關於首套房二套房認定？有誰清楚？

選取鋼琴的最佳途徑就是要非常小心留意音色、觸感、調音穩定性、耐久性、外觀及張力六個方面。1.音色：要選取具有豐富清晰而且持久的音色，從極度輕奏的樂段到非常響亮的樂段，動態範圍都要廣，音色特性要在整個鍵擊聲範圍內保持和諧平衡。最好的鋼琴是響板能設計成一個永久冠形，在全長方向上再用數條肋木來加以保護，這樣就能夠使樂器的使用壽命增長了。2.觸感：觸感要既能令初學者感到舒服，又能令有造詣的演奏者感到得心應手。鋼琴插入了微細的鉛塊，以用來保持琴鍵觸感的平衡。改進觸感的另一關鍵問題就是要採用既準確又無故障的擊弦機構。若鋼琴的零件公差能達到五百分之一毫米，其結果就是音量能平均，觸感均勻，更能減少維修的次數.3.調音穩定性：每台鋼琴都要作定期的調整，而造成鋼琴走音的原因之一就是弦所受的巨大張力？(約20噸)。因此鋼琴的後架結構要經過精心的設計，去提高抗應變的效率和延長調整的間隔期。調音針和調弦的方法也是能夠提高調音的穩定和準確性。4.耐久性：通常家庭的財產之中恐怕沒有比鋼琴更經久耐用的了，這就為何耐久性對鋼琴是很重要的緣故。誰都期望鋼琴的性能、聲音與外觀能長期地保持不變，鋼琴的耐久性好，是要通過精心地選取材料，使用先進的生產設備(包括最新的科學資料和聲學專門知識)以及在整個製造過程中進行極嚴格的品質管理才能實現的。5.外觀：由於鋼琴在家裡往往是最引人注目的“傢俱“，大部份的人均極重視鋼琴的外觀，因此在選取鋼琴時，就要先考量一下將要放置鋼琴的房間，然後再挑選出最適合自己的鋼琴式樣。6.張力(Tension)：琴弦要被調音釘拉緊，這樣，琴槌打在弦上才能發出聲音。而張力就是指琴弦被拉緊的程度所有商品的價值包括生產成本和附加成本兩部分~~假如是藝術品類，可能附加成本遠高於生產成本，鋼琴作為樂器，這兩部分都要考量。眾所周知，只有少數歐洲品牌及其他品牌中的部分型號的藝術價值較高（例如蕭邦國際大賽選用的品牌：斯坦威、貝森多夫、KAWAI、YAMAHA），大部分品牌鋼琴可以從生產成本及製造工藝等方面判斷其“性價比“。決定鋼琴優劣的要素有：音源部分材質（音板、鑄鐵板、琴弦等）、機械部分材質（擊弦機、琴槌、鍵盤、踏板機械等）、隱藏部分材質（弦軸板、碼橋等）、聲音品質（強弱幅度、音色統一度、音色風格、聲音穿透性等）、技術工藝（通過國際標準檢查鋼琴內部做工、精密度及機械靈敏度情況）、型號價格、當地市場佔有率、使用情況及信譽度等

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以家庭為單位，家庭成員名下登記有房產，再買就是二套房。家庭成員指夫妻雙方及未成年子女。非首套房契稅按房產總價的3%交。部分地區調整為4%。

房屋買賣合同標的額較大且系比較重要之合同，故法律規定應當採取書面形式訂立。《城市房地產管理法》第40條規定：“房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同……”。《城市房地產開發經營管理條例》第28規定：“商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同。……”上述規定是認定房屋買賣合同應當採用書面形式的法律依據。根據法律及相關司法解釋的規定，房屋買賣合同書面形式應包括如下類型：(一)正式房屋買賣合同正式房屋買賣合同是房屋買賣合同書面形式的基本類型，內容一般包括房屋買賣合同的基本條款，如房屋位置、結構、建築面積、價款及其支付期限、交房期限、品質標準、產權轉移登記等條款。儘管法律法規並未規定買賣雙方必須採用統一的房屋買賣合同文本，但在辦理產權轉移登記時，房屋產權登記機關往往要求使用建設主管部門統一制訂的規範的合同文本，否則，不予辦理備案、登記。但是，並不因為不使用統一合同文本而影響書面房屋買賣合同的成立和效力。實踐中，商品房買賣時，要求必須使用建設主管部門統一製作的格式文本。但在正式合同文本簽訂之前，多由開發商提供認購書、預訂協定等預約合同文本要求買受人簽署，其中有的預約合同已經具備本約性質，相當於房屋買賣合同。二手房買賣的合同形式未作統一要求，買賣雙方一般會根據協商一致的意見共同起草一份房屋買賣合同，經雙方簽字、蓋章生效，並據此履行，在產權登記機關填寫的制式合同只作為登記檔使用。(二)具備特定條件的預約合同最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(下稱商品房買賣司法解釋)第五條規定：“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備第16條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。”根據最高法院民一庭的觀點，商品房認購、訂購、預訂等協議是在開發商取得立項、規劃、報建審批手續至取得商品房銷售許可證之前簽訂的預約性質的合同(事實上預約合同的簽訂並不限於這個期間)。為保障交易安全，保護業主權益，促進簽約，規定具備合同實際履行條件的預約合同，應當認定為本約合同。筆者認為，司法解釋的本條規定，用意雖好，但效果一般，極易造成誤導。首先，《商品房銷售管理辦法》第16條規定的商品房買賣合同的主要內容多達13項，而認購書等預約合同均為開發商擬定的格式合同，同時具備該13項內容的可能性很少，買受人依據該條規定維護自身權益的機會並不多見。其次，認定合同性質的依據為合同內容，而非合同名稱。預約合同如果具備了商品房買賣合同的主要內容，理應認定為商品房買賣合同，不再具有預約性質。第三，“出賣人已經按照約定收受購房款”，表明買賣合同已經實際履行。即使預約合同未完全具備《商品房銷售管理辦法》第16條規定的商品房買賣合同的主要內容，只要標的物明確、價款確定，完全可以依據合同法的相關規定認定雙方房屋買賣合同成立。如果機械適用該條司法解釋的規定，就會導致依據合同法應當認定房屋買賣合同成立，而依據該條司法解釋則不能認定合同成立。(三)房屋買賣合同的其他書面形式。《合同法》第11條規定：“書面形式是指合同書、信件和資料電文(包括電報、電傳、傳真、電子資料交換和電子郵件)等可以有形地表現所載內容的形式。”根據《電子簽名法》第3條第3款的規定，“涉及土地、房屋等不動產權益轉讓的”的文書，不適用“電子簽名、資料電文”。無疑排除了以“資料電文”為表現形式的房屋買賣合同。記載雙方房屋買賣意思表示的、以有形方式表現的信函等雙方往來資料，應當認定為其他書面形式的房屋買賣合同。有些情況下，沒有書面合同，也無法認定口頭合同存在，買受人以其持有的購房款收據或發票主張房屋買賣合同成立。此時，買受人持有的購房款收據或發票，既是書面合同形式，也是合同實際履行證據，如果收據或發票載明的房屋位置具體、房屋價款明確，應當認定雙方之間的房屋買賣合同成立。筆者認為，認定其他書面形式的房屋買賣合同成立，已有書面證據必須能夠證明三項事實：房屋買賣的意思表示、房屋具體位置和價款。

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