房屋和土地產權過戶問題，求解

土地通常是村集體所有；前三年平均產值的三至六倍；村集體；當然。開發徵用耕地和房屋，必定有相關的政策，請查詢農村土地的所有權屬于農民集體所有．國家徵用土地，按國家有關部門規定補償．1.土地的所有權是歸集體所有2.房屋宅基地所有權歸集體所有,不另外計算3.徵用耕地的標準政府訴訟也可知道.

房地產買賣，是指房屋所有權人將房屋所有權轉讓給房地產買受人，由買受人為此支付相應價款的行為。買賣房地產應該簽訂書面買賣合同，並應該由買賣雙方到房地產交易管理所辦理產權過戶手續。這既是確立房屋買賣關係的必要程式和憑據，也是以後處理房屋糾紛的重要依據。一、房地產分離出賣，合同無效。由於房屋是建築在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，由此看來房屋所有權通過買賣而轉讓時，該房屋佔有範圍內的土地使用權也應該同時轉讓。二、產權未登記過戶，合同無效。房屋買賣合同的標的物所有權的轉移以買賣雙方到市房地產交易管理所登記過戶為標誌，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發生房屋所有權轉移的法律效果。即使房屋已實際交付也屬無效。三、未征得共有人同意買賣房地產，合同無效。出賣房屋的主體應該是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產權為數人共有應該征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的買賣行為也無效。四、侵犯優先購買權，合同無效。房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優先購買權。房屋所有人出賣租出房屋時，須提前3個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優先購買權。五、價格有欺詐行為，合同無效。買賣城市私有房屋，雙方應當本著按質論價的原則，參照房屋所在地人民政府規定的私房評價標準議定價格，經市房地產交易管理所同意後才能成交。買賣合同生效後，雙方均不得因價格高低無故翻悔，應按合同議定的價款、期限和方式交付。但假如出賣人在房屋品質問題上有欺詐、隱瞞行為或在成交後發現內在品質問題的，買受人可要求同出賣人重新議定價格，協商不成的，可向法院起訴。六、非法轉讓，合同無效。依照《城市房地產管理法》的規定，下列房地產不得轉讓(包括買賣)：1、以出讓方式取得土地使用權的，不符合轉讓房地產條件的；2、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；3、依法收回土地使用權的；4、共有房地產，未經其他共有人書面同意的；5、權屬有爭議的；6、未依法登記領取權屬證書的；7、法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。以上情況房屋買賣均無效

現行關於房屋買賣的所有法律、法規和規章都只適用於城市，專門關於農村房屋買賣的法律、法規和規章一個也沒有。涉及農村房屋買賣的法律性檔只有最高人民法院的一個批復。在這個批復裡，最高人民法院的觀點是：假如農村房屋的買賣雙方已經實際交付了房屋和全部價款，買賣關係有效，人民法院應予保護農村土地屬於農村集體經濟組織所有，原則上不許買賣，不過在村民之間買賣行為近年來逐漸增多，不過通常就是村委會認可不辦手續。假如是城裡人購買農村住房是不允許的，你買了沒人管就是了，你辦不了手續。當然上述農村是指真農村，假如是城中村等在城鎮規劃區內的另當別論。農村房屋買賣：雙方首先要協議好買賣價格，並以書面形式體現買賣價格；接著到建設局辦理房產證的過戶；假如農村房屋沒辦房產證的話，那麼你就可以直接到當地的國土資源局辦理過戶手續。過戶應繳納的項目為10%的土地收益，0.6%的土地使用交易服務費，每宗55元的證費。假如你沒有辦理房產證，那麼你在國土資源局還應繳納3%的契稅費。手續辦理完整後，大約一個月上下你就可以到國土資源局領取自己的土地使用權證並給本證貼上一張五元錢的印花稅即可啦！辦理農村房屋買賣的手續就以上我所寫的，其他有你不懂之處的，你可到當地國土資源局諮詢

繼承手續辦完後出的新房產證和以前的老房產證沒啥區別，只是房主變了，房屋性質沒變，出售時按老產證時間計算。（出售時可調檔查到之前時間） 稅費需按房屋評估總價繳納：（契稅 ??房屋面積90以下1%，90-140繳1.5%，140以上和名下不止一套繳納3%）和（個稅1%）。

相比經濟適用房管理辦法中規定不得出租或出借以及從事居住以外的任何活動的規定，限價房新政對此並未做明確說明。那麼限價房到底應不應該允許出租？隆安律師事務所律師陳旭投了反對票。他建議，政府應該設置嚴格的監督程式，禁止限價房出租。一旦發現出租，應該收回房子。此外，政府擬規定限價房滿五年後可上市交易，但屆時需繳納同地段普通商品住房價格和限價房價格差37%的土地收益款