商品房認購書有什麼效力？

商品房認購書是商品房買賣雙方在簽訂商品房預售合同或商品房現房買賣合同之前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認。認購書應屬於商品房買賣合同的預約合同，與商品房買賣合同之間是預約與本約的關係。

商品房認購書是商品房買賣雙方在簽訂商品房預售合同或商品房現房買賣合同之前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認。認購書應屬於商品房買賣合同的預約合同，與商品房買賣合同之間是預約與本約的關係。

商品房訂購書在性質上屬於商品房買賣合同。訂購書是預約。作為預約,商品房訂購書效力的特殊性在於守約方除要求對方履行買賣合同的義務外,還可要求對方履行簽署正式的商品房買賣合同的特定行為。 訂購書是商品房買賣合同的一種形式。由於訂購書具有合同內容的確定性,因此二者的實體內容是基本一致的。我們認為:首先,訂購書一經簽署買賣合同即已成立,雙方均應受其約束。買受人不簽署正式的商品房買賣合同的行為視為對合同義務的違反。其次,如買受人在簽署訂購書時對擬簽署的正式商品房合同文本已經瞭解並認可,則買受人無權拒絕簽署該合同。第三,如買受人認為前述合同文本部分條款顯失公平,可依《合同法》關於格式條款的有關規定行使抗辯權,但不得拒絕履行訂購書中已確認的其他條款內容。

認購書一般是和發開商委託的銷售公司或廣告公司簽訂，買賣合同一般直接和開發商簽訂。

一、商品房認購書中的定金有什麼性質？ 定金有立約定金、成約定金、證約定金、解約定金、違約定金之分，商品房認購書中的定金兼具立約定金與違約定金的性質。商品房認購書是為保證以後主合同的訂立而簽訂的從合同，出賣方與認購方簽訂了商品房認購書後，一般情形下，一方拒絕訂立主合同的，定金罰則即適用。《最高人民法院關於適用(*******擔保法)若干問題的解釋》(以下簡稱《擔保法司法解釋》)第一百一十五條規定：“當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金;收受定金一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金。”該條是立約定金的一般性規定，其目的在於保證以後正式訂立主合同。商品房認購書從性質上講雖然是從合同，但其效力並不依賴于主合同，認購書本身也構成一個獨立的合同，一方違反該合同的約定時，應受到相應懲罰並承擔違約責任，認購書中的定金條款即是擔保條款。 二、商品房認購書中的定金如何適用？ 商品房認購書中的定金不僅是為了擔保以後主合同的訂立，而且還起到擔保當事人履行認購書約定義務的功能。當事人違背認購書中已作約定的條款，也應適用定金罰則。《合同法》第一百一十五條規定，“當事人可以依照《甲華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務後，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。”該條款正好處於《合同法》第七章違約責任之下，很明顯地表明瞭定金也具有違約定金的性質。