怎麼轉讓預售的商品房，要交什麼稅金？

對於購房合同能否更名分為兩種情況：（一）、假如合同已備案，則無法更名。依照國家七部委頒佈的《關於做好穩定住房價格工作的意見》中明確規定：“禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，房地產主管部門不得為其辦理轉讓等手續；房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，房屋權屬登記機關不得為其辦理房屋權屬登記手續。”由此看來合同備案後不能通過更名來進行交易。（二）、假如購房者已經網簽，則購房者和開發商協商，假如開發商同意的話，先要撤銷合同，並且原合同撤銷之後，再和買方簽訂合同重新備案，這樣是可以的。這裡面最關鍵的是要取得開發商的同意，並且需要確定，是否原合同真正撤銷，買房的合同才可以成功備案。另外，已經按揭的房屋是無法辦理更名的。合同備案後不能通過更名來進行交易。

目前商品房開發，普遍採用預售的銷售方式，即開發商在房屋建造期間，就在市場上公開預售房屋。現在經常有一些預購商品房的人，由於種種原因，在房屋交付使用之前，即有意將房屋轉手出售，也就是人們通常所說的轉讓“樓花”，那麼這部分購房者想要轉讓所預購房屋應按什麼程式去辦理呢？ 按照有關商品房轉讓的規定，預售商品房再轉讓的前提條件，首先是《商品房預售契約》應在有效期之內。在具備這一前提條件後，其辦理程式如下： 1、轉讓方與受讓方須簽訂轉讓合同(一式兩份)，合同中應載明轉讓的預售契約編號、轉讓原因、轉讓金額、轉讓面積、轉讓方與受讓人的權利和須承擔的義務等內容。其中，轉讓金額與原預售契約價款相一致。轉讓合同需經開發企業認可、簽字蓋章。 2、轉讓雙方持預售契約、轉讓合同及有關的證件到銷售登記的交易管理部門申辦預售轉讓登記。經審核轉讓合同並符合規定的，經辦人填寫《預售商品房轉讓審批表》，報市房屋土地管理局審批。 3、交易管理部門對批准轉讓的，通知轉讓雙方繳納印花稅。按預售合同金額的2%收取手續費，由轉讓方支付。轉讓合同加蓋“預售登記專用章”。其中兩份貼有印花稅的正本由轉讓方／受讓方各執一份，副本由開發企業、交易管理部門各執一份。轉讓方所持預售契約正本移交給受讓人，待房屋正式交用後，憑此件辦理過戶手續。經辦人將轉讓合同副本、轉讓審批表等有關材料歸入原登記留存的預售契約檔案。對不准轉讓的，應通知轉讓人。 4、商品房預售登記後，購房人(個人)要求更名的，根據繼承權的親屬關係可在預售契約上更名，辦理時應出具經公證的親屬關係證明。其他不具親屬關係的應按轉讓程式辦理。 預售商品房需要轉讓時，由於是個人之間的交易行為，因此交易雙方成交的前提首先是雙方取得信任。雙方對房屋的成交價、房屋的品質、房屋的產權狀況等都要有明確的認知，但由於這種行為畢竟不屬於購房人與企業之間發生的關係，因此為了穩妥起見，此種交易最好是委託律師或房地產代理機構代為辦理。仲介機構在交易過程中可以協助當事人對房屋的價值、成交價格、房屋的品質、房屋的權屬狀況、房屋的實付款狀況以及房屋原購銷合同中的權利約定條款進行評估調查和必要的審核工作，從而保障交易雙方當事人權益。仲介機構在交易過程中能起到的另外的一個重要作用就是，為當事雙方辦理繁瑣的房屋過戶手續。如果委託仲介機構代理成交了房屋，仲介公司一般要向購房一方收取2%-3%的代理傭金，如果原房屋所有人未交納契稅，購房一方還要補交3%-6%的契稅，轉讓方如果出售價高於購入價25%，還要根據差價的幅度交納增值稅。(交一）

對於預售商品房轉讓問題。《*******城市房地產管理法》第三十七條規定，未依法登記領取權屬證書的房產不得轉讓：但第四十五條又規定，商品房預售人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。因此，法律並沒有禁止預售商品房再轉讓，從其立法的本意來看，預售商品房再轉讓是允許的，並且已經規定由國務院制定法規予以規範。從實際操作來看，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓他人的行為，這種轉讓只變更預售合同的主體,預售合同的內容不發生變化,由商品房預購人將原預售合同的債權或權利義務轉讓給第三人，使第三人與預售人之間設立新的民事法律關係。因此，預售商品房轉讓實際上是原購房者將其在預售合同中的權利義務轉讓給第三人的行為，根據合同法第八十八條規定，當事人一方經對方同意，可以將自己在合同中的權利和義務一併轉讓給第三人。因此，購房者只要征得開發商同意，其預購的商品房可以轉讓。一般情況下，商品房預售以登記備案為准，否則不能對抗第三人，依法進行再轉讓也是以已經進行了預售登記為前提的，並且進行再轉讓時也應進行登記。 二、預售商品房抵押問題。對於預售商品房設定抵押在實踐中已普遍存在，如商品房按揭合同。從部門規章的規定上看，建設部《城市房地產抵押管理辦法》第二十條規定，預售商品房貸款抵押的，商品房必須符合房地產轉讓條件並取得商品房預售許可證；第二十七條規定，以預售商品房貸款抵押的，須提交生效的預售房屋合同。因此，購房方對預售的商品房可以設定抵押。

訂立預售商品房轉讓合同。預購人尚未付清預售商品房總價款的，應當在征得房地產開發企業同意後，與受讓人訂立預售商品房轉讓合同；預購人已經付清預售商品房......

沒交鑰匙前可以轉讓 所謂房地產轉讓，是指“房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為”。按照《*******城市房地產管理法》第三十六條、第三十七條以及《城市房地產轉讓管理辦法》的規定，除了法律規定不能轉讓的房地產外，其餘的都可以進行轉讓。讀者提出的問題只涉及房地產的買賣，而且屬於買賣過程中商品房預售的轉讓。 什麼是商品房的預售轉讓呢？這是指商品房預售後，買房人將其預購的、並且還未竣工的預售商品房再次轉讓的行為。允許預售商品房轉讓的前提條件有以下四點：1、開發商與買房人所簽訂的商品房買賣合同在有效期內；2、商品房預售合同已經生效並辦理了預售登記或交易手續、交清了相關的稅費；3、在預售房屋還沒有實際交付之前；4、轉讓行為符合當地有關法規、政策，沒有違法行為。只要符合了上述四項規定，就可以辦理預售轉讓手續了。 如何進行轉讓？ 在辦理預售商品房的轉讓手續時，又分兩種情況：一是買房人一次性付款的，另一種是買房人通過銀行貸款付款的。 買房人一次性付款的轉讓程式是： 1、買受人(指買房者)與受讓人(指接受上述買房者房屋產權轉讓的人)簽訂一式四份的轉讓合同，合同中應寫明轉讓的預售合同的編號、轉讓原因、金額、面積、雙方的權利和義務等內容。轉讓合同必須征得開發商的同意並在合同上簽字蓋章。 2、轉讓雙方持預售合同、轉讓合同及有關的證件到預售登記的交易主管部門申辦預售轉讓登記。經審核符合規定的，報市國土與房屋管理局審批。 3、經交易管理部門批准轉讓的，轉讓雙方需繳納相關稅費。轉讓合同在加蓋“預售登記專用章”後，買受人所持原商品房買賣合同正本移交給受讓人，待房屋正式交用後，憑此件辦理過戶手續。 通過銀行貸款預售轉讓的程式一般這樣辦理： 1、開發商、銀行、買受人、受讓方應共同協商，達成一致意見後，買受人向貸款銀行提出申請，要求轉讓所購房屋、解除貸款合同並經銀行同意； 2、開發商與原買受人解除原房屋買賣合同並與受讓方重新簽訂商品房買賣合同； 3、買受人與受讓人簽訂一式四份的轉讓合同，合同中應寫明轉讓的預售合同的編號、轉讓原因、金額、面積、雙方的權利和義務等內容。轉讓合同必須征得開發商的同意並在合同上簽字蓋章； 4、買受人與貸款銀行解除借款合同，開發商與貸款銀行解除擔保合同。至於貸款房屋轉讓時，房屋受讓方能否辦理個人住房貸款，回答是肯定的。對受讓方來說，這種貸款與商業銀行辦理二手房貸款程式基本一致，在此不作詳述。 沒有辦理預售登記的商品房轉讓就比較簡單了，開發商、買受人與受讓人協商一致後，買受人與開發商解除合同，然後受讓人與開發商重新簽訂商品房買賣合同，這一過程不需通過房屋主管部門的批准及履行相應的程式。至於房屋在辦理完房屋所有權證後的轉讓應屬於二手房的轉讓，其規定與程式和二手房的交易相同。