按揭貸款購買二手房步驟1、簽約，買賣雙方簽署建委、工商局指定的存量房買賣合同(自行成交版)2、簽貸款合同，買賣雙方到 ?網點簽署貸款合同，需要買賣雙方、夫妻雙方同時到場，並且帶齊以上材料，買方還需備齊首付款。(1、2可在當天同時簽署，暫時材料不齊、首付款不能當日交接或者買賣雙方中的其中一方配偶不能同時到場，可以于合同簽署日之後儘快補齊)3、評估，安排評估公司上門評估，業主配合即可。4、網上簽約，簽約中心委派專人陪同雙方到建委網簽視窗網簽，網簽價格要保證客戶貸款要求。5、審核，銀行根據買賣雙方提供材料結合評估報告和網簽合同進行審核。6、批貸，審核完畢決定是否批貸，以及批貸金額，出具批貸承諾函。7、過戶，簽約中心安排買賣雙方辦理房屋產權登記過戶之前，需要買賣雙方對大額物業費用進行提前交驗;過戶當天需要 先到地稅局按照網簽合同交易額繳納各項稅費。買方當天可以領取建委開具的領證通知單、和地稅局開據的契稅票(銀行陪同過戶人員收走用於放款)。8、放款，銀行承諾過戶完畢3個工作日內放款給賣方。9、物業交割，過戶完畢雙方交接房屋，一般為過戶當日，特殊情況可雙方協商。10、領取房屋所有權證，一般過戶完畢10個工作日可以領取房屋所有權證，各區不同。11、抵押登記，過戶之後買方需配合銀行做抵押登記手續，辦完抵押登記房本原件交予買方。

一、弄清二手房的產權情況；二、瞭解二手房的房屋結構；三、實地看看二手房的周邊環境和配套設施；四、考察一下二手房的物業管理；五、買二手房選個安全仲介；六、二手房的交易手續要在交易場所完成

我不知道你在哪個城市,在我這個城市裡合同更名區別於房產證過戶,房產證過戶必須繳納國家規定的各項費用及仲介費用,但是合同更名過戶如果開發商和所屬房產管理部門同意,是不需要繳納任何費用的,仲介公司所說的5-6個點不屬於國家規定收費,應該是公司行為,個人認為仲介之所以要求5-6個點,也許是用來疏通關係的並加上自己的利潤,合同更名分兩種情況,一、合同未經相關房產部門登記備案的,只需開發商同意便可更名,二、如果已經登記備案,難麼就要開發商和房產部門同時同意。我想你應該能理解我的意

房子應該是算夫妻共同財產，你老公不好一個人把房子轉移，問一下房產證有沒有過戶。我感覺應該沒有過戶，過戶需要你簽字的，要不就是房產證名字是你老公一個人，上面說明不是共同的

門面轉讓費或叫商鋪轉讓費，是一種轉讓門店使用權而在轉讓時一次性收取的費用，一般是原承租者向繼承租者收取。也有房東收取的。

房屋租賃違約金也是如此。 租房合同違約金的計算根據合同的相關約定違約金來計算，定金和違約金以及損害賠償金不能重複計算。租房合同解除後，各種違約金的計算又因情況的不同二不同。 合同法沒有規定房屋租賃違約金的標準，都是房屋租賃雙方自行約定違約金的數量，雙方認可就可以。約定的違約金高請求減少時;必須是約定的違約金“過分”高於實際損失，也就是懸殊，比如實際損失只有一百元，但約定的違約金卻有幾千元。如果算“過分高於”，是法官的自由裁量範圍。 一般認為，現行合同法所確立的違約金制度是不具有懲罰性的違約金制度，而屬於賠償性違約金制度。即使約定的違約金數額高於實際損失，也不能改變這種基本屬性。關於當事人是否可以約定單純的懲罰性違約金，合同法未作明確規定。通說認為此種約定並非無效，但其性質仍屬違約的損害賠償。

退房後按揭貸款怎麼辦？ （一）因為房屋品質問題、房屋面積問題等理由退房的，而房屋上辦理的按揭貸款還未還清的該怎麼辦？有這樣一種誤區：退房後，房屋所有權已經重新回到出賣房（一般是開發商）那裡，因此銀行貸款的還款責任應當由原出賣人承擔。 （二）其實，房屋買賣合同和銀行貸款合同是兩個獨立的合同，房屋買賣合同是以房地產為標的的買賣合同，由出賣人和買受人簽訂的，銀行貸款是房屋價金的一種支付手段；貸款合同是銀行和買房人之間簽訂的，合同標的是所借款項，房屋在貸款合同中作為貸款的抵押物。正因為這兩個合同是相互獨立的，雖然在一定程度上存在一定聯繫（一個是以房屋為買賣物件，一個是以房屋為抵押物），但解除購房合同不代表連貸款合同也同時解除了，買房人和銀行之間的借貸關係依然存在，借款還是要清償的。

你好，希望幫到你 贈與房產產生的費用：1、公證費：辦理贈與公證，按平米收費；2、稅費：拿公證書辦理繳稅，直系親屬贈與僅繳契稅（直系親屬不用做贈與公證，只需做親屬關係公證即可），非直系親屬繳稅同買賣；3、工本費：辦理房產證工本費10元。

國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，並支付租金的行為。國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補充。國有土地租賃可以採取協定方式。但商業、旅遊、娛樂等經營性用地的租賃，必須採取招標、拍賣或者掛牌的方式。採取招標、拍賣、掛牌方式租賃國有土地的，參照國有土地使用權出讓招標、拍賣、掛牌的有關規定進行。第八條 縣級以上國土資源行政主管部門應當會同規劃、財政等部門提出國有土地租賃實施方案，報本級人民政府批准。租賃國有土地應當按照自願、有償的原則簽訂國有土地租賃合同。國有土地租賃合同由縣級以上國土資源行政主管部門(以下簡稱出租人)與土地使用者(以下簡稱承租人)依照本級人民政府批准的國有土地租賃實施方案簽訂。國有土地租賃合同正式簽訂後，按照規定每季度逐級報省國土資源行政主管部門備案。

從律師實戰的角度看如何退定金: 對於目前在房地產買賣合同交易過程當中開發商或仲介公司要求買房人先交定金再簽訂正式商品房買賣合同的做法導致的眾多買房人定金不能退回的問題，引起眾多已購房者的憤怒，也引發了準備購房者的擔心與疑慮。那麼對於購房定金問題，購房人是如何理解的，遇到購房定金問題又是如何做的，對購房定金問題法律又是如何規定的，購房定金什麼情況下能退，什麼情況下不能退，如果定金能退，那麼用什麼方式退？怎麼樣將不能退的定金退回？本文作者從實踐的角度，對定金的現實問題及法律問題做出了詳細的解釋，並指導購房者如何才能成功地退定金。本文分四部分：一是定金能不能退；二是定金的法律規定；三是如何避免定金陷阱；四是如何才能成功地退定金；五是定金的訴訟管轄問題。

沒有房產證的房屋是不能出租的，產權證是房屋的權屬證件，沒有產權證就無法證明房屋的法律關係，從而就沒有房屋租賃的法律基礎；共有的房屋未經全體共有人書面同意的，以及產權不清，權屬有爭議的，屬於違法建築的房屋也不能出租；另外，如果該房屋不符合安全標準，不符合公安、環保、衛生等主管部門的有關規定，或已經設置抵押房屋所有權的房屋未經抵押權人同意的，屬於法律法規禁止出租的房屋，那麼就不能出租。如果經司法機關和行政機關裁定、決定查封的房屋或者以其他形式限制房產權利的，同樣不能出租。 此外，還有需要注意的問題，未經綜合驗收、新建的房屋不能租。有的開發商或房屋所有人急功近利，甚至將未經綜合驗收部門驗收的房屋出租給承租人，這樣做一是違反國家法規，二是對承租方安全造成威脅。對於房屋所有人已死亡的，房屋繼承人應當按《繼承法》的規定，辦妥房屋繼承過戶手續後，方可出租該私有房屋。 參考法條：建設部《城市房屋租賃管理辦法》第六條。

使用權就是你對這個房子只有使用和居住權

您好!有幾個問題你描述的不是太詳細 第一你所說的購房合同指的是他們單位跟他簽定的合同,還是直接跟開發商簽定的合同(存在單位團購)第二他協助你到銀行辦理了按揭手續,如果是以你名字貸款,那麼購房合同上必須是你名字,銀行才會發放貸款. 如果你們已經通過開發商變更了合同,也就是你重新跟開發商簽定了該房屋的合同,那麼這樣是合法的.你可以給我發消息說明詳細情況,以便做出更好的判斷. 開發商是可以變更商品房買賣合同的，不過開發商會收取相應的費用。售樓員是做不這個主的。因為一個樓盤的變更比例是有限的。

委託房產過戶公證書樣本: 一、房屋授權委託書公證需要哪些資料 委託人辦理房產委託公證，必須親自攜帶房產委託書到公證機關提出申請，填寫房產委託公證申請表，並向公證機關提供下列材料: 1、委託人為個人的，提供個人身份證件;委託人為法人組織的，提供法人資格證明、法定代表人證明書和法定代表人個人身份證件; 2、(房地產證)或者房產買賣合同書; 3、委託人還應提供受託人的身份證件 ??(原件或影本)或法人資格證明(原件或影本)。 (溫馨提示：本處盡可能的向您列明辦理此項公證所需證明資料，但不排除承辦公證員根據案件的具體情況要求提供的其他證明資料，不明之處請向承辦公證員諮詢，並以承辦公證員要求提供的為准)。 二、涉外房屋委託公證 首先需要委託人出具一份經所在國公證機構公證的授權委託書，如該授權委託書為外文，還需附有中文譯本。然後需經中華人民共和國駐該國使領館認證。授權委託書內容應包括委託人及受委託人姓名及證件號碼、委託事項、詳細的房屋坐落等相關資訊，再將經公證的授權委託書原件、我駐外使領館認證書原件及委託人身份證明影本等寄回受委託人手中。如這套住房為房改房，受委託人還需持這些檔到市房改辦辦理房改房出售的相關手續。然後受委託人可持這些檔與房屋產權證、土地使用證辦理房屋買賣手續。

您這件事有點複雜。不可能直接更名，只要有銀行抵押貸款，房產局就有登記，否則貸不了款，更名不是托一般關係能辦成的。雖然開發商沒辦理房產證，但只要辦下來，就是您的名。大概，只能走先辦您名下房產證，然後買賣的路了。最好，當然需要買方的同意才能辦，您和人家簽一個協議，房子先讓買家住上，然後按常規辦理您的房產證。如果您的房子面積在普通住房範圍內，那麼下證5年以後，您再和買家過戶，就基本沒有什麼稅了（5年以上的家庭唯一一套普通住房，營業稅和所得稅，都減免，到時只添表格不用繳稅）。買家只需要繳納契稅和過戶費就行了。如果，您是8、9月份買的房子，現在大概已經增值了。因為照以上做，買家要承擔將來您反悔的風險（您反悔了房子會判給您），在價格上您要讓步，或者就按購買價賣出去。我想，賣家一定會要求您在協議中寫明：1、5年後您配合辦理買賣手續。2、簽訂協定後至過戶前房子的使用權歸買家，買家有權出租。3、預留xx萬元，作為押金。4、您保證不會一房多賣。如果您都同意了，我想會賣出去的。

定金是簽訂合同時或之前預先支付的，作為簽訂合同或履行合同的擔保，具有雙倍返還的懲罰性;違約金是雙方在合同種約定的，違約方應支付的賠償金，不事先支付; 定金是交付後才生效，也就是說，即使雙方合同約定了定金，但是定金實際沒有交付，則該定金條款不生效;而違約金是諾成生效的，只要雙方簽字約定，就具有法律效力。定金在性質上是違約定金，具有預防違約金的性質，因此它與違約金在目的、性質、功能等方面相同。

買房二次貸款利率上浮10％到20％不等，很不划算！看各銀行情況，不過最近不是有新聞說，國家要宏觀調控嗎，說是如果首套房貸款還清的，二次買房還算是首套房，現在有試點，不知道什麼時候能實行。

商品房認購書是商品房買賣雙方在簽訂商品房預售合同或商品房現房買賣合同之前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認。認購書應屬於商品房買賣合同的預約合同，與商品房買賣合同之間是預約與本約的關係。

不知道是什麼樣的產權糾紛?簡單地說,開發商不能按合同約定將房屋過戶,已經嚴重違約。如果開發商短期內能夠解決問題,你可以選擇繼續履行合同並要求開發商承擔違約責任,也可直接要求解除合同並要求開發商承擔違約責任。如果開發商面臨的問題不是一下子能解決好的,你最好解除合同,要求開發商退還購房款,支付違約金,賠償損失。

如何辦理“轉按揭”手續 在二手房交易過程中,一些人通過貸款購買了房屋後,在沒有還清原來房屋貸款的情況下,就想將原來的房屋出售,而買方也沒有能力一次性付清房款,這時買賣雙方就需要辦理“轉按揭”手續。由於“轉按揭”手續比較繁瑣,許多人對“轉按揭”手續並不十分瞭解,到底如何操作?還存在哪些風險?都是業主十分關心的問題。 一、什麼是“轉按揭” “轉按揭”就是指在個人住房貸款還款期內,借款人出售作為抵押物的房屋,經貸款銀行同意,由房屋的購買人繼續償還出售人未到期的貸款。簡單地說就是仍處在按揭中的房屋進行再次買賣,該房屋的買方仍繼續償還賣方的按揭房款。目前二手房市場上存在同行轉按揭和跨行轉按揭兩種情況。由於買方的資信、貸款意願、月供能力、購房資金安排不盡相同,在轉按揭的同時,買方可以根據自身需求申請不同的貸款期限、貸款金額和還款方式。在實際操作中,轉按揭都採用為賣方提前還貸的方式,因此買方的貸款可以和賣方的未還清貸款不一致。 二、“轉按揭”的案例 業主張女士手中有一套貸款27萬元的房屋,該房屋在銀行的貸款仍有18萬元沒有還清。由於急需用錢,將該房屋出售。王先生欲購此房,雙方簽訂房屋買賣合同,同意以30萬元的價格成交該套房屋。王先生先期支付10萬元作為購房首付款。然後,業主張女士前往按揭銀行辦理“按揭變更”手續,即申請提前還款。同時由王先生向銀行申請辦理了20萬元的二手房按揭貸款。然後由銀行提前放貸,支付18萬元用於張女士提前還貸解除抵押。其後業主張女士辦理房屋過戶全權委託並公證。待過戶成功,將產權證重新抵押並登記,然後將房產證明交予王先生,並將王先生向銀行申請的20萬元貸款中剩餘款2萬元交予張女士。至此,交易完成。 轉按揭貸款手續與普通的二手房按揭貸款手續的不同之處在于,普通的二手房按揭貸款,銀行都是在房產辦理完過戶之後才放貸給業主以支付買方的購房款。但是在轉按揭的案例中,由於業主的房屋是仍為按揭中的房屋,無法進行二次抵押,因此需要先發放第二筆貸款,用於還清業主的第一筆貸款,取得房產證明,才能進行房屋產權過戶。 三、辦理轉按揭的基本操作流程 第一步:買賣雙方簽訂買賣合同即《房屋買賣合同》。買方所需提交資料:身份證和戶口本(夫妻雙方的)、結婚證、買賣合同、收入證明、營業執照副本加蓋公章(上述均為影本);賣方所需提交資料:購房合同,借款合同,購房發票、契稅發票,銀行對帳單及借款憑證;身份證、戶口本影本及賣方聲明、賣方配偶同意出售聲明原件; 第二步:評估所交易的房屋進行評估,買賣雙方需帶齊身份證、戶口本、買賣合同及產權證影本; 第三步:買方將申請貸款的資料報送到銀行,得到銀行的貸款批准並發放到貸款專用帳戶;第四步:賣方辦理完結提前還貸手續並辦理註銷抵押登記事項;第五步:賣方辦理完結登出抵押手續後,雙方去交易中心過戶; 第六步:買方支付給賣方除提前還貸以外部分的剩餘房款;第七步:買方產權證下發後,辦理抵押登記: 第八步:他項權利證書由銀行收執,買方取回房產證。 四、在轉按揭過程中容易出現以下幾種風險: 轉按揭業務涉及到新舊兩筆按揭貸款的變更,對買方來說,其購房資金的安排和貸款方案相比普通按揭貸款要複雜些,並且轉按揭需要考慮賣方的未還清貸款,因此買方應該申請多少貸款、可以申請到多少貸款都存在有較大的變數。基於這種情況,涉及到轉按揭的買賣雙方最好諮詢專業的仲介或者通過專業的仲介進行操作,由專業的經紀人為你提供比較合理的轉按揭操作方案。 此外,轉按揭貸款手續與普通的二手房按揭貸款手續的不同之處在於:普通的二手房按揭貸款,銀行一般都是在房產辦理完過戶之後才放貸給賣主以支付買方的購房款。但是在轉按揭的案例中,由於賣方的房屋仍處在抵押期間,無法進行二次抵押,因此需要先發放第二筆貸款,用於還清賣方的第一筆貸款,解除抵押、取得房產證明後,才能進行房屋產權過戶。 轉按揭涉及的法律關係非常複雜,對買賣雙方來說,主要存在以下幾點風險。 (1)賣方的按揭貸款變更成買方、或買方為賣方提前還清貸款後,過戶無法正常進行。 (2)買方的貸款申請難以滿足轉按揭中賣方提前還貸資金的需求,從而導致操作受阻。 (3)由於買方或提供擔保的仲介資信不夠,銀行拒絕提前放貸,導致轉按揭無法進行。 (4)交易完成後買方無法順利拿到房產證。 (5)交易完成後賣方無法順利拿到剩餘房款。