《商品房買賣合同》中違約金過低怎麼辦？

商品房買賣合同一式五份，貸款和付全款格式稍有差別，在合同第四條乙方付款形式及付款時間選項不一樣，分1、一次性付款的，乙方應於--前，一次性存入房款全部價款--元。2、貸款付款的，乙方應於--前，一次性存入房屋首付款--元，其餘價款辦理貸款。3、分期付款的，乙方應於--前，一次性存入房屋首付款--元，--前，一次性存入房屋二次付款--元；--前，一次性存入房屋尾款--元。

商品房的物業管理費是按產權證記載的建築面積收取的，也即是按商品房的實測面積收取的。物業費的標準按商品房的性質不同而有所區分，作為普通商品房，其物業收費是由物價部門核定的，不同的城市有不同的標準；作為高檔物業，其物業收費則是由業主與物業公司協商確定的。

商品房買賣合同跟購房合同是一樣的，房屋買賣合同是一個正規的合同，由房管局監製印發的，全稱《房屋買賣合同》有黃皮或白皮的，這是正式的購房合同，在買期房時一般和開發商先簽個簡易合同，名叫購房協議書，公積金貸款一般也承認。

網簽購房合同其實內容與國家住建部制定的《商品房買賣合同》條款內容是一樣的，只不過網簽購房合同是跟房管局資訊是同步，一旦網簽購房合同成功，合同的內容雙方就無法更改，如有條款約定更改的，就必須通過房管局相應的申請審批才能辦理更改，這就進一步保障的了購房者的權益。網簽購房合同其實內容與國家住建部制定的《商品房買賣合同》條款內容是一樣的，只不過網簽購房合同是跟房管局資訊是同步，一旦網簽購房合同成功，合同的內容雙方就無法更改，如有條款約定更改的，就必須通過房管局相應的申請審批才能辦理更改，這就進一步保障的了購房者的權益。當網簽購房合同完的合同，開發商還得從網站上下載列印後，由雙方簽字蓋章後，最後送房管局辦理預售備案。這樣網簽購房合同才算真正完成。網簽購房合同的程式為：交易雙方當事人根據網上公示的商品房定金協定或買賣合同文本協商擬定相關條款———由房地產開發企業通過網上簽約系統，列印經雙方確認的協議或合同———雙方當事人簽字（蓋章）———在電子樓盤表上注明該商品房已被預訂或簽約。每一宗交易的網簽購房合同操作程式應在24小時內完成。實行網簽購房合同之後，還可杜絕開發商“一房多賣”的伎倆。購房者與開發商簽約後，該合同的具體合同號將回饋至管理部門，如該房已銷售或抵押，合同將不能生效。

一、填寫說明 共4個條款，主要起提示性作用，包括： 1、合同簽訂。簽訂前，當事人應仔細閱讀合同各項條款，然後與對方就商品房建築面積、價款、交付日期、付款方式、、面積差異處理、產權登記、爭議處理等內容進行認真協商，時，購房者應注意保護自己利益，防止未經周密思考，馬馬虎虎倉促簽約，使自己合法權益受到損害; 2、合同填寫。可用鋼筆、毛筆、簽字筆填寫，空白部分應用“/”劃掉; 3、合同備案。合同應自訂立之日起30日內辦理合同登記備案; 4、合同不得翻印。 二、合同主體 出賣人填寫名稱、法定代表人、註冊地址、聯繫**、郵遞區號、營業執照號碼、開戶行、帳號;委託房地產經紀機構售房的，還應填寫經紀機構的相關情況及資格證書編號。 買受人填寫名稱或姓名、地址、郵遞區號、聯繫**，當事人為個人的，填寫國籍、身份證號/護照號，當事人是單位的，填寫法定代表人、營業執照號碼;委託他人購房的，還應填寫委託代理人相關情況。 三、合同內容 第一條 商品房情況 首先，填寫商品房銷售許可證號，應注意，該證號必須填寫準確。 然後，填寫房屋情況，包括商品房坐落、設計用途、建築結構、建築層數、建築面積(包括套內建築面積和公共部位分攤建築面積)等內容。 最後，填寫土地來源情況，是劃撥方式還是出讓方式，以出讓方式取得土地使用權的，還應填寫土地出讓年限和起止日期。 另外，合同附件一“商品房屋平面圖”，應附商品房方點陣圖和分門分層平面圖(1：100或1：200)，方位圖示出商品房具體朝向，分門分層平面圖示明商品房的房型、佈局等，並在圖上圈紅銷售的商品房，加蓋出賣人騎縫章。 合同附件二“商品房抵押、租賃等情況”，主要為杜絕商品房重複抵押的現象，並適應商品房“以租代售”等新的銷售形式。抵押情況應填寫：商品房是正在抵押，還是尚未抵押，正在抵押的應注明抵押權人、抵押期限等情況;租賃情況應注明：商品房是正在租賃(以租代售)，還是尚未租賃，正在租賃的還應注明承租人、租賃期限等情況。 第二條 商品房價款 本條款為商品房單價和價款，單價每平方米的價格，價款是扣除優惠部分的實際成交價格，幣種可以是人民幣或雙方約定的外幣。 第三條 商品房交付日期 填寫商品房交付日期，遇不可抗力、不能履行合同的，雙方可採取變更合同、解除合同或另行約定。 第四條 乙方付款形式及時間 買受人付款可採取：一次性付款、分期付款或其他方式，並由雙方約定付款時間。 第五條 甲方逾期交付商品房的處理 出賣人逾期交付商品房的違約責任，分為兩種： 第一種，逾期交付商品房的期限在雙方約定期限內的，應支付已付款利息，合同繼續履行。 第二種，逾期期限超過約定期限的，可選擇：(1)合同繼續履行，出賣人應支付已付款利息、違約金;(2)解除合同，出賣人應退還已付款，支付已付款利息、違約金;(3)雙方另行約定。 第六條 乙方逾期付款的處理 買受人逾期付款的違約責任，也分為兩種： 第一種，逾期期限在雙方的約定期限內的，應當支付逾期付款及其利息，合同繼續履行。 第二種，逾期期限超過約定期限的，可選擇:(1)合同繼續履行，買受人應當支付逾期付款、逾期付款利息、違約金;(2)解除合同的，買受人應當支付違約金;(3)雙方另地約定。 第七條 商品房建築面積與銷售建築面積差異的處理 商品房建築面積以房屋所有權主證記載面積為法定依據。 商品房建築面積與銷售建築面積差異小於正負3%的，每平方米價格保持不變，按照面積差異退少補，合同繼續履行;面積差異大於正負3%的，由雙方另行約定。 第八條 商品房品質及保修責任 出賣人交付的商品房的品質和設備應符合國家有關規定和承諾，在買受人正常情況下出賣人應按照《商品住宅品質保證書》的規定履行保修責任。 出賣人另有承諾的，填寫合同附件三。 第九條 基礎配套設施運行的約定 雙方約定配套設施運行期限，包括上水、下水、、燃氣、暖氣等，以及違約的處理方式。 第十條 設計變更的約定 本條款規定，雙方訂立合同後，出賣人不能擅自變更商品房房屋設計和環境佈局，確需變更的，應在約定期限內與對方協商。買受人同意的，雙方訂立補充合同;買受人不同意變更或出賣人擅自變更的，出賣方承擔違約責任。 商品房房屋設計和環境佈局應填寫合同附件四。 第十一條 商品房交接 規定商品房交付時，出賣人應提供《商品住宅品質保證書》、《商品住宅使用說明書》，交接房屋鑰匙。 第十二條 商品房產權登記 房屋竣工驗收後，出賣人應在30日內辦理房屋初始登記，初始登記完畢後，應在180天內協助買受人辦結房屋所有權轉移登記。 出賣人未按時辦理房屋初始登記、未在180日內協助對方辦結轉移登記的，應承擔違約責任。買受人可選擇繼續履行合同、解除合同或其他處理方式。 第十三條 物業管理 規定雙方應對物業服務內容、收費標準等簽訂物業管理合同。 第十四條 產權糾紛和債權債務糾紛的約定 本條款為出賣人對商品房權利擔保責任，出賣人保證交付的商品房無產權糾紛和債權債務糾紛，否則，承擔全部責任。 第十五條 爭議處理 合同履行中發生爭議的，雙方協商解決;解決不成的，可選擇申請仲裁或提起訴訟。 第十六條 合同附件 對合同中未約定或約定不明確的地方，雙方填寫合同附件五，另行訂立補充合同。5個附件為本合同的不可分割部分，具有同等效力。 第十七條 合同份數 合同一式五份，具有同等效力。 第十八條 合同生效 合同自雙方簽字或蓋章之日起生效，另有約定的從其約定。