契稅是按預售合同面積交還是按產權證的面積交？

（一）標的物的特殊性商品房預售合同中的標的物為特定物，房屋作為一種商品是不可替代物，在設計風格、建築材料、室內裝修等方面兩棟房屋可能是相同的，但是其所處的地理位置、樓層、朝向、採光度以及處於不同的樓盤等因素，因此房屋買賣只能個別論價，在簽訂商品房預售合同時標的物已經特定。 （二）合同履行的非及時性就給付房屋價款來講，當今很多買受人是採用按揭貸款的形式分期付款，就交付房屋的行為而言，是在合同生效後的某個時間來交付房屋，所以說合同履行具有非及時性。從而導致合同的履行需要較長的時間，進而多發生商品房預售交易糾紛。 （三）調整法律的國家干預性買房花費是一筆較大的投資，關係到買受人的切身利益，為了防止開發商實施欺詐而損害購房者的利益，國家對商品房預售進行一定干預，這種干預主要表現在法律法規以及司法解釋中規定了許多關於預售行為的強行性的規範， 以此排除當事人的約定。比如，《城市商品房預售管理辦法》第lO條對實行預售商品房合同登記備案制度的規定，《城市房地產開發管理暫行辦法》第條對實行預售商品房權屬登記制度的規定等等。 （四）性質的債權性在商品房頇售合同簽訂時，其房屋還沒有現實存在，因此無法進行房屋權屬登記從而實現物權變動。此時，買受人對於房屋只享有期待權

（一）商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人； （二）商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人； （三）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明； （四）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實； （五）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

如果預售合同已經在房屋主管部門進行了商品房預售合同登記，那麼。商品房預售合同轉讓需要符合下列條件才可以辦理： （一）符合當地法律、法規的要求，允許預售轉讓的可以轉讓、不允許預售轉讓的不得轉讓。這個要求需要查閱當地房地產轉讓管理辦法。 （二）商品房預售合同合法有效。商品房預售合同無效的，商品房預售轉讓合同，一般也應認定為無效。 （三）預售房屋尚未實際交付。 （四）預購人履行了預購合同約定的義務。預購人沒有履行預購合同的義務時，預購人無權轉讓該預售房屋。 （五）簽訂商品房預售轉讓合同。無需簽訂新的預售合同。

商品房是由房地產開發企業建造出售的，為獲取利潤，必須向社會公開進行，使房屋社會化，才能使房屋成為商品房。 有些專案在預售期間並未銷售完，開發商取得房屋所有權證後繼續銷售，仍以期房的名義銷售，簽訂期房買賣的格式合同，應該是合法的行為。這種行為在事實上不會給購房人帶來什麼損害，因此可以簽訂預售的格式合同。 如果合同已備案，則無法更名。如果合同未備案，能否更名各項目銷售處做法不一，需要與開發商具體協商。法律規定，未取得房產證的房子不得上市交易。實際操作中，未備案合同有買賣雙方通過合同更名的方式進行交易，風險需要自己把握，相關費用需要向開發商諮詢。 如果合同已備案，原合同可以在房地局註銷，再由準備變更的人重新簽訂新合同，正常情況下，這個過程不需要過長時間，但具體時間長短不確定，您可以致電相關部門進行查詢。原合同註銷後，買賣雙方可以重新進行合同簽定並備案。如果是變更，最好是立刻重新簽訂並備案。

商品房預售人與預購人簽訂正式商品房預售合同之前，為了對交易房屋的有關事宜進行確認，往往訂立一個法律文書，通常稱之為商品房預售認購書，實踐中，認購書的名稱也並不規範，又名認購意向書.購房訂購單、購房臨時證明單等。預售認購書是商品房買賣雙方當事人在簽訂正式預售合同前所簽訂的一種法律文書，是對雙方買賣商品房有關事宜的初步法律確認和書面憑證。 首先，預約合同最突出的特徵在於，它約定的是當事人為將來許立木合同而談判的義務。合同約定的是當事人為特定行為的義務，而不是對行為結果的直接確認。具體到認購書中，普遍引起爭議的買方“簽署契約”的義務，就應該界定為買方須為談判磋商行為，以便達成一致意見，而不應理解為買方已做出簽訂正式買賣合同的承諾。預約合同分配給當事人達成正式合同的義務時，對行為的內涵有默示性的要求，即雙方在為簽訂正式合同而談判之際，須盡最大努力，確保公平的談判，一方對另一方不得強加不合理條件，不得利用己方之優勢地位迫使對方接受不公平內容，此要求為誠實信用原則在預約合同中的具體體現。 其次，從商品房預售認購書的訂立來看，認購書是預售人和預購人雙方在平等、自願基礎上的真實意思表示，其內容已具備了合同的標的、價款等契約一般條款，是平等主體間為設立某種民事權利義務關係而簽訂的協定，符合《合同法》第2條關於合同定義的規定，因此，認購書可以成為獨立的合同。而意向書一般不具備合同的要件，實踐中，在性質上多為要約邀請或要約。而將認購書看作商品房預售合同的補充協議，首先忽視了認購書的獨立合同性質。再者，從補充協定和正式合同的簽訂先後順序看，補充協定應該是正式合同的補充，形成時間應後於正式合同，而認購書先於商品房預售合同成立，顯然不可能成為商品房預售合同的補充協議。 最後，認購書是買賣雙方就簽訂商品房預售合同相關事宜進行的約定，不是對商品房買賣結果進行直接確認，所以也不應屬於商品房預售合同。並且，認購書與商品房預售合同之間還存在許多不可預測的環節與風險，如果將認購書直接認定為商品房預售合同，那麼開發商在掌握優勢資訊的情況下，可能附加種種不合理條件，強行要求買方履行此“買賣合同”或承擔違約責任，則會嚴重損害買方的利益。