房地產公司與土地部門簽訂出讓合同違約應該承擔什麼法律責任的啊？

問題描述房地產公司與土地部門簽訂出讓合同違約應該承擔什麼法律責任

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最佳答案 (一)主體不同。出讓主體:國有土地所有者，即國家，由法律授權的縣以上人民政府予以具體實施; 轉讓主體:取得國有土地使用權的土地使用者。 (二)行為性質不同根據物權理論，出讓，他物權設定;轉讓:他物權轉移。 (三)轉移條件與程式不同出讓條件無限制，簽訂出讓合同，繳出讓金，即可辦證;轉讓條件有限制，轉讓須經申請、審批或補辦出讓手續，繳納稅費，方可登記過戶。 (四)交易市場不同出讓，一級市場，即國家作為國有土地所有者壟斷;轉讓:二級市場，即符合法定條件的自由轉讓。 Ⅱ、國有土地使用權轉讓模式及操作事項一、國有土地使用權直接轉讓 (一)國有土地使用權轉讓條件。除一般的民事行為生效要件外，尚須如下特別要件: 1、以出讓方式取得的國有土地使用權轉讓條件 (1)按照出讓合同約定支付全部土地出讓金，並取得國有土地使用權; (2)按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的以上，屬於成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件; (3)轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。 2、以劃撥方式取得的國有土地使用權轉讓條件 (1)土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人; (2)領有國有土地使用證; (3)具有地上建築物、其他附著物合法的產權證明; (4)經有批准權的人民政府審批。 3、法律依據: 《房地產管理法》第協議出讓國有土地使用權，應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。以協定方式出讓國有土地使用權的出讓金不得低於按國家規定所確定的最低價。第五條資源行政主管部門應當根據經濟社會發展計畫、國家產業政策、土地利用總體規劃、土地利用年度計畫、城市規劃和土地市場狀況，編制國有土地使用權出讓計畫，報同級人民政府批准後組織實施。國有土地使用權出讓計畫經批准後，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當在土地有形市場等指定場所，或者通過報紙、互聯網等媒介向社會公佈。因特殊原因，需要對國有土地使用權出讓計畫進行調整的，應當報原批准機關批准，並按照前款規定及時向社會公佈。國有土地使用權出讓計畫應當包括年度土地供應總量、不同用途土地供應面積、地段以及供地時間等內容。第八條、縣人民政府國土資源行政主管部門應當根據協定結果，與意向用地者簽訂《國有土地使用權出讓合同》。注意事項折疊編輯本段國有土地使用權的出讓使用是有期限的，其專業性也較強，因此在出讓過程中出讓方和受讓方須注意相關事項，避免產生糾紛和訴訟。一、國有土地的權屬調查出讓合同簽訂之前，要對出讓方的出讓主體資格進行核實，確認出讓方有資產處分權。二、土地出讓須符合政府規劃國有土地使用權出讓的，必須符合土地利用總體規劃、城市規劃和土地利用年度計畫，否則會出現出讓行為因違反政策無效等情形。三、土地使用權的出讓方式對於商業、旅遊、娛樂、住宅及工業用地依法應當採用招標、拍賣、掛牌的方式出讓，其他性質用地的可以採用協定方式出讓。四、土地使用權出讓的簽訂形式 1、土地使用權出讓，應當由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂書面的土地使用權出讓合同，同時向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記。 2、出讓合同應該包括地塊位置、面積、用途、容積率、土地開發程度、出讓年限、投資強度(工業用地)、動工及竣工時間、支付出讓金的時間、違約責任等內容，條款內容須清晰、具體。同時，土地用途及相關條件能否變更、變更程式及費用負擔應在轉讓合同中約定清楚。五、出讓價格 1、注意無論是通過招拍掛取得的土地還是協議出讓的土地，簽訂土地使用權出讓合同時，出讓價格不得低於同類用地的最低價標準，否則就屬於違背行政法規禁止規定的無效條款。 2、如果土地使用權出讓合同約定出讓價格不得低於同類用地的最低價標準，出讓方或者受讓方可以請求按照訂立合同時的市場價格交納土地使用權出讓金，如果受讓方不同意按照市場評估價格補足出讓金，受讓方有權請求解除合同並要求出讓方對由此造成的損失按過錯承擔責任。六、合同公證土地使用權出讓合同專業性較強，為了確保簽訂合同的雙方履行合同條款，避免產生糾紛和訴訟，對合同內容是否符合有關法律法規及簽訂合同的雙方代表是否具備合法資格等進行公證。七、注意收回土地條件和時限 1、土地使用權出讓合同應明確規定收回土地的條件，即使土地使用權出讓合同沒有明確規定收回土地的條件，政府仍然可以依據法定條件收回閒置土地。 2、以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。 ①超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的，可以徵收相當於土地使用權出讓金20%以下的土地閒置費。 ②滿2年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。 ③因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。因此，受讓方應注意土地使用權出讓合同約定的開發時間，避免因自身原因延期開工造成土地閒置，達到收回土地的法定條件，導致政府無償收回土地行為的發生。

2016年07月06日 00:00

土地出讓金的收取標準一、個人住房土地使用權轉讓應補交的土地出讓金標準：1990年5月19日以前取得的，按簽訂出讓合同之日的標定地價的30%收取;1990年5月19日(含當日，下同)以後取得的，按簽訂出讓合同之日的標定地價的60%收取。二、已購公有住房(含集資建房)、經濟適用房按規定允許轉讓的，以及紅梅新村、金山新村、小山新村、刺桐新村及西郊新村等五個國有房地產公司開發的劃撥商品房轉讓應補交的土地出讓金，按簽訂出讓合同之日的標定地價的10%收取。已購房改房、經濟適用房以市場價購買的部分在進入市場時，不再補繳土地出讓金。三、由政府統一實施的拆遷安置房轉讓應補交的土地出讓金標準：被拆遷戶原土地使用權為1990年5月19日以前取得的，按申辦轉讓手續之日的標定地價的30%收取;被拆遷戶原土地使用權為1990年5月19日以後取得的，按申辦轉讓手續之日的標定地價的60%收取。被拆遷戶原土地如屬於以出讓方式取得的，或拆遷安置房按市場價購買的部分不再收取土地出讓金。四、以劃撥方式取得國有建設用地使用權的工業用地補辦出讓應補交的土地出讓金標準：1990年5月19日以前取得的，按標定地價的30%收取;1990年5月19日以後取得的，按標定地價的50%收取。

2016年07月06日 00:00

一、個人住房土地使用權轉讓應補交的土地出讓金標準：1990年5月19日以前取得的，按簽訂出讓合同之日的標定地價的30%收取；1990年5月19日（含當日，下同）以後取得的，按簽訂出讓合同之日的標定地價的60%收取。二、已購公有住房（含集資建房）、經濟適用房按規定允許轉讓的，以及紅梅新村、金山新村、小山新村、刺桐新村及西郊新村等五個國有房地產公司開發的劃撥商品房轉讓應補交的土地出讓金，按簽訂出讓合同之日的標定地價的10%收取。已購房改房、經濟適用房以市場價購買的部分在進入市場時，不再補繳土地出讓金。三、由政府統一實施的拆遷安置房轉讓應補交的土地出讓金標準：被拆遷戶原土地使用權為1990年5月19日以前取得的，按申辦轉讓手續之日的標定地價的30%收取；被拆遷戶原土地使用權為1990年5月19日以後取得的，按申辦轉讓手續之日的標定地價的60%收取。被拆遷戶原土地如屬於以出讓方式取得的，或拆遷安置房按市場價購買的部分不再收取土地出讓金。

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