海域使用權抵押登記相關手續誰瞭解？麻煩說說。

土地出讓金支付相關規定第五條未經市、縣人民政府土地管理部門批准並辦理土地使用權出讓手續，交付土地使用權出讓金的土地使用者，不得轉讓、出租、抵押土地使用權。第六條符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門批准，其土地使用權可以轉讓、出租、抵押：（一）土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；（二）領有國有土地使用證；（三）具有合法的地上建築物、其他附著物產權證明；（四）依照《條例》和本辦法規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府交付土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。第二十六條土地使用權出讓金，區別土地使用權轉讓、出租、抵押等不同方式，按標定地價的一定比例收取，最低不得低於標定地價的40％。標定地價由所在地市、縣人民政府土地管理部門根據基準地價，按土地使用權轉讓、出租、抵押期限和地塊條件核定。第二十九條土地使用權出讓期滿後，土地使用者再轉讓、出租、抵押土地使用權時，須按本辦法規定重新簽訂土地使用權出讓合同，支付土地使用權出讓金，並辦理變更土地登記手續。關於認真貫徹國務院嚴格制止亂占濫用耕地和發展房地產業有關文件的通知（1992年12月25日國家土地管理局發佈）

目前，土地使用權抵押已逐步成為一種重要的融資手段，經過登記的土地使用權抵押受法律保護。為了解決土地使用權抵押過程中存在的問題，進一步規範抵押行為，切實保護抵押當事人的合法權益，根據《城市房地產管理法》、《擔保法》等法律法規，現對辦理土地使用權抵押貸款手續作出如下規定：一、有下列情形之一的，土地抵押登記不予登記。1、違法建築或非法占地；2、土地使用權和房屋所有權有權屬爭議的；3、未經登記領取土地證書的；4、依法查封、監管、扣押或採取財產保全措施，以及以其他方式限制權利的；5、已依法公告國家建設徵用拆遷範圍內的用地；6、縣級以上人民政府依法收回的土地使用權；7、房屋所有權與土地使用權分離抵押、超值抵押、欺騙抵押；8、土地所有權；9、耕地、宅基地、自留地、自留山；10、用於教育、醫療、市政公共基礎建設、公益事業的；11、列為古文物保護的古建築；12、其他法律禁止的。二、有下列情形之一的，應按規定完善有關手續後，再予受理抵押登記申請。1、共有的房地產，未經共有權人書面同意的；2、集體土地使用權抵押未經土地所有者同意的；3、出租

（一）土地使用權的地價評估和合同的簽訂。土地使用權抵押應當由抵押人和抵押權人簽訂抵押合同。1、以出讓方式取得的國有土地使用權，由抵押權人進行地價評估或由具有土地估價資格的仲介機構評估並經抵押權人認可後，由抵押人和抵押權人簽訂抵押合同。2、以劃撥方式取得的國有土地使用權，由抵押人委託具有土地估價資格的仲介機構進行地價評估，經土地管理部門確認，並批准抵押，核定出讓金後，由抵押人和抵押權人簽訂抵押合同。因此，在劃撥土地的估價中，金融機構和房地產估價機構都應對出讓金部分以及由此產生的相關稅費加以重視，房地產估價機構有義務在估價報告中對其加以披露。這就要求房地產估價機構詳細掌握當地有關房地產的各種政策、規章制度，有依據的向相關的報告使用者提供諮詢意見，以實現房地產估價機構的顧問功能。3、鄉（鎮）、村企業廠房等建築物抵押涉及農民集體土地使用權的抵押，由抵押人委託具有土地估價資格的仲介機構進行地價評估，經土地管理部門的確認，並明確實現抵押權的方式，需要轉為國有的，同時核定土地使用權出讓金及相關稅費。然後，由抵押人和抵押權人簽訂抵押合同。4、以承包方式取得的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的農民集體土地使用權，由抵押人委託具有土地估價資格的仲介機構進行地價評估，並經土地管理部門確認後，由抵押人和抵押權人簽訂抵押合同。抵押出讓土地使用權的，抵押終止期限不得超過土地出讓終止期限。（二）土地使用權抵押登記申請土地使用權設立抵押權的，抵押人和抵押權人應在抵押合同簽訂後15日內，持被抵押的土地的使用權證、抵押合同、地價評估及確認報告、抵押人和抵押權人的身份證件共同到土地管理部門申請抵押登記，一方到場申請抵押登記的，必須持有對方的授權委託檔。除提交上述材料外，還應分別情況，提交以下材料：5、以劃撥土地使用權抵押的，提交土地管理部門確認的抵押宗地的土地使用權出讓金的證明；6、以房屋及其佔有範圍內的土地使用權抵押的，提交房屋所有權證；7、抵押鄉（鎮）、村企業廠房等建築物涉及農民集體土地使用權抵押的，提交集體所有者同意抵押的證明；8、以承包方式取得的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的集體土地使用權抵押的，提交該集體土地所有者同意抵押的證明；9、抵押人和抵押權人委託他人辦理抵押登記的，提交委託書和代理人身份證件；10、抵押權人為非金融機構的，其抵押借款行為依法應當辦理有關批准手續的，應當提交有關批准文件；同一宗地多次抵押時，以收到抵押登記申請先後為序辦理登記。未按規定提交有關證明文件的土地使用權抵押登記申請，土地管理部門不予受理。（三）土地使用權抵押登記和變更登記抵押登記申請經審查，符合規定要求的，准予登記，土地管理部門在抵押土地的土地登記卡上進行註冊登記。同時在抵押人的土地使用證內進行記錄，並向抵押權人核發《土地他項權利證明書》，土地使用權抵押權正式生效。因此，土地使用權抵押權取得的法律證明檔是《土地他項權利證明書》，土地抵押權人以任何形式佔有或控制抵押人的土地使用證，不僅不符合法律規定，而且對其未來實現其抵押權不會產生任何有利的影響。土地使用權分割抵押的，由土地管理部門確定抵押土地的界線和面積，即一宗土地分割抵押時的分割劃分權只能屬於土地管理部門。抵押期間，抵押合同發生變更的，抵押當事人應當在抵押合同變更後15日內，持有關檔到土地管理部門辦理變更抵押登記手續。因處分抵押財產轉移土地使用權的，被處分土地使用權的受讓方、抵押人和抵押權人應在抵押財產處分30日內持有關證明文件到土地管理部門辦理變更土地登記手續。處分抵押財產涉及集體土地所有權轉為國有土地的，按土地管理的有關規定辦理。抵押合同的解除或終止，抵押權人應出具解除或終止抵押合同的證明文件，與《土地他項權利證明書》一起交抵押人、抵押人自抵押合同終止或解除之日起15日內，持有關證明文件到土地管理部門辦理註銷抵押登記手續。

抵押當事人委託具有評估資質機構出具的海域使用權價值評估報告，一般要求有資產評估資質的評估機構，最好委託證券評估資質的評估機構，因為證券評估資質的評估機構一般都有海域使用權評估部門設置，專業度高！主管機關是財政部和海洋局！

第三十八條 轉讓海域使用權應當具備下列條件：（一）開發利用海域滿一年；（二）不改變海域用途；（三）已繳清海域使用金；（四）除海域使用金以外，實際投資已達計畫投資總額百分之二十以上；（五）原海域使用權人無違法用海行為，或違法用海行為已依法處理。第三十九條 轉讓海域使用權的，轉讓雙方應當向原批准用海的人民政府海洋行政主管部門提交以下材料：（一）海域使用權轉讓申請；（二）轉讓協議；（三）海域使用權證書；（四）用海設施所有權的合法證明材料；（五）受讓方資信證明材料；（六）海洋行政主管部門要求的其他書面材料。第四十條 海洋行政主管部門收到轉讓申請材料後，十五日內予以批復。批准的，轉讓雙方應當在十五日內辦理海域使用權變更登記，領取海域使用權證書。不予批准的，海洋行政主管部門依法告知轉讓雙方。海域使用權轉讓時，其固定附屬用海設施隨之轉讓。固定附屬用海設施轉讓時，其使用範圍內的海域使用權隨之轉讓。法律法規另有規定的，從其規定。第四十一條 海域使用權出租的，承租人應當按照海域使用權證書確定的面積、年限和用途使用海域。海域使用權出租、抵押時，其固定附屬用海設施隨之出租、抵押，固定附屬用海設施出租、抵押時，其使用範圍內的海域使用權隨之出租、抵押。法律法規另有規定的，從其規定。海域使用權取得時免繳或者減繳海域使用金的，補繳海域使用金後方可出租、抵押。第四十二條 有下列情形之一的，海域使用權不得出租、抵押：（一）權屬不清或者權屬有爭議的；（二）未按規定繳納海域使用金、改變海域用途等違法用海的；（三）油氣及其他海洋礦產資源勘查開採的；（四）海洋行政主管部門認為不能出租、抵押的。第四十三條 海域使用權出租、抵押的，雙方當事人應當到原登記機關辦理登記手續。