土地出讓金代付如何才能入帳?有誰懂的不?
一是要看原來國有企業土地如何入帳,第二要看改制時是否支付了土地使用權代價(費用)。如果支付了相應的費用,這部分費用就應該作為無形資產入帳。土地出讓金是否計入所建固定資產原值問題。根據現行《企業會計制度》規定,實行國有土地使用權有償使用後,企業為新建辦公樓等而獲得土地使用權,所支付的土地出讓金,在“無形資產”科目核算;企業為房地產開發而獲得的土地使用權,所支付的土地出讓金,在“開發成本”科目核算。即記入到所建的固定資產價值之中,但不單獨作為“固定資產—土地”入帳。即記入到所建的固定資產價值之中,但不單獨作為“固定資產—土地”入帳
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在實務工作中,土地出讓金往往不是一次性支付,土地使用權證也未必在土地出讓金支付後立即取得,這就引出了該土地出讓金如何核算的問題,可以下三種情況分別作出處理:1.土地出讓金未支付完畢,土地使用權證已經取得。這時,實際上土地使用年限已經確定,尚未支付的土地出讓金可以理解為欠付款,因此,可按土地使用權總價金額借記“無形資產”科目,總價與已支付的土地出讓金之間的差額部分貸記“其他應付款”科目。同時,土地成本按土地使用證上的使用期限作分期攤銷。2.土地出讓金已支付完畢,土地使用權證尚未取得。因土地出讓金已全部結清,所以列無形資產後,不會再變動(除了攤銷),問題是權證未取得,土地面積有時可能會與土地使用權證有出入。資產是指由過去交易或事項形成、為企業擁有或者控制並能給企業帶來經濟利益的資源。既然已列作無形資產,應當按一定的方法(一般是直線法)予以攤銷。攤銷年限可以按土地出讓合同上規定的年限確定。屆時,土地面積按照實際進行調整。3.土地出讓金未支付完畢,土地使用權證尚未取得。對此,存在兩種觀點:一種觀點認為,既然權證未取得,土地使用年限不能確定,款項亦未支付完畢,作掛賬處理較妥;第二種觀點認為,雖然權證未取得,但土地使用權已享用,比照在建工程已完工交付使用,但尚未辦理竣工決算手續的會計處理,應當暫估入帳,並按暫估入帳數及暫估的使用年限開始攤銷,待權證取得後,再在土地使用權的剩餘年限內作調整。這樣處理,比較符合會計的真實性原則和穩健性原則。此外,受讓土地的折扣(優惠)的會計處理,也是值得討論的問題。有的企業在公司制改組過程中,地方政府為了支援企業公司制改組(有的主要是為了公司上市),在企業受讓土地時給予一定比例的折扣(優惠)。對這部分折扣如何處理,目前有兩種意見:一是將它視作土地管理部門(包括土地儲備中心)給予企業的一種捐贈,列作資本公積。作此會計處理的前提就是在土地出讓合同中明確該等土地的單價、折扣、淨值等數額,並承諾該等折扣歸企業所有,土地管理部門不再享有,以土地原值借記“無形資產/土地使用權”科目,並以實際付款數額,貸記“銀行存款”科目,以兩者差額(折扣)貸記“資本公積/接受捐贈非現金資產準備”科目。二是將它視作一般交易中的銷售折讓。土地使用權按實際支付金額入帳,不產生資本公積。作此會計處理的前提是在土地出讓合同中並沒有明確土地原值、折扣、淨值等數字和土地管理部門的書面承諾,只列了折扣後的數額。
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土地出讓金不是簡單的地價。對於住宅等專案,採用招標、拍賣、掛牌等的方式,可通過市場定價,土地出讓金就是地價。可是對於經濟適用房、廉租房、配套房等專案,以及開發園區等工業專案,往往不是依靠完全的市場調節,土地出讓金就帶有稅費的性質,是定價。土地出讓金,顧名思義,它是一個與土地和土地使用權相聯繫的新範疇,是一個土地財政問題。土地出讓金,在社會主義宏觀調控中具有雙重功能:一是調節土地的利用,改進和調整產業結構,包括一二三產業結構、各業內部結構等,制約或促進經濟發展;二是土地出讓金的分配,作為調整市場經濟關係的經濟杠杆,調控在國家、土地所有者和土地使用者之間合理分配土地收益,調節市場競爭關係等。土地出讓金,實際上就是土地所有者出讓土地使用權若干年限的地租之總和。現行的土地出讓金的實質,可概括為它是一個既有累計若干年的地租性質,又有一次性收取的似稅非稅性質的矛盾複合體。土地出讓金具有地租而非稅性質。稅收是國家作為管理者對納稅人為國家繳納的經濟義務,具有強制性、無償性和固定性。土地出讓金,將累計若干年地租總和,採取一次性收取,則又似有稅收的非租性質。土地出讓金自身就是這樣一個內在矛盾的複合體。也就是說,土地出讓金,似租非租,似稅非稅。一.有實際成交價的,且不低於所在級別基準地價平均標準的按成交價不低於40%的標準計算出讓金,若成交價低於基準地價平均標準的,則依照全部地價40%計算。二.發生轉讓的劃撥土地使用權補辦出讓時,按基準地價平均標準的40%計算。三.通過以上方式計算的土地出讓金數額,土地使用權受讓人有異議的,由受讓人委託有資質的土地估價機構進行評估,按評估價的40%計算土地出讓金。四.劃撥土地使用權成本價格占土地價格的最高比例不得高於60%,在以劃撥土地使用權價格計算出讓金時,必須將成本價格換算成市場土地價格,再按不低於40%的標準計算土地出讓金。
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契稅是以所有權發生轉移變更不動產為徵稅物件,向產權承受人徵收的一種財產稅。而土地出讓金是契稅的計算依據,也就是土地出讓金裡不包括契稅。契稅是按照出讓金的4%計算的。不存在配套費。
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《國務院關於將部分土地出讓金用於農業土地開發有關問題的通知》中規定從土地出讓金劃出的農業土地開發資金計算公式為: 從土地出讓金劃出的農業土地開發資金 = 土地出讓面積×土地出讓平均純收益徵收標準(對應所在地徵收等別)×各地規定的土地出讓金用於農業土地開發的比例(不低於15%)。
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土地出讓金不是簡單的地價。對於住宅等專案,採用招標、拍賣、掛牌等的方式,可通過市場定價,土地出讓金就是地價。可是對於經濟適用房、廉租房、配套房等專案,以及開發園區等工業專案,往往不是依靠完全的市場調節,土地出讓金就帶有稅費的性質,是定價。 土地出讓金,顧名思義,它是一個與土地和土地使用權相聯繫的新範疇,是一個土地財政問題。土地出讓金,在社會主義宏觀調控中具有雙重功能:一是調節土地的利用,改進和調整產業結構,包括一二三產業結構、各業內部結構等,制約或促進經濟發展;二是土地出讓金的分配,作為調整市場經濟關係的經濟杠杆,調控在國家、土地所有者和土地使用者之間合理分配土地收益,調節市場競爭關係等。 土地出讓金,實際上就是土地所有者出讓土地使用權若干年限的地租之總和。現行的土地出讓金的實質,可概括為它是一個既有累計若干年的地租性質,又有一次性收取的似稅非稅性質的矛盾複合體。土地出讓金具有地租而非稅性質。稅收是國家作為管理者對納稅人為國家繳納的經濟義務,具有強制性、無償性和固定性。土地出讓金,將累計若干年地租總和,採取一次性收取,則又似有稅收的非租性質。土地出讓金自身就是這樣一個內在矛盾的複合體。也就是說,土地出讓金,似租非租,似稅非稅。 一. 有實際成交價的,且不低於所在級別基準地價平均標準的按成交價不低於40%的標準計算出讓金,若成交價低於基準地價平均標準的,則依照全部地價40%計算。 二. 發生轉讓的劃撥土地使用權補辦出讓時,按基準地價平均標準的40%計算。 三. 通過以上方式計算的土地出讓金數額,土地使用權受讓人有異議的,由受讓人委託有資質的土地估價機構進行評估,按評估價的40%計算土地出讓金。 四. 劃撥土地使用權成本價格占土地價格的最高比例不得高於60%,在以劃撥土地使用權價格計算出讓金時,必須將成本價格換算成市場土地價格,再按不低於40%的標準計算土地出讓金。
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