房屋買賣問題？有誰清楚？

簽訂房屋買賣合同涉及法律法規主要有：《民法通則》、《合同法》、《城市房地產管理法》、《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》、各地頒佈的《房地產交易管理辦法》的地方法規等。房產買賣法規是指在房產買賣過程中涉及的一系列法律法規,實際包括《合同法》、《物權法》、預售條例以及各地的關於商品房的預售政策等。

題主好，房屋登記部門需要購房人提供憑購房合同、初始登記證、完稅票據及身份證明等要件到行政審批中心即可以辦理個人房產證。你的房產證一直未辦理，是否是開發商尚未取得房屋初始登記證，請與開發商聯繫。初始登記是房產商提出辦理的，必要有要土地使用權證，建設規劃許可證，房屋驗收合格證，然後申請測繪核准，最後填表，審核，然後通過。你要辦小產證，是等大產證辦下來後才能辦的。

農村房屋買賣需要關注的是，非同村村民之間不得買賣農村房屋。另，實際的買賣合同範本參見城市商品房買賣合同。你可以去網上搜一下。

房屋買賣合同的解除主要分為：法定解除和約定解除、協商解除。法定解除，是指房屋買賣合同符合法律規定的解除條件時可以解除；約定解除，是指簽訂的房屋買賣合同約定的解除條件成就時可以解除；協商解除，指房屋買賣合同在履行過程中，出現需要解除的情形時，雙方達成一致可以解除。法定解除和約定解除權的行使，需通過訴訟或仲裁的形式得以實現。以上僅供參考。

房屋買賣合同標的額較大且系比較重要之合同，故法律規定應當採取書面形式訂立。《城市房地產管理法》第40條規定：“房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同……”。《城市房地產開發經營管理條例》第28規定：“商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同。……”上述規定是認定房屋買賣合同應當採用書面形式的法律依據。根據法律及相關司法解釋的規定，房屋買賣合同書面形式應包括如下類型：(一)正式房屋買賣合同正式房屋買賣合同是房屋買賣合同書面形式的基本類型，內容一般包括房屋買賣合同的基本條款，如房屋位置、結構、建築面積、價款及其支付期限、交房期限、品質標準、產權轉移登記等條款。儘管法律法規並未規定買賣雙方必須採用統一的房屋買賣合同文本，但在辦理產權轉移登記時，房屋產權登記機關往往要求使用建設主管部門統一制訂的規範的合同文本，否則，不予辦理備案、登記。但是，並不因為不使用統一合同文本而影響書面房屋買賣合同的成立和效力。實踐中，商品房買賣時，要求必須使用建設主管部門統一製作的格式文本。但在正式合同文本簽訂之前，多由開發商提供認購書、預訂協定等預約合同文本要求買受人簽署，其中有的預約合同已經具備本約性質，相當於房屋買賣合同。二手房買賣的合同形式未作統一要求，買賣雙方一般會根據協商一致的意見共同起草一份房屋買賣合同，經雙方簽字、蓋章生效，並據此履行，在產權登記機關填寫的制式合同只作為登記檔使用。(二)具備特定條件的預約合同最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(下稱商品房買賣司法解釋)第五條規定：“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備第16條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。”根據最高法院民一庭的觀點，商品房認購、訂購、預訂等協議是在開發商取得立項、規劃、報建審批手續至取得商品房銷售許可證之前簽訂的預約性質的合同(事實上預約合同的簽訂並不限於這個期間)。為保障交易安全，保護業主權益，促進簽約，規定具備合同實際履行條件的預約合同，應當認定為本約合同。筆者認為，司法解釋的本條規定，用意雖好，但效果一般，極易造成誤導。首先，《商品房銷售管理辦法》第16條規定的商品房買賣合同的主要內容多達13項，而認購書等預約合同均為開發商擬定的格式合同，同時具備該13項內容的可能性很少，買受人依據該條規定維護自身權益的機會並不多見。其次，認定合同性質的依據為合同內容，而非合同名稱。預約合同如果具備了商品房買賣合同的主要內容，理應認定為商品房買賣合同，不再具有預約性質。第三，“出賣人已經按照約定收受購房款”，表明買賣合同已經實際履行。即使預約合同未完全具備《商品房銷售管理辦法》第16條規定的商品房買賣合同的主要內容，只要標的物明確、價款確定，完全可以依據合同法的相關規定認定雙方房屋買賣合同成立。如果機械適用該條司法解釋的規定，就會導致依據合同法應當認定房屋買賣合同成立，而依據該條司法解釋則不能認定合同成立。(三)房屋買賣合同的其他書面形式。《合同法》第11條規定：“書面形式是指合同書、信件和資料電文(包括電報、電傳、傳真、電子資料交換和電子郵件)等可以有形地表現所載內容的形式。”根據《電子簽名法》第3條第3款的規定，“涉及土地、房屋等不動產權益轉讓的”的文書，不適用“電子簽名、資料電文”。無疑排除了以“資料電文”為表現形式的房屋買賣合同。記載雙方房屋買賣意思表示的、以有形方式表現的信函等雙方往來資料，應當認定為其他書面形式的房屋買賣合同。有些情況下，沒有書面合同，也無法認定口頭合同存在，買受人以其持有的購房款收據或發票主張房屋買賣合同成立。此時，買受人持有的購房款收據或發票，既是書面合同形式，也是合同實際履行證據，如果收據或發票載明的房屋位置具體、房屋價款明確，應當認定雙方之間的房屋買賣合同成立。筆者認為，認定其他書面形式的房屋買賣合同成立，已有書面證據必須能夠證明三項事實：房屋買賣的意思表示、房屋具體位置和價款。