(以下簡稱甲方)提供土地使用權，另一方(以下簡稱乙方)提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種： 第一種方式是純粹的“以物易物“,即雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換。具體的交換方式也有以下兩種： (一)土地使用權和房屋所有權相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權。在這一合作過程中，甲方以轉讓部分土地使用權為代價，換取部分房屋的所有權，發生了轉讓土地使用權的行為；乙方則以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，發生了銷售不動產的行為。因而合作建房的雙方都發生了營業稅的應稅行為。對甲方應按“轉讓無形資產“稅目中的“轉讓土地使用權“子目徵稅；對乙方應按“銷售不動“稅目徵稅。

1、購買未滿5年房產證的二手房，必須要繳納營業稅的比例是全房款的5.5%; 2、購買滿5年房產證，並且面積是大於144平米的二手房(實質是的條件是非普通住房)，這樣的情況必須要繳納房款差價5.5%的營業稅; 3、滿5年房產證，並且面積少於144的二手房(實質是的條件是普通住房)，不需要繳納營業稅。 面積為144的說法只是劃分普通住房的其中一個條件，還有其他的條件來限定普通住房。

(一)契稅 1、購買的房產超過144平米的需要繳納的契稅是：房款的3%； 2、購買的房產不超過144平米的需要繳納的契稅是：房款的1。5%； 3、在首套房的情況下，購買的房產不超過90平米的需要繳納的契稅是：房款的1%。 (二)個人所得稅 1、房產證滿5年，並且是唯一住房的不需要交個人所得稅； 2、面積超過144平米的，需要繳納房產交易盈利部分的20%或者總房價的2%； 3、面積不超過144平米(包含144)的，需要繳納房產交易盈利部分的20%或者總房價的1%。 (三)營業稅 1、房產證未滿五年的，並且面積在144以上的需要繳納總房價的5.5%； 2、房產證未滿五年的，並且面積在144以下的需要繳納差價的5.5%； 3、房產證滿5年的，並且面積在144以上的需要繳納房產交易盈利部分的5.5%； 4、房產證滿5年的，並且面積在144以下的不需要繳納。 (四)土地增值稅 房屋產權取得滿五年的免征，未超過五年的按房價1%繳納。 (五)房屋交易手續費 按房屋建築面積6元、平方米交納。 (六)房屋產權登記費：80.00元。 (七)房屋評估費：按評估額0.5%繳納。 非普通住宅交易時契稅按房價5%繳納，無論取得產權滿不滿五年，都要按規定繳納營業稅、土地增值稅、所得稅、萬分之十的印花稅。房屋交易手續費按房價1。9%交納，其它不變。

房改房交易不需要交營業稅。房改房交易只需要繳納契稅、印花稅、土地出讓金和個人所得稅。