如何轉讓預售的商品房？

對於購房合同能否更名分為兩種情況：（一）、假如合同已備案，則無法更名。依照國家七部委頒佈的《關於做好穩定住房價格工作的意見》中明確規定：“禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，房地產主管部門不得為其辦理轉讓等手續；房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，房屋權屬登記機關不得為其辦理房屋權屬登記手續。”由此看來合同備案後不能通過更名來進行交易。（二）、假如購房者已經網簽，則購房者和開發商協商，假如開發商同意的話，先要撤銷合同，並且原合同撤銷之後，再和買方簽訂合同重新備案，這樣是可以的。這裡面最關鍵的是要取得開發商的同意，並且需要確定，是否原合同真正撤銷，買房的合同才可以成功備案。另外，已經按揭的房屋是無法辦理更名的。合同備案後不能通過更名來進行交易。

目前商品房開發，普遍採用預售的銷售方式，即開發商在房屋建造期間，就在市場上公開預售房屋。現在經常有一些預購商品房的人，由於種種原因，在房屋交付使用之前，即有意將房屋轉手出售，也就是人們通常所說的轉讓“樓花”，那麼這部分購房者想要轉讓所預購房屋應按什麼程式去辦理呢？ 按照有關商品房轉讓的規定，預售商品房再轉讓的前提條件，首先是《商品房預售契約》應在有效期之內。在具備這一前提條件後，其辦理程式如下： 1、轉讓方與受讓方須簽訂轉讓合同(一式兩份)，合同中應載明轉讓的預售契約編號、轉讓原因、轉讓金額、轉讓面積、轉讓方與受讓人的權利和須承擔的義務等內容。其中，轉讓金額與原預售契約價款相一致。轉讓合同需經開發企業認可、簽字蓋章。 2、轉讓雙方持預售契約、轉讓合同及有關的證件到銷售登記的交易管理部門申辦預售轉讓登記。經審核轉讓合同並符合規定的，經辦人填寫《預售商品房轉讓審批表》，報市房屋土地管理局審批。 3、交易管理部門對批准轉讓的，通知轉讓雙方繳納印花稅。按預售合同金額的2%收取手續費，由轉讓方支付。轉讓合同加蓋“預售登記專用章”。其中兩份貼有印花稅的正本由轉讓方／受讓方各執一份，副本由開發企業、交易管理部門各執一份。轉讓方所持預售契約正本移交給受讓人，待房屋正式交用後，憑此件辦理過戶手續。經辦人將轉讓合同副本、轉讓審批表等有關材料歸入原登記留存的預售契約檔案。對不准轉讓的，應通知轉讓人。 4、商品房預售登記後，購房人(個人)要求更名的，根據繼承權的親屬關係可在預售契約上更名，辦理時應出具經公證的親屬關係證明。其他不具親屬關係的應按轉讓程式辦理。 預售商品房需要轉讓時，由於是個人之間的交易行為，因此交易雙方成交的前提首先是雙方取得信任。雙方對房屋的成交價、房屋的品質、房屋的產權狀況等都要有明確的認知，但由於這種行為畢竟不屬於購房人與企業之間發生的關係，因此為了穩妥起見，此種交易最好是委託律師或房地產代理機構代為辦理。仲介機構在交易過程中可以協助當事人對房屋的價值、成交價格、房屋的品質、房屋的權屬狀況、房屋的實付款狀況以及房屋原購銷合同中的權利約定條款進行評估調查和必要的審核工作，從而保障交易雙方當事人權益。仲介機構在交易過程中能起到的另外的一個重要作用就是，為當事雙方辦理繁瑣的房屋過戶手續。如果委託仲介機構代理成交了房屋，仲介公司一般要向購房一方收取2%-3%的代理傭金，如果原房屋所有人未交納契稅，購房一方還要補交3%-6%的契稅，轉讓方如果出售價高於購入價25%，還要根據差價的幅度交納增值稅。(交一）

預售商品房可以抵押的。 預售商品房設置抵押的形式有三種： 1、房地產開發企業對預售商品房設立的抵押 2、購買方對頂售商品房設立的抵押 3、雙方重複抵押

預售合同登記備案後，預購人需轉讓預售商品房的，應當按照下列程式進行： 1、訂立預售商品房轉讓合同。預購人尚未付清預售商品房總價款的，應當在征得房地產開發企業同意後，與受讓人訂立預售商品房轉讓合同；預購人已經付清預售商品房總價款的，可以與受讓人訂立預售商品房轉讓合同，並書面通知房地產開發企業。預售的商品房轉讓時，預售合同載明的權利、義務隨之轉移。 2、預售商品房轉讓合同的登記備案。預售商品房轉讓的當事人雙方，應當在預售商品房轉讓合同生效後，按照預售合同的登記備案的程式辦理轉讓合同的登記備案手續。 3、辦理預售商品房的過戶手續。預售商品房的房地產開發企業應當在依法辦理新建商品房初始登記並取得房地產權證書後，與預售商品房轉讓人按照辦理預售商品房的過戶手續的程式辦理過戶手續。預售的商品房轉讓後再轉讓的，應該按照以上的程式訂立再轉讓的合同並辦理登記備案手續。 房地產開發企業主要涉及的稅種有營業稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產稅、印花稅、企業所得稅、以及契稅等。

對於預售商品房轉讓問題。《*******城市房地產管理法》第三十七條規定，未依法登記領取權屬證書的房產不得轉讓：但第四十五條又規定，商品房預售人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。因此，法律並沒有禁止預售商品房再轉讓，從其立法的本意來看，預售商品房再轉讓是允許的，並且已經規定由國務院制定法規予以規範。從實際操作來看，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓他人的行為，這種轉讓只變更預售合同的主體,預售合同的內容不發生變化,由商品房預購人將原預售合同的債權或權利義務轉讓給第三人，使第三人與預售人之間設立新的民事法律關係。因此，預售商品房轉讓實際上是原購房者將其在預售合同中的權利義務轉讓給第三人的行為，根據合同法第八十八條規定，當事人一方經對方同意，可以將自己在合同中的權利和義務一併轉讓給第三人。因此，購房者只要征得開發商同意，其預購的商品房可以轉讓。一般情況下，商品房預售以登記備案為准，否則不能對抗第三人，依法進行再轉讓也是以已經進行了預售登記為前提的，並且進行再轉讓時也應進行登記。 二、預售商品房抵押問題。對於預售商品房設定抵押在實踐中已普遍存在，如商品房按揭合同。從部門規章的規定上看，建設部《城市房地產抵押管理辦法》第二十條規定，預售商品房貸款抵押的，商品房必須符合房地產轉讓條件並取得商品房預售許可證；第二十七條規定，以預售商品房貸款抵押的，須提交生效的預售房屋合同。因此，購房方對預售的商品房可以設定抵押。