二手房的補充協議？誰能說說看？

問題描述二手房的補充協議

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最佳答案題主好，補充協定是買賣雙方在使用《商品房買賣合同》範本簽約時，對雙方各自關心的條款內容進行修改或增加，以明確雙方權利義務的條款或協定，當補充協定內容與主合同條款不一致，以補充協定內容為准。現在市場交易中二手房合同補充條款多為雙方協商的自擬格式，商品房出售合同的補充條款多為開發商擬訂的格式條款，但條款是可以調整的。那我們就來看看，商品房買賣合同中，購房者容易忽略的幾個問題，我們在簽訂商品房合同補充協定中應該關注的。1、套內建築面積和公攤面積的合理誤差範圍，目的是防止交房時在合同約定範圍內套內建築面積縮水、公攤面積增大。2、公積金和商業貸款因銀行和開發商的原因辦不下來的處理問題，目的是防止開發商應退房而扣除購房者的定金或追究違約金。3、房屋交付時開發商要提供房屋面積實測資料，約定假如開發商提供不了，購房者可以退房或者拒收，而開發商要按日支付違約金，目的是防止購房者辦理入住後因裝修等問題而被動。4、物業的約定，目的是防止入住後開發商或物業公司提高收費標準，而購房者又無當初開發商承諾的依據的情況。5、精裝修房屋的實際裝修標準，不能被開發商以“進口”、“高級”、“優質”等不明確的說明誤導，要詳細約定與房屋有關的內外裝修、設施的種類、型號、顏色、位置、方向、可參照的價格等因素，目的是防止對裝修提出異議而無依據的情況。6、開發商給購房者辦理產權證的實際時間，合同裡約定的只是開發商提交材料的時間，目的是防止開發商無限期的給購房者辦理產權證，影響購房者行使所有權。7、房屋的屋面、外牆面使用權歸業主所有，開發商使用要經過業委會同意，目的是防止開發商因商業目的使用而影響購房者的正常生活。8、在合同和補充協議裡沒有約定或約定不明確的，可以用開發商發佈的廣告、宣傳材料作為相關內容的依據。現在我們對上面的特別重要的問題進行簡短的分析：關於不能如期取得貸款的約定按揭貸款是許多購房人都採用的付款方式，不過現在的貸款額度很緊張，很容易出現由於貸款沒有待下來而產生的違約行為。購房人在簽訂《合同》或《補充協定》時對此條要予以充分關注。在付款方式的附件中，開發商往往寫明，如買受人不能獲得銀行的按揭貸款，買受人應於接到通知的幾日內付清餘額。購房人往往粗心，沒有關注該條款或者由於覺得不能獲得的貸款的風險不大，對該條款沒有重視。現在的問題，很多爭議越發頻繁，一旦購房人無法獲得銀行貸款，按照本條約定，購房人應該在幾日內交清全部房款，否則，購房人就需承擔不能按期付款的違約責任。應約定在這種情況下購房者可以選取退房，開發商退還首付款和定金，以此來維護自己的權益。關於產權證取得期限的約定房地產市場交易中，是會出現購房人在完全支付房款後的幾年內，都拿不到產權證，至使產權處在一種不確定的狀態之中，原因是是可以能是開發商資金比較緊張，將專案抵押給了銀行。售樓之後，開發商應該先將銀行的錢還清，銀行才能解除抵押，購房合同才能去備案。由此看來嚴格審查開發商提供的“五證”，特別是“土地使用證”的正本記事欄中，有無土地被抵押的標注，取得所售房產及相應土地面積未設定抵押的承諾，約定產權證取得的最後期限十分必要，並同時約定，如到期購房人仍然得不到產權證，購房人有權退房及退房處理辦法的約定。關於物業的約定商品房買賣中，開發商指定的前期物業與業主委員會選聘的物業之間產生的糾紛很多，由此看來購房人為保證其入住後權益的維護，也可在《補充協議》中約定物業的有關情況：如物業費、停車費等費用的實際數額，社區規劃、面積問題、水、電、煤氣(天然氣)開通時間等。最後我們還需要非常小心留意關於違約責任與解除合同的約定雙方約定：如開發商交付房屋時，所交付的房屋達不到《合同》或《補充協議》的約定，購房人有權拒收房屋。並約定開發商因其違約行為所應支付違約金的數額或比例。同一個時間段裡，也可約定開發商限期更正或修復，如在規定的時間內達不到約定的標準，購房人可以單方解除《合同》。並同時約定《合同》解除後的處理辦法，包括開發商應支付給購房人的違約金和損失賠償額計算的方法。《商品房買賣合同》與《補充協議》誰服從誰“補充協議”有優先權購房合同和補充協定是約束房屋買賣雙方交易行為的重要法律檔，補充協定與標準契約具有同等的法律效力。當格式合同的條款與補充協議條款相抵觸時，在民事行為的處理原則方面，補充協定條款約定的內容有優先權。現在有不少購買者在購房過程中只重視購房合同，而對補充協定的重要性認識不足，結果吃虧上當。購房者在補充條款中可增加出現品質問題後的處理常式、購房者的權利、開發商的違約責任、爭議處理依據等內容。購房者：千萬不要與開發商簽訂任何放棄延遲辦證賠償協定，不要讓繳費簽署檔的日期與實際簽署日期不符，假如與開發商簽訂補充協定，可委託律師代理，以免上當。

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