房屋買賣協議違約？誰瞭解

題主好，很開心回答您的問題關於二手房買賣的網簽程式等問題。首先，我們有必要知道的是，二手房網上簽約，是指房管局推行的一個網上交易系統，這個系統運行後二手房交易過程中簽訂房地產仲介服務合同、房源資訊公示、簽訂買賣合同、選擇交易資金託管及銀行等全部都將在網上進行。其次，網上簽約和以往買賣雙方在仲介公司簽訂售房合同的程式有很大不同，其實際的程式是：1、二手房買賣雙方要協商合同的相關條款內容；2、操作人員登錄存量房（二手房）網上簽約系統從已公示房屋資訊中選取所交易房屋，線上填寫買賣合同的有關內容，並填寫《存量房交易結算資金劃轉協定》或《存量房交易結算資金自行劃轉聲明》。填寫完成後由買賣雙方自行設置合同查詢密碼，操作人員進行網上提交；3、買賣當事人和房地產經紀機構簽訂的房地產經紀合同須作為《存量房買賣合同》的附件一併提交到系統中。在合同提交完畢後，操作人員從系統中連線列印《存量房買賣合同》，還有《存量房交易結算資金劃轉協定》或《存量房交易結算資金自行劃轉聲明》；4、合同提交後可從網上列印《轉移登記申請表》，當事人進行簽字蓋章後，可持申請表及其他相關材料到房屋權屬登記部門辦轉移登記手續。

一、農村房屋買賣糾紛案件的基本情況和特點2010年—2013年，我院共受理房屋買賣合同糾紛案件61件，其中農村私有房屋買賣合同糾紛案件35件。這35起案件中，2010年7件，2011年8件，2012年10件，2013年10件，均占當年房屋買賣糾紛的50%以上，並呈逐年上升趨勢。該類案件主要呈現以下特點：一是從訴訟主體來看，主要為房屋出賣人訴買受人，要求確認合同無效並返還房屋；二是從買賣雙方身份來看，出賣人主要是農村村民，買受人為城市居民或外村村民，也有出賣給同村村民的情況；三是從履行情況來看，大多依約履行了合同義務，出賣人交付了房屋，買受人居住並給付了房款，但多未變更房屋產權及宅基地使用權手續。四是從交易時間看，多發生在起訴前兩年以上，有的甚至在10年以上；五是從房屋現狀來看，大多為房屋已經過裝修、翻建、改建等添附行為。

農村房屋買賣相關規定現行關於房屋買賣的所有法律、法規和規章都只適用於城市，專門針對農村房屋買賣的法律、法規和規章基本沒有，因此我們只能根據相關法律規定尋找依據。根據2007年10月1日開始實施的《物權法》第一百五十三條規定：宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。而在《土地管理法》第六十二條第四款規定：“農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准”。《土地管理法》第六十二條第一款規定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。”由此可知，該法並未禁止農村房屋的買賣和出租。同時，由於根據《民法通則》第七十五條第一款，房屋屬於公民的個人財產範疇，公民的合法的私有財產不受侵犯。憲法第十三條第一款和第二款也強調國家依照法律規定保護公民的私有財產權和繼承權。根據《民法通則》第七十一條規定：“公民個人(包括農民在內)對於其房屋既然有受法律保護的財產所有權，自然有依法對自己的財產佔有、使用、收益和處分的權利。其中的處分，包括出賣、互易、贈與等方式。”從中我們可以看出，農村村民有權利出賣自己在農村的房產。

賣方（以下簡稱甲方）：____（本人）（法定代表人）姓名：__國籍：____（身份證）（護照）（營業執照號碼）：______地址：______郵遞區號：______聯繫**：______委託代理人：______國籍：____**：____地址：____郵遞區號：______ 買方（以下簡稱乙方）：____（本人）（法定代表人）姓名：__國籍：____（身份證）（護照）（營業執照號碼）：______地址：______郵遞區號：______聯繫**：______委託代理人：______國籍：____**：____地址：____郵遞區號：______ 第一條　房屋的基本情況。 甲方房屋（以下簡稱該房屋）坐落於____；位於第______層，共______（套）（間），房屋結構為____，建築面積__________平方米（其中實際建築面積______平方米，公共部位與公用房屋分攤建築面積______平方米），房屋用途為______；該房屋平面圖見本合同附件一，該房屋內部附著設施見附件二；（房屋所有權證號、土地使用權證號）（房地產權證號）為____。 第二條　房屋面積的特殊約定。 本合同第一條所約定的面積為（甲方暫測）（原產權證上標明）（房地產產權登記機關實際測定）面積。如暫測面積或原產權證上標明的面積（以下簡稱暫測面積）與房地產產權登記機關實際測定的面積有差異的，以房地產產權登記機關實際測定面積（以下簡稱實際面積）為准。 該房屋交付時，房屋實際面積與暫測面積的差別不超過暫測面積的±____％（不包括±______％）時，房價款保持不變。 實際面積與暫測面積差別超過暫測面積的±____％（包括±____％）時，甲乙雙方同意按下述第______種方式處理： １．乙方有權提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起______天內將乙方已付款退還給乙方，並按____利率付給利息。 ２．每平方米價格保持不變，房價款總金額按實際面積調整。 ３．______________________________________________________________。 第三條　土地使用權性質。 該房屋相應的土地使用權取得方式為__________；土地使用權年限自______年______月______日至______年______月______日止。以劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓批准檔號為__________；該房屋買賣後，按照有關規定，乙方（必須）（無須）補辦土地使用權出讓手續。 第四條　價格。 按（總建築面積）（實際建築面積）計算，該房屋售價為（ 幣）每平方米__________元，總金額為（ 幣）______億______千______百______拾______萬______千______百______拾______元整。 第五條　付款方式。 乙方應于本合同生效之日向甲方支付定金（ 幣）______億______千______百______拾______萬______千______百______拾______元整，並應于本合同生效之日起__________日內將該房屋全部價款付給甲方。具體付款方式可由雙方另行約定。 第六條　交付期限。 甲方應于本合同生效之日起三十日內，將該房屋的產權證書交給乙方，並應收到該房屋全部價款之日起__________日內，將該房屋付給乙方。 第七條　乙方逾期付款的違約責任。 乙方如未按本合同第四條規定的時間付款，甲方對乙方的逾期應付款有權追究違約利息。自本合同規定的應付款限期之第二天起至實際付款之日止，月利息按__________計算。逾期超過________天后，即視為乙方不履行本合同。屆時，甲方有權按下述第________種約定，追究乙方的違約責任。 １．終止合同，乙方按累計應付款的__________％向甲方支付違約金。甲方實際經濟損失超過乙方支付的違約金時，實際經濟損失與違約金的差額部分由乙方據實賠償。 ２．乙方按累計應付款的__________％向甲方支付違約金，合同繼續履行。 ３．______________________________________________________________。 第八條　甲方逾期交付房屋的違約責任。 除人力不可抗拒的自然災害等特殊情況外，甲方如未按本合同第五條規定的期限將該房屋交給乙方使用，乙方有權按已交付的房價款向甲方追究違約利息。按本合同第十一條規定的最後交付期限的第二天起至實際交付之日止，月利息在__________個月內按__________利率計算；自第__________個月起，月利息則按__________利率計算。逾期超過__________個月，則視為甲方不履行本合同，乙方有權按下列第__________種約定，追究甲方的違約責任。 １．終止合同，甲方按乙方累計已付款的__________％向乙方支付違約金。乙方實際經濟損失超過甲方支付的違約金時，實際經濟損失與違約金的差額部分由甲方據實賠償。 ２．甲方按乙方累計已付款的__________％向乙方支付違約金，合同繼續履行。 ３．______________________________________________________________。

你可以通過起訴至法院直接將內部認購協議作為商品房買賣合同履行。因開發商違約的，可以請求繼續履行，或者可以解除合同後要求賠償損失（本金、利息、與市場房價的差額）並可要求不超過已支付房款一倍的賠償責任。房屋內部認購協議之法律效力分析徐文龍部分開發商進行商品房銷售時，可能通過與購房者簽訂內部認購協定、優惠認購表以及誠意金合同等方式進行商品房促銷行為，部分購房者覺得能夠在節省一部分購房款的同時，買到理想的房屋，於是，在沒有進行深入思考與對開發商進行認真考察的情況下，就與開發商簽訂了購房者簽訂內部認購協定、優惠認購協定或者誠意金協定。但是，這幾種協議是否具備法律效力，是否能夠得到法律的保護呢？要具體情況具體分析。第一種情況，開發商在未取得商品房預售許可證，且在起訴前仍未取得預售許可證的情況時，打著“內部認購”的旗號向購房者發出優惠認購商品房的意思表示，希望購房者與其簽訂內部認購協定。如果購房者明知開發商未取得商品房預售許可證還與其簽訂內部認購協定，那麼在其權益受到侵害時是很難得到法律的保護；如果是開發商故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證而進行銷售的，購房者的權益收到侵害時，開發商是要承擔責任。在購房者明知開發商沒有預售許可證而與其簽訂內部認購協定時，由於該協定內容存在雙方惡意串通且違反國家的禁止性規定，因此，按照“《中華人民共和國合同法》第五十二條：有下列情形之一的，合同無效：（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，（五）違反法律、行政法規的強制性規定的，以及《城市商品房預售管理辦法》第六條：未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房銷售”之規定，該協議應該被認定無效。在購房者與開發商因該協議發生糾紛時，購房者的合法權益是很難得到法律的保護，只能要求開發商返還已付購房款，且其購房目的將無法實現。在開發商故意隱瞞沒有取得預售許可證的情況下，購房者與其簽訂的內部認購協定雖然可能被確認合同無效或者被撤銷、解除，但購房者可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並請求開發商承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。第二種情況，開發商已經取得了商品房預售許可證，但卻故意隱瞞其取得了預售許可證的事實，依然推行內部認購的銷售方式，與購房者簽訂內部認購協議。對於這種情況，法律是認可該內部認購協議的法律效力。如果因開發商的原因，而最終導致購房者與其未能訂立商品房買賣合同的，應當按照法律關於定金的規定處理。但是該認購協定內容完備且具備購房合同的主要條款，應該認定該認購協議為房屋買賣合同，以維護購房者的購房權益。購房者可以要求開發商繼續履行合同並承擔違約責任，或者要求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。第三種情況，開發商在未取得商品房預售許可證，但在起訴前取得預售許可證的情況時，其與購房者簽訂的認購協定，按照《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立商品房預售合同的，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效”之規定，可以認定該內部認購協議為商品房買賣合同。