2手房土地出讓金應該怎麼計算？誰說說看？

題主好，土地出讓金是購買二手房改房（也就是福利分房）或者經濟適用房，兩限房，安居房，康居房時繳納的，立項不同，出讓金也不同，交易時需見當地政策。二手商品房不用繳納出讓金。期望對你有用。

舊房土地增值稅清算認定標準；分幾種情況：一、轉讓舊房能提供評估價格的。轉讓舊房可扣除的專案金額包括三項：一是舊房及建築物的評估價格；二是取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用：三是在轉讓環節繳納的稅金。此外，納稅人支付的評估費用准予在計算土地增值稅時扣除。二、轉讓舊房不能提供評估價格但能提供購房發票的。《土地增值稅暫行條例》第六條、第(一)、(三)項規定的扣除項目的金額，可按發票所載金額並從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%的計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，准予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不得作為加計5%的基數。即轉讓舊房不能提供評估價格但能提供購房發票的扣除專案金額也包括三項：一是購房發票所載金額；二是加計扣除金額(加計扣除金額=購房發票所載金額×5%×購買年度起至轉讓年度止的年數)；三是與轉讓房地產有關的稅金(包括轉讓舊房時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅、契稅以及教育費附加。三、轉讓舊房既沒有評估價格又不能提供購房發票的，由稅務機關實行核定徵收。

土地出讓金不是簡單的地價。對於住宅等專案，採用招標、拍賣、掛牌等的方式，可通過市場定價，土地出讓金就是地價。可是對於經濟適用房、廉租房、配套房等專案，以及開發園區等工業專案，往往不是依靠完全的市場調節，土地出讓金就帶有稅費的性質，是定價。土地出讓金，顧名思義，它是一個與土地和土地使用權相聯繫的新範疇，是一個土地財政問題。土地出讓金，在社會主義宏觀調控中具有雙重功能：一是調節土地的利用，改進和調整產業結構，包括一二三產業結構、各業內部結構等，制約或促進經濟發展;二是土地出讓金的分配，作為調整市場經濟關係的經濟杠杆，調控在國家、土地所有者和土地使用者之間合理分配土地收益，調節市場競爭關係等。土地出讓金，實際上就是土地所有者出讓土地使用權若干年限的地租之總和。現行的土地出讓金的實質，可概括為它是一個既有累計若干年的地租性質，又有一次性收取的似稅非稅性質的矛盾複合體。土地出讓金具有地租而非稅性質。稅收是國家作為管理者對納稅人為國家繳納的經濟義務，具有強制性、無償性和固定性。土地出讓金，將累計若干年地租總和，採取一次性收取，則又似有稅收的非租性質。土地出讓金自身就是這樣一個內在矛盾的複合體。也就是說，土地出讓金，似租非租，似稅非稅。一.有實際成交價的，且不低於所在級別基準地價平均標準的按成交價不低於40%的標準計算出讓金，若成交價低於基準地價平均標準的，則依照全部地價40%計算。二.發生轉讓的劃撥土地使用權補辦出讓時，按基準地價平均標準的40%計算。三.通過以上方式計算的土地出讓金數額，土地使用權受讓人有異議的，由受讓人委託有資質的土地估價機構進行評估，按評估價的40%計算土地出讓金。四.劃撥土地使用權成本價格占土地價格的最高比例不得高於60%，在以劃撥土地使用權價格計算出讓金時，必須將成本價格換算成市場土地價格，再按不低於40%的標準計算土地出讓金。

過戶費用根據你們簽定的合同約定確定由誰承擔,房屋價款的構成包括土地出讓金.和過戶費用是二碼事.土地出讓金是國家徵收的,雙方可以協商約定我通過仲介買了一套房改房的二手房。仲介合同中約定“其它所有辦理產權證、土地證、契證所需的稅費”由買方承擔。現在手續已經基本辦好，但是其中有一項費用為“土地出讓金”將近2000元。仲介說根據他們的行業慣例是由買方承擔的。但據我瞭解，一般房屋買賣中買方不承擔該項費用。請問：合同中的約定包括“土地出讓金”嗎？我這種情況這項費用應該由哪方承擔？關鍵是看你所付房款中是否已經包含了這項““土地出讓金““的費用,如果不包含,應當由你交納.另外,對於““其它所有辦理產權證土地證契證所需的稅費““的理解,如果通常的理解包括土地出讓金,而且,原房款中並不包含這項,應當是由你----買方交納.未交清土地出讓金的房產不能轉讓。理論上該由賣方交。約定買方交也可以！土地出讓金不一定非得要買方交納，關鍵是看合同中有無此項約定由誰交納，如果沒有，雙方可就此達成補充協議，那就要看雙方誰更想得到這個合同利益了，是你更想要房，還是對方更想要錢。

《國務院關於將部分土地出讓金用於農業土地開發有關問題的通知》中規定從土地出讓金劃出的農業土地開發資金計算公式為： 從土地出讓金劃出的農業土地開發資金 = 土地出讓面積×土地出讓平均純收益徵收標準（對應所在地徵收等別）×各地規定的土地出讓金用於農業土地開發的比例（不低於15%）。