二手房交易有什麼必須注意的不？如果發現不對勁可以賠錢給我不？

無產權證二手房（期房）買賣的法律風險與控制雖然房屋在未取得兩證（房屋所有權證和國有土地使用證）前進行交易危險重重，但是高風險往往伴隨著高收益，於是諸多購房者往往難以抵制低房價的巨大誘惑，心存僥倖，鋌而走險。當然，一帆風順，獲得高收益者不乏其人，然而更多的是高風險的受害者，錢財兩空。風險無處不在，只有清醒地認識無證二手房買賣中究竟存在哪些風險，才有可能事前預防至少是有所準備。一、無證二手房買賣之法律風險（一）二手房買賣合同無效之風險賣房人欲出售尚未取得兩證的房屋，首當其衝的法律障礙就是《中華人民共和國房地產管理法》第三十七條之規定。根據該條規定，賣房人未依法登記領取權屬證書的，房地產不得轉讓。雖然實踐中法院對於無兩證的二手房買賣合同的法律效力存在不同的看法，有的法院根據《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項“違反法律、行政法規的強制性規定”而認定合同無效，也有的法院認為《中華人民共和國房地產管理法》第三十七條之規定並非強制性規定而是管理性規定，只是規範房屋權屬不能發生變更，但是對合同效力沒有影響。其實，我們完全沒有必要拘泥於《中華人民共和國房地產管理法》第三十七條規定的法律性質的爭論，而應該注意到《中華人民共和國合同法》第五十一條對於無權處分的合同效力作了明確規定，“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效”。反面言之，無處分權的人處分他人財產，權利人不追認或者無處分權的人訂立合同後未取得處分權，則合同無效。所謂處分權，是所有權的一項權能，對於二手房買賣來說，賣房人只有取得房屋權屬證書，才依法取得房屋所有權而有權處分該房屋（授權處分行為不予考慮），因此，如果賣房人在取得房屋權屬證書前出賣該房屋，二手房買賣合同的效力待定，如果發生爭議時賣房人仍未取得房屋權屬證書，則二手房買賣合同應認定無效。（二）房屋的交付時間、權屬變更登記時間不確定現實中無兩證的二手房更多的是期房，也就是正在建造的商品房，因此二手房能否按約交付並辦理房屋權屬變更登記，直接取決於開發商能否按約交付並辦理房屋權屬變更登記。而商品房的建設期限較長，能夠如期完工並交付取決於諸多主客觀條件，不確定性因素較多，難以控制。（三）房屋品質難以保證現實中無兩證的二手房更多的是期房，在建成之前房屋品質如何根本無從判斷，這必然為二手房的交付留下了品質隱患。（四）“一房二賣”不可不防無兩證的二手房買賣無法辦理預告登記，這就為賣房人“一房二賣”留下漏洞可鑽，一旦房價高漲，違約成本過低，賣房人極有可能將房屋出售給他人。當然，這裡只是列舉了主要可能發生的法律風險，還有賣房人的對外抵押、信用破產等等。二、無證二手房買賣之風險控制在初步瞭解了無兩證的二手房買賣的各種風險後，接下來必須考慮如何才能有效避免、最少是最大程度地降低可能發生的各類風險。實踐中主要採取以下兩種做法：做法一，簽訂二手房買賣預合同，也就是約定將來某個時刻簽訂二手房買賣合同。這樣的話，二手房買賣預合同的法律效力不會存在問題。但是，一旦將來賣房人不願簽訂二手房買賣合同，則購房者無法取得房屋而只能追究賣房人的損害賠償責任。做法二，簽訂二手房買賣合同，並在合同中約定合同生效時間為賣房人取得房屋權屬證書之日起生效。這樣的話，是可以有效避免二手房買賣合同被判定無效的法律風險。上述兩種做法各有利弊，但均存在一個致命的缺陷，就是在二手房買賣合同尚未生效前，全部房款或者部分房款如何支付？因為賣房人通常是因為急需資金周轉才出售房屋，基本不可能在簽訂合同後不要求支付任何款項，通常會要求購房者支付房屋總價或者大部分款項。而此時二手房買賣合同尚未生效，購房者一旦支付房款，其合法權益如何保障？結合長期的工作實踐，上述兩種做法都必須輔以借款合同才能在有效規避法律風險的同時達到合同雙方當事人的目的。具體採取上述哪一種做法，應主要根據購房者的個人意願來決定：如果購房者的購買該房屋的意願相當強烈，則應當簽訂二手房買賣合同，並在合同中約定合同生效時間為賣房人取得房屋權屬證書之日起生效。同時簽訂借款合同，在二手房買賣合同生效前，將約定的房款以借款的方式支付。如果購房者的購買該房屋的意願不是十分強烈，也就是說購房者認為可以購買該房屋，也可以購買其他房屋，而更注重權益的保障，則應當簽訂二手房買賣預合同，並約定高額的定金，當然最高不得超過合同標的的20%。而對於高於定金的部分款項則須簽訂借款合同並以借款的方式支付。當然，無論採取上述哪一種做法，務必確保借款合同和二手房買賣（預）合同的有效銜接，如合同效力，定金的約定，款項的性質轉換，違約責任等等。總的來說，無兩證的二手房買賣存在極高的風險，建議儘量不要購買。如購房者執意購買無兩證的二手房，因相關操作較為複雜，建議盡可能尋求專業法律人士幫助，以最大程度地降低法律風險，保障自己的合法權益。

一、二手房交易有哪些流程？1、買二手房流程一：買賣雙方建立資訊溝通管道。買方瞭解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。 2、買二手房流程二：賣方提供可以上市交易的房屋，買方與之達成一致意見。如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經程式），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。 買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見後， 雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

買房子是人們中一件大事，如果沒有選好，到日後會帶來很多的不便，所以在收房時我們一定要進行驗房的，這教你幾點驗房時我們要注意的： 1.新房驗收注意事項中走進房屋首先檢查牆面的平整度以及是否滲水是否有裂痕。 2.毛坯房驗房應檢查門窗、陽臺有無開裂現象。 3.毛坯房驗房應檢查水電煤氣通暢情況。 4.毛坯房驗房應檢查地面有無空殼、開裂情況。 5.毛坯房驗房應檢查水路通暢檢查。 6.毛坯房驗房應檢查核對合同上有的設施進行驗收。7.毛坯房驗房應檢查測量樓層的高度，水錶電錶的數位記錄，淋浴房的尺寸等等

（一）、收房日期和形式 （二）、需要準備的驗收工具 （1）、 房驗小錘：用來檢查牆面、地面、窗臺空鼓。 （2）、 稍大一點的水桶：用來檢查地漏、排水管是否通暢。 （3）、 卷尺：用來檢查房屋淨高等。 （4）、 驗電插頭：用來檢查插座有無脫線、不通。 （5）、 網球：用來檢查排汙管道有無障礙物。有顯示日期功能的相機（帶閃光燈），律師建議最好用光學相機—用於房屋有問題時留影取證。 （三）、驗收過程和具體步驟 第一項：查驗文件。 （1）、規劃部門出具的《建築工程規劃驗收合格證》。 （2）、建設主管部門出具的《建設工程竣工驗收備案證明書》。表上每一項都必須報主管部門備案，如果缺少任何一項的話，這個樓盤還屬於“黑樓”，是不能入住的。 （3）、區級以上質檢站核發的《房屋品質合格證明》。—必須具備。 （4）、開發商提供的房屋的《住宅品質保證書》—必須取得，要帶走。 （5）、開發商提供的《住宅使用說明書》—開發商據此承擔保修責任。必須取得，要帶走。 （6）、房產管理局或區局直屬測繪隊出具的《竣工實測表》。標明實際建築面積是多少，分攤多少，什麼地方是公用面積。或者由有權部門（規劃國土局地籍測繪大隊）出具的正式測繪報告：《房屋建築面積測繪報告》。—必須具備，否則至少無法計算實際的公攤面積，也就無法結算最終房款，無法開具正式發票。 （7）、衛生防疫部門核發的生活供水系統《用水合格證》。 （8）、公安消防部門出具的《建築工程消防驗收意見書》。 （9）、民防部門出具的《民防工程竣工驗收證書》。 （10）、品質技術監督部門出具的《電梯（扶梯）驗收結果通知單》。 （11）、環保部門出具的《建設工程環保驗收合格證》。 （12）、燃氣主管部門出具的《燃氣工程驗收證書》。 （13）、城建檔案部門出具的《工程驗收檔案認可書》。 （14）、管線分佈竣工圖(水、強電、弱電、結構)—可帶走。房屋的設計圖紙和水電路圖紙，管線如何走，哪些牆可以打，配電箱及配線箱的使用說明等。 第二項：核實面積，計算和落實房款得多退少補問題。 第三項：驗收房子。 第四項：核對買賣契約上注明的設施、設備等是否有遺漏、品牌、數量是否相符。通常在這方面，應該沒什麼大問題，但是也要仔細核實。 第五項：對公共環境的驗收。

一般情況是5年過戶，親戚間不存在糾紛的話，可以做公證。 1.安置房只要拿到房產證就可以過戶。目前的政策對安置房沒有過戶限制，因為安置房屬於拆遷補償範疇的房屋而不是福利房。 2.集體土地一般都屬於單位性質的，這種土地上的房產一般產權都是單位的。不能自由交易就是說沒有完全產權，肯定沒有產權證。如果有產權證，一樣可以自由交易。只要是產權房都是受國家法律保護的私有財產，產權人可自由處置。 3.拆遷安置房一般不可能是集體土地，都是出讓地或者是劃撥地（劃撥地的情況很少）。現在的拆遷都是政府行為，安置房的來源一般都是開發商，集體土地的情況很少