劃撥土地出讓金標準有誰瞭解？有沒有網友清楚？

“土地出讓金返還”，屬於政府補助收入。政府補助是指企業從政府無償取得貨幣性資產或非貨幣性資產，但不包括政府作為企業所有者投人的資本。主要有以下形式：（1）財政撥款；（2）財政貼息；（3）稅費返還（但不含增值稅出口退稅）；（4）無償劃撥非貨幣性資產，如行政劃撥土地使用權、天然起源的天然林等。根據《中華人民共和國企業所得稅法》（主席令第63號）的規定，企業取得的除國務院財政、稅務主管部門規定專項用途並經國務院批准的財政性資金外都應納稅。之所以這樣規定，其原因有三：一是企業從政府取得的補貼收入導致經濟利益的流入和企業淨資產增加，符合收入總額的立法精神。二是為了規範財政補貼和加強減免稅的管理。自1994年分稅制財政體制改革以來，中央集中管理稅權，各地不得自行或擅自減免稅，個別地區為了促進地方經濟發展採取各種“財政補貼”形式變相減免稅，造成對中央稅權的侵蝕。對企業從政府取得的財政補貼徵稅，有利於加強對財政補貼收入和減免稅的管理。三是為了儘量減少稅法與財務會計制度的差異。會計準則中把政府補助計入了“營業外收入”，稅法也沒有必要在此問題上保持差異，這有利於降低納稅遵從成本和徵收管理成本。既然，企業取得的“政府補助——土地出讓金返還”需要徵收企業所得稅，這就存在一個如何進行賬務處理的問題。正如你所說：是沖減土地使用權的原值，還是作為營業外收入入帳？我們列舉以下兩個案例，從房地產開發企業和非房地產開發企業兩個方面進行分析，再作結論。〔例1〕某生產企業2009年2月支付1000萬元取得一項土地使用權。按照當地政府的規定，土地出讓金返還20％，6月16日A公司收到土地出讓金返還200萬元，應當如何作賬務處理？方案一：計入“營業外收入”。借：銀行存款2000000貸：營業外收入2000000借：營業外收入2000000貸：本年利潤2000000納稅效果分析：（1）土地出讓金返還200萬元，計入營業外收入，形成利潤總額200萬元，按照25%的所得稅稅率計算，當期應繳企業所得稅50萬元。（2）房產成本保持原有成本不變，不應有因土地出讓金返還200萬元而減少。按20年計提折舊（不考慮固定資產淨殘值），每年多提折舊10萬元，少繳企業所得稅2.5萬元。（3）如果將來房產轉讓，由於房產成本保持原有成本不變，土地增值稅扣除項目也會因此而增加200萬元，可以減少土地增值稅的應納稅額。方案二：把土地出讓金返還沖減土地成本。借：銀行存款2000000貸：無形資產—土地使用權2000000納稅效果分析：（1）不計入“營業外收入”，當期不繳企業所得稅。（2）《企業會計制度》第四十七條規定：企業取得的土地使用權，在尚未開發或建造自用專案前，作為“無形資產”核算。企業利用土地建造自用專案時，將土地使用權的帳面價值全部轉入“在建工程”成本，達到預訂可使用狀態時轉作“固定資產”。所以，沖減土地使用權成本的200萬元，最終減少房產成本200萬元，按20年計提折舊（不考慮固定資產淨殘值），每年少提折舊10萬元，多繳企業所得稅2.5萬元。（3）如果將來房產轉讓，由於房產成本減少200萬元，土地增值稅扣除項目也會因此而減少200萬元，增加了土地增值稅的增值額，會多繳土地增值稅。結論：非房地產開發企業取得的土地出讓金返還，應當作營業外收入處理，不應當沖減取得土地使用權的成本。〔例2〕A房地產開發公司2009年2月支付2000萬元取得一項土地使用權。按照當地政府的規定，土地出讓金返還20％，6月16日A公司收到土地出讓金返還400萬元，應當如何作賬務處理？方案一：計入“營業外收入”。借：銀行存款4000000貸：營業外收入4000000借：營業外收入4000000貸：本年利潤4000000納稅效果分析：（1）土地出讓金返還400萬元，計入營業外收入，形成利潤總額400萬元，應繳企業所得稅100萬元。（2）這樣處理的結果，使得取得土地使用權的成本仍然保持為2000萬元，在計算土地增值稅扣除項目金額時，可以扣除10%的房地產開發費用，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）的規定，還可以加計20%的扣除，使得取得土地使用權支付的金額2000萬元在計算土地增值稅時變成扣除項目金額2600萬元（2000×130％），從而降低土地增值稅的增值額，減少土地增值稅的應納稅額。方案二：把土地出讓金返還沖減土地成本。借：銀行存款4000000貸：開發成本—土地徵用及拆遷補償費4000000納稅效果分析：（1）取得土地使用權支付的金額減少到1600萬元，按照130％計算扣除項目，扣除項目金額為2080萬元（1600×130％）。土地增值稅清算時減少扣除項目金額，增加土地增值稅的增值額520萬元（2600－2080），按照土地增值最低稅率30％計算，應交土地增值稅156萬元（520×30％）。（2）開發成本減少400萬元，扣除已繳土地增值稅後，還會增加企業所得稅應納稅所得額244萬元（400－156）。應繳企業所得稅61萬元（244×25％）。繳納土地增值稅與企業所得稅合計217萬元（156＋61），與方案一比較，多納稅117萬元（217－100）。結論：房地產開發企業取得的土地出讓金返還，作營業外收入處理比沖減取得土地使用權的成本更有利。房地產企業取得政府土地出讓金返還款的會計和稅務處理房開企業政府返還土地款計入收入風險點提示土地增值稅清算如火如荼，一個非常突出的爭議問題是：開發商取得政府返還土地款如何計稅問題。很多開發商將返還款計入營業外收入中，先繳納了所得稅，但在土地增值稅清算中，稅務機關要將返還款沖減土地成本。當年想以不沖成本，計收入，從而加計20%扣除的籌畫方案落空。目前基層稅務機關普遍認可的是沖減的處理方法。這樣處理，可能與很多專家的意見不太相同。建議開發企業認真對待。沖成本是合法以的，也是合理的。分析如下：房地產企業取得政府土地出讓金返還款的會計和稅務處理肖宏偉由於土地招拍掛制度約束，各地政府在招商引資中，通過各種名義和方式，對開發商繳納的土地出讓金，給予一定比例的返還。雖然計入營業外收入，可以減少土地增值稅的支出。但此會計和稅務處理方法，稅務機關在土地增值稅清算時，一般不認可。一、會計處理返還款名義上屬於政府補助的性質，但從政府土地出讓業務實質來看，企業按照招拍掛確定金額全額繳納的土地出讓金已經取得了全額票據，計入土地受讓成本，而後政府給予的返還，是轉讓土地發生的銷售折扣或折讓行為。如被稅務機關認定認為是返還業務，應直接沖減土地成本，而不應適用《企業會計準則第16號――政府補助（2006）》財會[2006]3號的規定，作為營業外收入進行處理。二、企業所得稅處理由於政府土地返還款，不符合財稅〔2008〕151號檔的規定，不是企業取得的由國務院財政、稅務主管部門規定專項用途並經國務院批准的財政性資金，因此，不能作為不徵稅收入在計算應納稅所得額時從收入總額中減除。如被稅務機關認定認為是土地款返還業務，無論企業會計上如何處理，所得稅徵收管理上，可以直接沖減土地成本。所以，此土地返還款應當沖減土地成本，如果企業開發產品已經完工，按實際成本原則，對完工產品分攤土地成本，計算繳納企業所得稅。當然，如果企業將返還款計入營業外收入，提前繳納企業所得稅，稅務機關也不會拒絕。三、土地增值稅處理根據土地增值稅相關法規規定，土地增值稅按照轉讓房地產所取得的收入減除規定扣除項目金額後的增值額和規定的稅率計算徵收。《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條條例第六條所列的計算增值額的扣除專案，具體為：（一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。這裡所稱“地價款”，應為實際支付的價款，應為扣除政府返還後的土地實際價款。這是實際發生原則在稅收征管中的具體應用。政府返還土地款，沖減土地成本，在各地稅務機關具體檔解釋中都有明確規定。

土地出讓金是國家以土地所有者身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者時所收取的土地權益，以劃撥方式獲取的土地使用權發生轉讓、抵押等市場行為必須補辦出讓手續，交納出讓金，方可辦理土地登記，其出讓金數額計算方法如下：一、有實際成交價的，且不低於所在級別基準地價平均標準的按成交價不低於40%的標準計算出讓金，若成交價低於基準地價平均標準的，則依照標準地價平均標準的40%計算。二、發生轉讓的劃撥土地使用權補辦出讓時，按基準地價平均標準的40%計算。三、通過以上方式計算的土地出讓金數額，土地使用權受讓人有異議的，由受讓人委託有資質的土地估價機構進行評估，按評估價的40%計算土地出讓金。四、劃撥土地使用權成本價格占土地價格的最高比例不得高於60%，在以劃撥土地使用權價格計算出讓金時，必須將成本價格換算成市場土地價格，再按不低於40%的標準計算土地出讓金。希望這些能幫到你，望採納。

繳納土地出讓金的方法：發生轉讓的劃撥土地使用權補辦出讓時，按基準地價平均標準的40%計算。土地使用權受讓人有異議的，由受讓人委託有資質的土地估價機構進行評估，按評估價的40%計算土地出讓金。

你好，只有國有土地才能出讓，收取土地出讓金。可以要求國土部門辦理國有土地使用權證。土地出讓金的收取標準： 1.1990年5月19日以前取得劃撥土地使用權的，按簽訂出讓合同之日的標定地價的30%收取土地出讓金。 2.1990年5月19日（含當日）以後取得劃撥土地使用權的，按簽訂出讓合同之日的標定地價的60%收取土地出讓金。

國有土地使用權轉讓，其國有土地出讓金的繳納標準，是按不同地區和不同用地位置評估的結果而定的。如果是劃撥土地，買方在辦理土地證過戶時，需要繳納一筆土地出讓金，此外是手續費。每平米土地出讓金多少，由當地國土局決定。